“这房子的活动空间有多大？”
疫情时代，长期的居家生活让市民们对住宅有了新的要求。
房屋空间成为购房者买房的首选条件。
但是，您能想象吗？
英国有超过6万5千多套许可发展权住宅，其中，四分之三的房屋建筑面积根本没达到37平方米，常年无光。
近日，英国政府宣布了新的住宅空间标准，所有开发商交付的许可发展权住宅都必须满足国家空间标准，建筑面积必须超过37平方米。
英国皇家建筑协会认为：住房部终于堵住了一个“危险漏洞”。
那么，什么是许可发展权新住宅？对于市民和开发商来说，最小空间标准提升至37平方米意味着什么？
- 许可发展权的住房（Permitted development Rights homes）
9月30日，英国住房部长Robert Jenrick 宣布：英格兰所有通过许可发展权的新住宅必须符合空间标准。
什么是许可发展权住宅？
以前，英国许多主流经济学者长期指责城市规划制度，流程和法规，他们认为英国很多不必要的房屋管制限制了住房供应。
这些学者们不断地做研究，做调查，发文章评论，并让群众们参与讨论。于是，这样的观点影响了政府管制的改革。
2013年，政府放松了其中一项建筑要求：市民无需经过完整的规划申请程序，无需提出规划申请，就可以将办公楼和轻工业建筑改造成住宅。
随后，英国政府们不断扩大了该制度的范围，允许市民将现有房屋加建两层楼，以及将空置的商业、工业和住宅楼改为住宅。
这些不需要经过完整的规划申请程序而改造的房产，被称之为“许可发展权住宅”。据伦敦大学学者统计，自2013年至2020年，英国有超过65，000套房子是“许可发展权住宅”。
政府认为，许可发展权的住宅对于国家住房需求作出了重要贡献，加快了英国新住宅的交付。
虽然，通过许可发展权交付的住宅与规划申请后的住宅相比，质量差别不大。但是，有不少开发商滥用该权力，通过申请许可发展权，毫无理由地交付不符合空间标准的小户型住宅。
所以，许可发展权住宅的快速增长引来很多反对的声音。
城乡规划协会(TCPA)表示：许可开发权破坏了英格兰当地的居住建设。而RIBA主席Alan Jones在也表示：国家允许土地所有者绕过完整的规划程序去建造不合格的房屋！那些房屋几乎没有自然光，房间 “比经济型酒店还小“。
丽莎在查看学术论文时发现，最近，伦敦大学学院和利物浦大学的教授发布了一份学术报道，报告指出：通过允许的开发创建的“许可发展权住宅”中，只有不到四分之一的住宅符合国家描述的空间标准（NDSS）。
- 什么是国家要求的空间标准？
据政府官网显示，
住房部对发展权住宅PDR空间是有要求的，比如，对一个新的一居室公寓来说，起码有37m²的面积。
不过，这个空间标准并不属于《建筑条例》的一部分，而是作为一种技术性规划指南而存在，议会可以选择采用，或者不采用。于是，为求高利润，一些开发商投机取巧，并没有按照该规格来改建楼房。
9月30日，英格兰公布的新措施，将 “指南“ 变成严格的硬性标准。
住房部长Robert Jenrick说：
“许可发展权有助于提供新的住房，并为我们从疫情中恢复经济做出重要贡献。这场疫情进一步凸显了有一个安全和舒适的地方居住的重要性！虽然，大多数开发商提供了良好的住宅并做了正确的事情，但我正在通过宣布交付的新住宅必须符合空间标准来解决少数滥用系统的开发商。“
也就是说，今后，所有通过发展许可权批准建筑的新住宅都必须符合国家描述的空间标准。
英国住房部表示：空间标准的起点是一个带淋浴间的一床公寓，必须最小拥有37m²的建筑面积（39m²带卫生间），以确保单身人士的适当生活空间。
- 住宅空间保障，对市民带来什么样的影响？
这一新政策的公布，立刻得到了许多专家和行业人士的认可，他们认为，该举措为未来的住房环境提供了很大的保障，为市民们创造更舒适的居住环境。
另外，该举措确实限制了开发商滥用该制度的权力，但从未来的发展看，无疑也是给房产开发商创造了更多的机会。
怎么说呢？
疫情的袭来，人们的居住偏好发生了非常大的改变。
丽莎前几天也提到了，长期的封城计划以及政府允许在家办公的驱动，让人们渴望到乡村买大空间的楼房。
一半的租房者表示他们的优先级发生了变化，“房屋空间”成为了他们的第一选择，而39%的购房者也有同样的看法。
规划顾问公司Barton Willmore的设计总监Luke Hillson也在封锁期间决定搬家，他说：”很多人都认为，小空间的房子根本不适合居住。”
虽然，购房者对户外空间的渴望可能是一种暂时的反应，随着城市解封，他们的情绪会减弱，但有证据表明，居家办公的趋势将会长期持续，人们已经意识到家庭中空间的价值。
也就是说，如果房屋达不到空间要求，房源并不可能会受欢迎。
英国皇家建筑协会主席琼斯评价，
“政府已经做了正确的事情，关闭危险的漏洞，确保新的允许发展住房在整个英格兰有足够的空间和光纤。“
- 我是否有资格建设PD房？
对于房产开发商或者房屋业主来说，通过许可发展权的途径来翻新或改造房产确实省钱又省时，那么，如何才能判断您的项目是否有资格获得开发呢？
一般来说，允许发展权是自动授予许可的，所以，市民无需向政府提出规划申请。比如说，当您计划对房产进行小扩展，或者计划把单层扩建，拆除等等，都可以直接做改变。
但是，丽莎房产团队杜淑微律师想要提醒大家：允许发展权的规则会定时更新，允许改建的范围会随时被更改。所以，市民们在扩建前一定要向当地政府了解具体的情况。
另外，公寓的改建是有限制的。如果，业主想要对公寓进行改建，要向当地政府申请。
第二，如果您计划自行建造一套替代住宅，并且您提议的新住宅比现场现有房屋大，那么您的许可开发权可能会受到限制，甚至会被取消。
第三，以下区域的住房改建也会受到限制：
保护区，自然美景区，国家公园，布罗兹，世界遗产地，国家公园内的土地、布罗兹或国家公园边界以外的某些土地。
也就是说，如果您的房产是在这些区域的，最好问清楚，是否可以被改建。（一般情况下，这些区域的房产是不被允许的）
值得注意的是，2019 年 5 月，英国对PD房的扩建法规又有了新的要求，并且，对于不同的房型改造都提出了相应的指示。
杜律师称，如果业主一旦扩建不符合该法规的PD房，该项目会面临被强制拆除的风险，比如，任何工程都可能被政府强制拆除。因此，杜律师建议，业主一定在扩建前向律师或者相关部门了解具体的情况，避免“非法改造房屋”。
由于PD房的扩建法比较复杂，条款也比较多，在这里我们就不一一列举。莎粉们如果有兴趣想建设PD房，请立刻联系丽莎，我们会为您提供全面的法律意见。
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