2025年5月30日，一纸判决让伦敦市中心的地标性建筑Trocadero再次登上法律与商业新闻的头条。
而这一次，不是因为租金欠缴的问题，而是保险佣金中暗藏的“猫腻”。
对于房东来说，对于出租的商业物业进行投保是再正常不过的事情，但在大型物业的租赁中，租户可能需要依据协议，分摊一部分物业的保险费用，这被称为保险租金（insurance rent）。
然而，对于房东来说，这里面可是有很多讲究，甚至可以以此牟利。而今天的案件（London Trocadero (2015) LLP v Picturehouse Cinemas Ltd and others）就揭开了商业物业保险背后的面纱，甚至可能会对英国整个商业地产行业带来深远影响。
案件背景：
案件的背景要从2015年说起。
当时，英国知名影院品牌Picturehouse Cinemas及其母公司Cineworld Cinemas，与London Trocadero签署租赁合同，承租位于伦敦Piccadilly Circus的Trocadero大楼部分区域，用于开设影院。
根据当时的租赁协议，租户需按比例分担大楼的保险费用，这的确是商业物业租赁中较为常见的条款——房东负责为大楼购买保险，租户则根据租赁面积分担保费。
然而，隐藏在这笔“保险租金”背后的，是一个高达57%佣金比例的秘密，而这正是本案的争议焦点。
法院揭露“行业真相”：佣金谁拿了？
London Trocadero就在Piccadilly Circus大屏幕的旁边，来过这里的莎粉应该都知道，这里是寸土寸金，而这里的物业基本不在个人手中，而是由房地产公司把控。
London Trocadero就是房地产大亨Asif Aziz旗下Criterion集团的一部分，Criterion集团管理着价值超过40亿英镑的房产。给Trocadero安排保险的是Criterion集团内的管理机构Criterion Capital。
由于手中有大量的物业，所以Criterion Capital算是保险公司的“大客户”，是财大气粗的“甲方”，在保险谈判中拥有不小的话语权。
在这过程中，Criterion Capital为自己争取到了被称为“landlord’s commission”的高额佣金，保险公司在收到保费后会将保额的一部分作为佣金“返还”给房东。
法院发现，在2015至2020年间，该佣金比例竟高达44.7%至57.2%。这意味着，如果某一承租人应支付10万英镑的保险费用，其中近一半实际是用于补贴房东集团的佣金收入，而非用于真正的保险成本。
更关键的是，法院指出：这些佣金完全可以不收，且即便不收佣金，Trocadero大楼依然可以获得相同级别的保险保障。
换句话说，承租人为“本不该存在的中间环节”买了单。
房东不服：市场惯例，我们也付出了劳动
面对承租人Picturehouse的索赔请求，房东London Trocadero并不认可。
在他们看来：高比例佣金是市场惯例，且其集团在安排统一保险过程中确实承担了大量协调与行政工作，佣金可视为合理报酬。
的确，房东在这一过程中确实付出了一定的时间成本，应该有相应的收入来填补开支。但英国高等法院并不认可这样的说法：
Criterion Capital的主要动机是“将房东佣金作为集团收益的重要来源”，并“积极争取在无重大财务风险前提下可争取到的最高比例”。
虽然Criterion在安排保险过程中确有“相当多的工作量”，但该集团“未为保险公司提供实质性服务”，佣金不构成对其劳务的合理报酬。
租赁协议下，租户需支付的“保险租金”仅限于与建筑保险相关的实际保费支出，不包括房东自身牟取利润的佣金。
简单来说，房东不能以保险佣金牟利，佣金不应该成为其劳务的合理报酬。
因此，法院最终认定，这部分“佣金对应的保险租金”并非租赁合同项下应付款项，London Trocadero无权保留，应退还租户共计64万余英镑。
判决引起行业震荡，房东未来不能收保险佣金了？
其实，这一次的判决并非这对房东和承租人首次对簿公堂。2022年，London Trocadero就曾就新冠大流行期间的租金拖欠问题起诉Cineworld和Picturehouse，并最终获得胜诉。
当时，丽莎也和大家进行了案件分享：
新冠疫情可以是拒交租金的理由吗?租金大战,租客再失一城!
在之前的案件中，上诉法院明确表示：“疫情限制并不构成无视或废除合同基本原则的理由。”
然而，此次胜负逆转，特别是在商业保险这一通常由房东主导、租户难以过问的领域，法院罕见地为租户维权，极可能在英国商业地产领域掀起波澜。
London Trocadero已于2025年5月27日公开表示不服判决，计划提起上诉。其发言人称：“业界或许会震惊地得知，为了维持物业投保而支付的‘溢价’，居然不应包含合法分配给房东客户的经纪人佣金。”
其实，本案的关键在于：
合同解释问题：租赁协议中未明确说明“insurance rent”是否包含房东可获取的佣金。法院根据常理与公平原则作出限制性解释，有利于租户。
信托责任问题：作为安排保险的管理人，Criterion Capital承担着一定的信托职责。若其行为未告知租户且牟取私利，可能构成信托义务违背。
租户知情权问题：案件同样反映出商业地产租户在保险安排上的信息不对称。多数租户并不知晓自己所支付保费的真实构成，更无从质疑房东是否从中获利。
保险经纪佣金市场监管缺位：保险公司虽设定“合理范围”的佣金比例，但并未明确公开标准，这为房东与经纪人之间的利益分享留下灰色空间。
相信，这也是广大华人商家在面对房东所要求的高额保险租金时的疑惑——为什么自己要交如此高额的保险费用，但自己却不能享有任何自主权和知情权。
丽莎小结：业主、租户应如何应对？
London Trocadero案不仅是一场关于64万英镑的商业纠纷，而是暴露出商业地产运营中长期存在却未被充分审视的保险佣金制度。
对于承租人来说，丽莎建议您可以考虑以下措施：
在签订租赁合同时，要求房东披露保险安排详情，包括是否涉及佣金回扣。
若发现保险租金异常高昂，可要求查看具体保险单与佣金支付结构。
必要时，通过法律途径追究房东未履行信息披露义务与不当得利。
对于房东或者资产管理公司来说：
应建立透明、公正的保险采购机制，避免利用租户费用牟取额外利润。
如果获取佣金，应事先告知租户并在合同中明确列示，确保合法合规。
避免过度依赖“隐藏式收益”作为企业利润来源，以防潜在法律风险。
相信，随着案件的进一步发展，英国政府有或有可能进行一系列的商业租赁改革：逐步厘清租赁合同各项费用的本质属性，也为更多租户提供了维权工具和法理支持。不排除赋予行业监管机构更大的权力，或者制定更为清晰的佣金比例参考标准等。
虽然这需要一定的时间，但本案的出现的确给很多承租人带来了曙光，高额且不受控的商业保险时代可能要过去了。
如果您遇到类似问题，或是在商业租赁方面遇到任何问题和困扰，欢迎您随时联系丽莎诉讼部。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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