疫情发生后，政府严格管控，成千上万的企业被迫向员工和公众关闭大门，以防止疫情大面积爆发。毫无疑问，在不可控因素影响下，企业的财务状况受到巨大的打击。
即便如此，法律明确规定，商业承租人仍然有义务来支付租金。可是，从租户的角度来说，由于不可控的天灾人祸，政府强制要求关闭门面，为什么租户还得承担起租金责任？没有营业额，哪儿来的钱交租金？从商家的角度来说，他们的财务也受到影响，如果没有租金，根本无法偿还抵押贷款，房产也会面临被收走的风险。
商业租户是否仍然需要交租金？成为相当有争议的话题。
本期的《丽莎说案》，我们为大家讲一个真实的案例《Bank of New York Mellon v Cina-UK and others》。这是三起合并审理的索赔案，商业房东把三家租户企业告上法庭，原因是租户并未在疫情期间支付租金。租户认为，在租约的保险规定下，该租金应该停止支付，房东应该从保险公司而不是租户那里收回租金。
那么，最终的审判结果是什么？我们来看看
知名大型企业拖欠房租，房东告上法庭
从法院提供的资料看，三起索赔案的租户分别是英国三家知名大型实体企业。第一家是Cine-UK有限公司，该公司主要经营电影、戏院等业务；第二家企业麦加宾果有限公司，主要经营宾果游戏厅；第三家企业是SportsDirect.com，其经营一家零售店，出售运动商品。
据了解，三家企业分别向纽约梅隆银行以及AEW公司分别租用多套商铺来经营旗下的业务。
从2020年3月23日起，英国政府启动一次又一次全国封锁措施，几乎所有商业场所都被迫长期关闭，三起索赔案的被告也未免于此。前前后后大约有一年的时间，他们都无法使用和占有其店铺来经营业务。
即便无法占用店铺，三家公司与各自房东的租约并没有结束。也就是说，按照法律规定，只要租户与房东之间还存在租约协议，租户仍然需要支付租金，即便在该阶段他们并没有机会占用该物业经营业务。
可是，在这一段时间里，疫情斩断了他们营业额，哪怕公司实力再强，没了正常的收入，租金确实相当吃力啊。很明显，这三家公司并没有按时或者几乎没有交租，这也就是为什么他们以被告的身份出席了这一次庭审。
据了解，纽约梅隆银行以及AEW公司要求这三家公司支付租金、增值税以及合同利息等相关赔偿。
租户认为：房东有保险，租户没必要交租？
在法院上，三家租户公司都认为，他们不需要在关闭期间继续向房东支付租金，因为在各自的租约里都有着保险条款，以及在特定事件发生下应该采取的措施。
具体来说，三份租约都分别要求房东要为其房产购买规定的保险以及停租的条款，该条款规定：如果房子被毁或遭到损害，导致租户无法正常使用该房产，那么，租户可以暂停支付租金。此外，房东的保险单覆盖内容里还包括：如果房东的租金损失是由于政府为应对疾病采取的行动而造成的，房东可向保险公司拿到租金赔偿。
因此，针对这两项条款，租户向法官辩解，第一，在疫情封锁期间，他们根本无法占用房子，不应该支付到期的租金。在这一立场上，租户认为，房子遭到“损害“不一定是物理损害， 比如水灾，火灾或者地震，战争对房屋结构造成的伤害，它也包括非物理的损害，比如：疫情造成的损害。
第二，房东已经对疫情投了保。租户认为，如果保险覆盖了租金损失，房东应该从保险公司而不是租户那里收回租金。
不幸的是，此次审判，租户败诉了。
法官认为，三家公司与房东签署的租约都是精心起草的，并且在租金减免的条款中特别指出了“物理损害“，也就是说，条款明确规定——只有在房屋的表面、结构等因外力因素受到破坏的情况下（洪水灾害，火灾等等），导致租户无法使用房产，那么，租户才可以免交租金。
如果租户希望协商一个更广泛的条款，包括加入一些非物理损害内容，他们应该在签署合约之前就该列入合同条款里。如果租户认为投保的风险条款不合适，他们可以对支付保险费的责任提出异议，而不是采用不交租的方法。
据说，在这一场审判中，一名租户还争辩，在疫情封锁期间，他们的租约属于法律判定的失效租约（A frustrated contract），因此，他们不应该支付暂时期间的租金。
什么是失效租约呢？在法律的环境下，失效租约指的是：在没有一方过错的情况下，因为一个或多个不可预见的情况而导致双方无法履行合约，那么，租约就失效了，租户可以不履行合约条款。
打个比方，两方签订了一份商业租赁协议，突然有一天发生火灾了，房产彻底烧毁，根本修不好，租客无法继续使用该房产了，租约也就无法完成。那么，合同就失效了。也就是说，该突发事件阻止了租约继续下去，并且超出了当事人的设想。
不过，法官认为，店铺受疫情影响关闭的时间可能只有18个月，减去这18个月，三位租户与房东的租约还剩下1年到12.5年之间不等的期限。也就是说，相对于租赁期而言，”损失 “的年限比例根本不足以得出失效租约的结论。另外，在英国法律下，也根本没有临时失效租约这一概念存在。
换句话说，本案与失效租约这一规则扯不上任何关系。
丽莎建议：互相理解，尽早与房东沟通
丽莎律师行罗紫唯律师认为，本案是一个非常值得探讨的案子，它可以给所有租户和房东带来启发以及警示作用。很明显，根据租约条款，在疫情期间，租户仍然有法律义务支付租金，除非您与房东在租约里有着明确约定。
“每个人都理解租户在疫情期间受到的经济损失，但是，我们不应该以此作为理由来对抗法律所设定好的规则。
我们认为，如果您在经济上有任何困难，不能够及时或者准时交租，甚至您可能需要拖延一段时间才能交租，您应该主动并且尽早和房东进行交谈，而不是靠着利用法律的一些规定，比如像这三家租户公司一样，用自己的理解来解读保险以及相关条款，只为逃避租金责任，这根本行不通。 当然，如果您的业务中断保险中，确实有对疫情的损失，您应该尽快向保险公司寻求帮助，拿回您的保障，而不能不交租。“
另外，本月初，政府宣布要对商业租金偿还立法，该法律将会鼓励房东和租户共同合作，帮助和促进租金偿还的安排，这可能包括：房东需要放弃一小部分债务或同意一个长期的付款计划。如果双方没有达成协议，法律将指定一名私人仲裁员进行新的安排，该安排对各方都有约束力。也就是说，等到立法生效，租户和房东之间的谈判就不能算是自愿原则了，房东是有法律义务来帮助您的，这对租户来说，是一个很好的消息。
罗律师说：“但是，我们还需要提醒，即便是立法生效了，该法律只是让您的谈判变得更顺利一些，并不意味着您可以就此赖着租金不给。如果您是滥用法律，那么，房东依旧可以向您提出索赔，最后的赔偿金可不仅仅只是租金了。要比租金高很多了。
尽管如此，我们都认为，租户应该以一种比较积极的态度去沟通。租户应该要理解房东的难处，如果租户实在没办法偿还租金了，是否看看能否采用转让租约或看看租约的中断条款，以退租的方式摆脱您的租约，减轻财务压力。房东也要尽可能从租户的角度来考虑，一同找到对双方都有利的解决办法。“
好了，本期的《丽莎说案》就到这里，我们下一期再见。
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