莎粉们好，欢迎来到每周的《丽莎说案》，今天，我们要谈谈与土地限制契约有关的真实案子，它的名字叫 《Morris and another v Brookmans Park Roads Ltd and others》。
按理来说，在英国买永久期房，业主不仅是房子的拥有者，还是这块土地的拥有者。因此，业主在自家的土地上拆除房子，再重新开发房产项目，这应该不违反法律规定吧？
这可不一定，这取决于您签署的合约。如果您的合同里包含一份限制性契约，它限制您在这片土地上开发特定的房产，如果您不听，您就处于违规建设，得面临巨大的经济赔偿。
本篇案例的主人公就处于这样一个情况，他违反了限制契约里的所有条款，最后收到了反对者律师的索赔通知。结果怎样呀？我们一起来看看。
在自家土地上开发新项目，不行吗？
1980年，Morris 先生和妻子C女士在赫特福德郡的布鲁克斯大道上购买了一套大型的独立房屋。
多年后，孩子们都离开家到外面打拼去了，偌大的房子只有夫妇俩人住，似乎有点浪费了。于是，2014年，他们萌生了重新开发该住宅的想法——他们希望能够拆除现有房子，在该土地上重新建设三个公寓。
2014年10月，Morris先生和夫人向当地规划局提出他们的想法，以获得规划许可批准。起初，他们的方案被当地规划局拒绝了，当地规划局认为，布鲁克斯大道都是独立式房屋组成的，如果夫妇俩要在这里建设小型公寓，有点不尊重当地的环境特征。也就是说，该开发项目偏离了布鲁克斯大道的普遍特征。
2016年1月，他们上诉，并取得了胜利，拿到了开发的批准。
同年，Morris先生和夫人聘请了一家房地产公司帮他们建设房产，该公司认为，该土地有足够的面积，可建设五个公寓。于是，他们又重新修改了申请计划。在各方讨论后，2017年，当地政府还是允许他们进行开发。
从法院的资料上可以看到， 2019年10月，5个公寓已完工，他们还在前花园处建造了一个包含8个车位的院子。随后，Morris先生和夫人搬入顶层的公寓，打算将其他四个公寓以长期租约的形式出售。当时，已经有好几位买家看中了这几个公寓，其中一对夫妇已经向他们交了定金，正打算入住了。
不过，事情并没有那么顺利，2019年11月，Morris先生和夫人收到了布鲁克斯大道的业主Brookmans Park 公司律师寄来的一封索赔信，该公司称，Morris先生的开发项目属于违规行为，并要求他们对其行为进行赔偿。
究竟怎么回事？
原来，Morris先生房子所在的这一片区域（布鲁克斯公园）一直属于Brookmans Park房地产开发公司（在文章里统称B公司）持有。随着土地的开发，目前，该区域已有1500个住宅建成，其中800个住宅产权是B公司在1920年的时候分批出售的。
据了解，在出售的时候，该公司已要求：“为合理开发该土地，开发商在建设房屋时必须要达到标准，并建设与该区域相同类型的房屋，以便周围房屋不会贬值。最重要的是，该区域不会出现过度拥挤的情况。”
因此，大部分地块的转让书中都含有一份限制性契约。
什么是限制性契约（ Restrictive covenant ）？
在住房开发中，限制性契约是土地所有者之间的私人协议，其中一方以某种方式限制另外一方对自己土地的使用，以有利于己方的土地。限制性契约一旦在双方之间达成一致，就会被置于房产的产权契约中。它们对土地而不是对当事人个人有约束力，也就是说，即使契约的原始当事人将土地卖给其他人，契约也会继续存在。
这些锲约会有不同的限制条款，但最常见的例子往往包括：
- 限制在该土地上的一些活动或潜在滋扰
- 限制在该土地上建筑物的数量
- 限制新开发房产的类型，不可偏离标准
- 限制业主在该土地上进行特定的改造
- 限制土地的用途，例如限制住宅和商业用途。
- 限制企业的类型
- 限制建筑物的高度
如果业主忽视限制性契约，除了可能面临法庭下发的禁令外，还可能面临对违反行为的损害赔偿要求。
Morris先生的地块就涉及了限制性契约，该契约上的限制包括两项：第一，该片区域不可建设和该区域不同类型的房产。比如说，您周边都是大房子，您就不能建一个小公寓。第二，房屋不可分户出租：业主不可以把建筑物分割成多个单位，并把它们单独出租给不同的人。也就是说，Morris先生的开发项目是违反这个规定的，是非法的。
B公司向法院描述，在Morris开发工程的早期阶段，该公司已向Morris先生发了一封警告性，要求他立刻停止开发，并明确表示：如果继续开发，我们将采取执法行动。另外，在随后的谈判中，B公司也给Morris先生出示了这一份限制性契约的副本。但是，Morris先生并没有理会，工程继续。
M先生向法院申请修改限制锲约
从法院提供的资料看，B公司管理的那一大片区域，并不是所有房产都有着限制契约的，也有一些地块是同意被重新开发。比如说，在布鲁克曼斯大道101号，该地块就不受到“一房一地“的限制，因此，该地块的拥有者已获得拆除该地块的规划许可，并拆除现有的独栋房屋，建造了六栋较小的房屋。
另外，在Morris先生隔壁不远的一块地，它也完成了三个单位的开发项目。
为什么其他人都可以？唯独我的地块要受到赔偿？Morris先生感到不服，况且，他之前已经得到了当地政府的规划同意，他属于合理建设。
于是，他向法院申请修改这一份限制性契约。2020年3月，Morris先生根据《1925年房产法》第84条提出了修改的申请，要求修改限制性契约，使已经进行的开发活动合法化。
很遗憾，Morris先生败诉了。
从法院的材料看到，B公司说，该区域不同地块有着不同的要求，其他获得批准的地块没有对当地特征造成影响。而Morris的地块面积较大，如果取消了该限制，对该地的环境特征会带来严重的破坏。
值得注意的是，修改限制契约的申请不仅遭到了B公司的反对，还遭到了该区域57位邻居们的反对，这些反对者们都是布鲁克曼斯公园房屋的永久产权业主。反对者们认为，该物业的开发严重破坏了这片区域房产的所有特征，取消限制严重影响反对者们的利益，破坏他们房产价值。另外，他们认为，如果法院批准修改，这将会是一个先例，接下来，就会有无数业主跟着重建。最后，布鲁克曼斯公园将会被一批批公寓项目给破坏了。
考虑以上因素，法院并不同意M先生对契约的修改。
丽莎评论：限制确实为反对者提供实际利益
在现实生活中，很多业主都遇到类似的问题，他们买了土地，签了一份限制合约，最后都很被动。
那么，限制性锲约能否被取消或者修改呢？1925年《财产法》第84条规定，土地法庭有法律上的自由裁量权，业主确实是可以向法院提出申请——修改或取消影响土地使用的限制性契约。
一般来说，法官可能会从几个方面做出判断：
- 该限制是否过时（如果房产或邻里性质已经发生变化了，该限制失去了原有的作用）
- 新的用途是否合理的
- 该限制是否会给契约受益者带来好处
- 受益人是否同意解除或改变
- 如果失去了该契约或修改，它是否会对受益人带来损害
从这个案子看，很明显，该契约对其他的土地所有者带来了实际利益，受益人并不同意解除或修改；再者，如果修改了锲约，将给这57名土地所有者（受益人）带来损害。因此，M先生败诉了。
那么，真的就没有成功的案例了吗？也不是完全没有可能。
如果业主遇到这类情况，可以尽可能找出证据。比如说，业主向法官证明，这一份契约已经过时，房屋周边的建筑早就发生了根本性改变。另外，您需要证明该限制没有给任何人带来好处。也就是说，哪怕更改了契约，也没有人受到影响。此外，您还可以尝试主动找到契约的受益人谈谈自己的计划，以达成和解。
不过，申请取消或修改限制的法律费用相当高，即便是受益人同意了，也可能会要求您拿出一笔费用作为赔偿。如果您像M先生一样，先把房子建好了，再去申请，那么，败诉的话，您就亏大了！
所以，我们认为，业主们应该在购买土地或房产之前，应该查看好您的合约，看看有哪一些限制。如果您的合约里有限制性条款，它影响您对该土地未来的计划，您应该尝试着与卖家谈谈，看看是否可以取消相关限制。如果无法得到修改，您应该考虑是否还要继续购买这一套房产。
无论如何，在您购买房产之前，最好能咨询有经验的房产律师，帮您检查合同是否含有这类契约，以做出客观的分析。如果您也不幸遇到M先生类似遭遇，也可进一步联系丽莎律师行，我们的房产团队律师可以为您提供非常专业的法律意见。
好了，本篇文章就到这里，我们下一期《丽莎说案》再见。
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