昨天的文章里，我们聊了：在租赁期满后，如何结束租约的问题。那么，既然是租赁关系，在租赁期间，房东和租客之间也难免会碰上不愉快的事，比如租客拖欠租金、违反租约等等。在这种情况下，房东自然等不及租约结束了，都想尽早讨回租金并提前终止合约——这也是我们理解的驱逐租客。
和居民住宅不同，商业驱逐没有“无过错驱逐”和“有过错驱逐”两个审理程序；另外，法律还特别允许房东通过更换钥匙等“和平”方式来占有房产。不过，商业租约规则多，驱逐租户也不是那么简单的，您要是处理不对，租客反倒可以让您赔钱。
我们今天的文章讲要给大家详细讲讲提早结束商业租赁的一些规则：
- 什么是没收租约行为？
- 没收商业租约的两种方式
- 商业租金欠款回收（CRAR）该怎么用？
- 被驱逐时，租客拥有的权利是什么？
什么是没收租约？（Forfeiture of a commercial lease）
在商业地产的环境中，房东驱逐租客的行为被定义为“没收租约”。根据《1954年房东和租客法》第24条规定，只要商业租客不交房租或者违反租约的某项条件，房东可以行使该权利，提早结束与租客之间的商业租赁关系。
在这里要特别强调的是，只有在双方签署的租约里包含了“没收条款”的内容，房东才能采取没收租约行动，如果您的租约里没有包含这一条款，您就等于自动放弃了该权利。
这也提醒了商业房东们，在签署合约前，一定要好好检查您租约的每一项条款，看看是否给予自己足够的保障。
没收商业租约的两种方式
通常来说，商业租约可通过两种方式被没收：
第一种方式：房东可自行重新进入出租房，并更换门锁以占有房产。
只要房东向租客送达法律规定的任何所需通知后，您的租户在规定的时间内没有采取足够的行动做出补救。那么，您就可以重新进入您的房产，并采取一些行动（如换锁）来占用您的房产。
不过，在您重新进入房产和驱逐商业租户之前，需要注意以下几点事项：
- 您的占有必须是“和平“的，如果有可能发生暴力或暴力威胁的行为，那么，您就有可能触犯1977年《刑法》第6条的规定，并构成犯罪行为。
- 如果您已确定自己是和平进入后，您才可以采取换锁等行动。
- 您还需要在租客可见的显要位置留下通知，比如，在物业的入口处。通常可能包含的内容为：“您已经更换钥匙，请他离开物业”等，以让租客明白他被驱逐了。
在这里，丽莎需要提醒的是，驱逐行为它不适用于混合型房产。如果该处所楼上是居民住宅，楼下是商铺的话，您就不能使用这样的方法。因为包含民宅，房东比较谨慎的做法是到法庭申请驱逐令，以免构成非法驱逐的行为。
第二种方式，房东可向法院申请驱逐令。
如果您不能行使和平进入房产的权利，比如，您遇到了一个蛮横的租客，他就是赖着不走了，也不让您重新进入房产。那么，您可以通过法院命令终止商业租赁，由执法机构来进行此项操作，帮您重新拿回该房产的占有权。
那么，您该怎么做呢？
首先，您可以使用政府的在线法院和法庭搜索器，找到离房产最近的当地法院。在您向法院发出诉讼后，法院将确定一个听证会的日期。届时，您的租户有14天时间对您的要求提出辩护，或申请免于没收（我们会在下一章节仔细聊聊）。在听证会上，法院将决定是否应批准占有，或者也许会推迟听证会，以使各方能够提供更多的信息。
我们认为，如果您必须申请法院程序了，那么，您就必须尽可能收取全面的文件和证明作为证据：
- 租赁协议
- 任何形式的付款记录
- 您和租客之间的沟通记录（短信和电子邮件记录）
- 您提供给租户的书面通知的副本
- 租户收到通知的日期证明（租户的签名，或邮局的收据）。
在这里要提醒房东的是，如果您成功赶走了租客，房产就会有一个空置期，您需要缴纳高额的按揭。另外，空置期达到三个月后，房产将需要支付全额的商业地税。一些房东会在开始驱逐程序之前就提前找到一个新的租户，但是，很多房东是没办法快速找到新租客的。所以，在驱逐商业租户之前，您应该问问自己，没有租客的情况下，您是否有资金来支付这笔税，驱逐是否是最明智的方案？
什么是商业租金追缴？
如果您只是想要拿回租金，并不想没收租约，那么，您也可以考虑采用另外一个程序——商业租金追缴（CRAR）。
CRAR是一个法定程序，您不需要上法庭。不过，它不能帮助您没收或终止租约，只能帮您讨回租金。它允许商业场所业主通过控制租户的货物并将其出售来收回租金欠款。
具体来说，法律规定，只要租客欠付的净租金相当于7天的租金，当事人就可以向租客发出一个为期7个工作日的通知，要求他/她马上交付租金。假如租金在7天后还没有偿还的话，CRAR程序就可以正式启动。届时，执行机构可以通过CRAR收回逾期租金，以及任何利息和增值税。
如果租客真的无法支付租金的话，那么，执法机构就有权进入该物业，并没收租客的货物，用以偿还积欠的租金。这个程序比“没收租约”的途径要更快拿回租金，而且程序相对简单。
不过，房东想要开启CRAR程序，必须要注意以下几点：
- 必须提前给租户送达CRAR通知
- 从发布通知至扣押货物的时间限制为12个月
- 被扣押的货物必须要进行估价，至少7天内不得出售
- CRAR只适用于完全商业用途的房屋，它不适用于混合用途或居民住宅租约。
- CRAR只能用于收回房屋租金，不能用于收回其他款项（如服务费和保险费）
- CRAR只能由注册执法机构按照法定程序进行
租客的权利？重夺物业租赁权（Relief from forfeiture）
在英国商业租赁法中，为了给租客保障，在商业驱逐的过程中，租户也有重夺物业的权利。在英国法律中，重夺物业租赁权也被称之：Relief from forfeiture。只要租客发现商铺被锁，自己被驱逐了，可以立刻向法院提出该申请，以重夺物业租赁权。
按照法律规定，房东在这种情况下收回店铺的权利只是为了确保自己的租金可以收回来，只要租客可以尽快把租金交付的话，租客都是可以申请重新占有店铺的。 另外，如果法院发现，该驱逐存在不公平的因素，或者房东在驱逐的过程中损坏了商铺里的财产，租客甚至是可以向房东提出索赔的。
当然，并不是所有重夺店铺租赁权的申请都会得到批准的。 这个申请是有要求的，租客必须在店铺被房东收回去之后尽快提出来，一般最迟不要超过6个月向法院提出，错过了，法院是有权拒绝你的申请的。另外，如果您觉得遇到不公平的对待，那么，你需要提出证据，证明房东是不合理驱逐。
好了，本篇文章就到这里。如果房东或租客在商业驱逐的问题上还有什么不明白的，可以进一步联系丽莎律师行。我们从下一周开始，会为大家带来一系列关于房产买卖中会碰到的法律问题文章，请大家持续关注。
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