在英国，房产估价是购房过程中最重要的步骤之一。
如果房产是通过银行或金融机构贷款购买的，他们一般会对房屋进行评估鉴定的。当业主想要把房产再次抵押时，银行也会请房产评估师来重新，已确定是否还可以继续用来抵押。
当然，房产价值可能会受多因素的影响而发生变化。可是，不论房价如何跌，也不至于跌到一文不值吧？
近日，英国布拉德福庄园的一处新建楼盘，13套房产的业主都被告知：
他们的房产价值为0。
究竟是房产本身出了问题，还是借贷评估过程有猫腻？
- 房产价值只有0英镑
2014年，Chris 和Steph 参加了政府的20% Help to Buy 计划，花了13万英镑在英国布拉德福德庄园买了一套三居室的新建房产。
2015年，他们的优惠抵押贷款期限到期，于是，他们想向其他银行重新申请贷款，却被告知：该房产不能抵押了。
“贷款机构的评估师来对我们房产重新评估，房屋价值评估表上写着，这个房产现在的价值只有0磅。”
评估师称，Chris 的房产没有按照建筑法规完成建设。
可怕的是，Chris和Steph 并不是唯一受影响的人，布拉德福德新建庄园13套房子都面临同样贬值问题。
2016年，27岁的Adeel以17.5万英镑的价格购买了这套房， 当他们发现房产价值只有0磅时，他们感到很震惊。
“我们有一个年轻的家庭。我的伴侣没有工作，我欠了我的抵押贷款机构15万英镑的债务，我正在为一个根本不值钱的房子付钱。”
庄园的另一位居民哈米德，他在2016年支付了18万英镑在该庄园买了房子。可是，评估师称，它的房屋并没有获得建筑监管证书，最后，该房产也被评估为0。
为什么，十几万购买的房产却一文不值？
- 真的会有0价值的房产吗？
丽莎房产部律师李依玲解释，房产估价是购买房子中最主要的部分。
在英国，当抵押贷款机构在评估是否可以向您提供抵押贷款时，他们需要确认两件事：您的还款能力和抵押贷款的房产价值。
每年，数以万计的房产会被贷款金融机构进行评估，来评定该房产的价值。很多情况下，抵押贷款机构会安排他们合作的房屋评估师来对其房产进行评估。
对房产进行估价时，房产估价师会遵循每个抵押贷款机构确定的指导意见来进行评估，而每个抵押贷款机构都是不同的。例如，有些贷款人要求估价师检查阁楼区域，有些则不要求。
贷款机构依靠估价师的专业知识和经验来确定可能构成安全风险的问题，以及他们认为可能导致该物业无法或很难在未来出售的问题来进行贷款的风险评估。（根据其贷款风险标准）
当房屋在被估价师按照贷款机构的要求进行评估时，那么诸如不合格的外墙、火灾隐患、因物业位置而产生的社会问题，甚至是日本结缕草等入侵植物的存在等原因，都可能引发 “零”估价。
那么，Chris 他们的房产为什么被判0价值呢？
从新闻报道看，他们的房产评估师认为该房产在建筑的时候，很多工作并没有按照建筑法完成，并且还涉及了环境污染的问题。
比如，该庄园背靠一个前垃圾填埋场。
虽然，这个场地已经有40多年没有活动了，但评估师表示，它仍然会排放有毒的甲烷气体，与其他气体结合在一起会致命。
另外，建筑商本应在每栋房子的地板下安装一层保护膜，但是开发商却没有安装。
除此之外，新开发的楼盘有时候也会出现水灾风险过高，地陷等潜在情况。
那么，在申请贷款的时候，估价师如果认为房屋存在这些问题，他们确实会认为房屋存在安全隐患，难以出售，因此将房屋的市价评估为0价值的情况。
布拉德福德市政委员会发言人告诉BBC：
“很明显，居民们被开发商和为开发商工作的机构辜负了 。据我们了解，一些居民已经成功地对开发商的机构采取了法律行动。”
- 丽莎分析：该房产律师可能失责
那么，问题出在了哪里？为什么在首次申请贷款的时候，当事人却没有发现这些问题？
李律师认为，Chris遇到的问题是非常值得讨论的房产纠纷案。
“问题可能出在评估师，他们给出了错误的判断；当然，也可能出现在开发商，他们没有按照建筑规定来建设房产；但是，消费者完全是可以在房产销售和做交易前就发现这些问题。所以，我们认为，很有可能是聘请的律师失责了。因为在整个过程中，律师起到了非常关键的作用。”
为什么这么说呢？
一般来说，业主向银行申请贷款的同时，房产评估师就要对该楼房进行价值评估，以确定是否同意放贷。
法律硬知识
那么既然贷款机构的评估师对房屋曾经进行了评估，并且给出了相应的评估价。现在的评估结果是房屋的市场价值是零。这是否说明当初贷款机构的评估师的评估有问题，从而误导了购房者，给当事人造成了损失呢？如果是这样的话，购房者是否可以起诉贷款机构的评估师要求索赔呢？因为是他们出现了错误。
此外，很多有过购房经验的人都知道，贷款机构评估师的费用其实也是购房者来出的。这是否说明，购房者更有理由起诉对方了呢？
这种想法其实是错误的。因为在整个评估的过程中，贷款机构的评估师只对贷款机构负责，不对购房者承担责任的。他们不是购房者委托的，和购房者之间就没有合同关系。他们的报告只是呈报给贷款机构的，不是让购房者作为评估房屋价值的依据的。至于他们的费用，也只是购房者在贷款机构的要求下主动支付的。这不能改变两者之间的合同关系。
一般情况下，购房者如果自己想知道房屋的真实价值，就需要自己另外出钱来聘请评估师对房屋进行评估。如果购房者自愿依靠贷款机构的评估报告的话，自己是需要承担后果的。
但是，Chris 所在楼盘属于新建房产，购房者在购买新建楼盘的房子时，不可能等到它完全建好再去申请贷款。也就是说，在建设过程中，房产评估师是不可能对房产完整的结构进行仔细盘查。
那么，如何确定房产价值呢？
首先，银行的房产评估师会按市场价进行评估；此外，还会根据地段以及附近同类房产进行进行对比，并且估算交房时房价的变化，最终来确定该房产价值。
不过，它最终是否真的值这个价？评估师还需要相关资料，对房产其他方面进行审查，比如房屋外观，花园，游泳池，车库，建筑材料以及环保设施等等。
当然，由于新建房屋的周期都比较长，在很多情况下，贷款机构在放贷前未必能够就能获得所有资料。在这个时候，最关键的就是购房者律师。
一般情况下，购房者的律师会做把关，并开展一系列的调查工作。这些工作就包括对房屋进行必要的调查。对于新开发的楼盘，环境污染，下水道和污水排放，道路的安排等都是必须的调查。
律师同时会要求开发商提供相应的证书，比如相关的质量保险，地方政府房屋监管部门的合格证等，来证明该楼盘的建设没有问题。
只有等到这些调查完成之后，律师才可以告诉客人完成交易。如果律师同时代理银行的话，律师在这时候也会给银行开出证明，要求银行房贷。
李律师称，也许就在这个环节上，律师疏忽了，以至于当事人也不知道楼盘存在问题：
“从新闻看，当事人确实也投诉了他们的房产律师。虽然，该律师否认失责，但也给予他们相应的赔偿。由于该案件还在调查当中，我们也不知道究竟是哪个环节出现问题。不过庆幸的是，当事人开始走法律程序，我们希望能早日解决。”
- 搜集好证据 为申诉和索赔做准备
那么，消费者如何避免同样的事情发生呢？
首先，在购买房产前，一定要找一家信任的评估师来对该房产进行评估，心里对该房产有初步的价格估算。其次，对于新建楼房来说，整个评估程序非常复杂，买家一定要找一个信赖的律师把关，帮助您完成这些步骤。
假如，在申请贷款时，您的房产真的被评为0价值，我们认为：您应该与您的抵押贷款机构进行讨论，并了解为什么房产被赋予 “零 “价值，以及您可以做些什么来纠正这些问题。
如果在最初的评估时，测量师没有查看房产内部，而你觉得内部确实增加了房产的价值，或者你认为他们遗漏了一些东西，你可以要求更全面的估值（如购房者报告）或重新评估。
第三，由于不同的贷款机构对于房产评估的要求不完全一样，如果对该评估价格不满意，您可以选择向另外贷款机构重新申请。
当然，如果您质疑相关评估的结果，想要进行申诉的话，一定要做好准备，比如，搜集好证据，比如该地区可比房屋的类似销售价格的证据。您当然也可以自己聘请评估师进行评估，并把相关的结果提供给贷款机构。
最后，如果您正在遭遇像Chris这些业主们同样的情况，我们认为您应该要立刻咨询律师，看一下自己购买房产的过程中到底是什么地方出了错，是哪一方出了错，是否可以走法律程序，提出索赔！
丽莎认为，在购买房产过程中，为避免买房风险和陷阱，律师是最关键的人物，我们团队致力于向客户提供最专业的法律意见，为您解决难题。
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