近些年，互联网经济给商业带来巨大的改变，英国实体零售行业面临着前所未有的挑战。据《金融时报》报道，从2015年起，英国零售商铺数量下降了7%，多达3.25万家实体店铺倒闭。
今年，疫情再次加剧了商业的经济萧条。光是2020年上半年，英国有7834家实体零售商铺被迫关闭，创下了年度历史最高水平。
毫无疑问，实体店倒闭，商业租户减少，没有了租金利润，商业地产市场遭遇了历史上最严重的一次寒流。
越来越多的商业住宅开发商和投资者们正在寻求填补经济空白的方法，把商业用途的住宅转换成居民住宅，再把房产投放私人租赁市场，这似乎成为了唯一的自救办法。
不过，从理发店，酒吧或者大的办公楼迅速转变成居民住宅，听起来是一个大工程，政府能批准吗？商业房东们该如何申请呢？
- 商业地产行业的困境
英国商业地产的发展一直在世界遥遥领先，2016年世界地产投资论坛会上，一份数据显示：英国商业地产行业的规模可达9930亿英镑，其项目包括商场，娱乐场所，零售业，办公楼等等。
作为世界金融中心之一的伦敦，更是吸引了海外大批企业入驻，商业房产的租金收益稳定，投资回报相当可观。因此，对于投资者来说，英国商业地产是非常有吸引力的投资项目。
不过，互联网时代改变了全世界的商业模式，也影响着商业地产的发展。比如说，越来越的经营户选择网上创业，而非租赁昂贵的实体店。
接着，疫情的到来，商业楼房的业主们正在迎接着非一般的挑战。
据金融时报报道，英国的零售业和酒店业是受到冲击最大的行业，零售商在近一个季度欠下了商业房东一大笔租金，仅有13%的租金账单被支付。
根据房地产咨询公司Remit Consulting的数据，从6月开始，仅有不到四分之三的租金欠款被偿还，其中，零售租户仅偿还了三分之二的欠款。加上一些租户根本无法支付或者不愿意支付租金，据统计，自疫情以来，英国商业地产业主的租金缺口超过30亿英镑。
英国物业联合会首席执行官Melanie Leech 对金融时报说：
“我们预计到12月底，未支付的租金总额将达到45亿英镑，这对企业和业主来说是经济高山。“
此外，在英国各地的商业街，空置商铺的数量急剧增长。为寻求租户，一家地产公司Workspace在第一季度大方地为所有租户提供了50%的租金折扣。在伦敦，由于伦敦市中心的空置率上升，租金下降，其零售物业的价值被削减了18%。
英国一家地产公司Great Portland Estates 表示，即便全国性封锁结束，疫情会持续对商业地产造成影响：“随着失业率的上升，我们应该预计，伦敦的租金和资本价值将会进一步下降。”
Remit咨询公司的高级顾问Steph Yates表示，这种情况不太可能在年底前得到改善。
- 是时候把商业房产转换用途了吗？
前段时间，英国最大的零售行业 John Lewis 宣称，他们将在20家商业店铺旁建私人住宅，目标成为最大的住宅房东。
其对房产的重新利用和新的投资无疑证实了实体店正在承受着严重的经济创伤，同时，也再次肯定私人租赁市场的潜在能量。
这些改变促使各位商业投资者们重新思考新的盈利模式：是否可以把商业用途转换向私人住宅用途，并重新投入住宅市场？
据了解，在过去，将商业楼房转为住宅物业是有限制的。然而，这种情况在2015年发生了改变，转变的过程简易很多。另外，市民们也意识到，如果把商业住宅转向住宅的用途，由于它本身的结构已经存在，所以，这些房产会比完全新建的建筑节省了大量的开销和成本。于是，越来越多的房产购买者正在利用这种转换来争取利润。
根据地产代理公司Savills给的数据显示，2016年到2017年期间，投资者把商业用途住宅转向居民住宅的数量上升了近40%。
专业人士认为，未来几个月，大街上的零售店将会越来越少，越来越多的商业房东会采取这样的模式。
商业地产Dacre, Son and Hartley 高级助理Matthew Brear评价：
“我想很多人之前并没有想过这个问题，但对于那些有点勇气，并且愿意做出改变的投资者来说，肯定有机会从中获益。“
Morgans房产中介公司Linley & Simpson的乔纳森-说：
“我们看到了更多的零售业向住宅的转换，我认为会有更多的商铺被重新利用。”
- 如何转换用途？
我们认为，在决定将商业房产转变为私人住宅的用途时，有几点需要提前考虑的：
- 您得考虑商业房产所处的位置和它的交通便利性。一般来说，居民住宅的租客非常看中房屋的交通便利性，如果您的商业房产的位置比较好，那么，转化成私人住宅的竞争力会比较大。另外，还得看看周围是否有停车场，交通是否容易堵塞等潜在问题。
- 看看您这套商业房产周边的配套设施，比如，该房产附近是否有商店，学校和娱乐设施。这些都是租客和买家在投资住宅房产时最看中的条件。
- 最好去咨询一些有经验的房产公司，看看您的商业住宅是否有必要转向居民住宅，以及计算它的利润回报率。
那么，如果您确定要把商业用途的房产改变成居民住宅，一般情况下，您必须要向当地议会的地方规划局（LPA）申请规划许可（Planning permission），申请费从96英镑到662英镑不等。
在这里要注意的是，每个地方的地方规划局有着不同的运作方式，所以，我们建议您要尽早跟当地规划局联系。
当然，也并非是所有商业住宅都需要申请规划许可的。
据悉，2015年的时候，政府对该规则做了一些改变。有一些具备Permitted development rights的商业住宅，不需要走完整的规划许可程序，就能直接转换为居民住宅的。
另外，也可以使用类别的方法。一般来说，如果现有用途和建议用途属于同一 “用途类别”，则不需要规划许可。
法律硬知识
政府总共把商业住宅的类别分为：A 类, B类, C类 和 D类.
A 类：商店和其他零售场所
B类：办公室、工厂、车间和仓库
C类：住宅机构、酒店和旅馆
D类：非住宅机构、集会和休闲娱乐场所
另外，这些类别又被进一步划分为小类。
例如，A1类包括美发店和干洗店等商店，而A2类则是指银行和房地产中介等金融服务业。
B1类是指适合住宅区的办公室，例如：从事研究和开发的办公室，而B2类房舍可能进行轻工业加工工厂。
但是，从2020年9月起，A类，B1以及D类被取消，由E类和F类代替。
E类：覆盖了A类商业用途范围，还包括了更广泛的商业用途的场所。比如，室内运动场所。
F类：覆盖了D类的内容，还包括了当地社区场所以及学习场所。
打个比方，属于E类别的洗发店和干洗店或者金融服务业想把商业用途转变为住宅（C类别），业主也是不需要申请完整的规划许可的。当然，前提是面积不能大于150平方米。
不过，莎粉们请记住：即便是不需要申请完整的规划许可程序，业主仍然是需要向当地政府请求批准的！
另外，这里指的是改变住宅用途，并不是完全转变房产。也就是说，如果您需要在房产里扩展空间，或者重新改造您的房产，必须得申请规划许可。
最后，丽莎房产部门提醒您，如果您的商业房产是租赁产权的，那么，您必须要得到永久产权人的许可，才能开始任何转换用途的工作。如果您需要申请抵押贷款，贷款人也许也会要求您的房产租期至少剩余70年。
此外，业主们需要注意的是，请求批准的费用不超过200英镑。房产用途转移的过程非常复杂，您最好在开始计划前就得咨询您的律师。当然，我们商业房产团队也会为您提供法律帮助！
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