在房东和租客之间的纠纷案中,不管是承租人,还是出租方,如果您想要争取到合理的赔偿,自己就必须先得懂法守法。

 

本期《丽莎说案》给大家说的案例,名字叫:《Kowalek and another v Hassanein Ltd》。

 

通常来说,在承租方违约不交租的情况下,出租方本该可以追究责任,让其赔偿租金损失,并立刻离开自己的房产。同样的道理,如果出租房没有遵守法律,非法出租房屋的话,承租方也是有权利要求赔偿的。

 

不过,本篇的案例有点意思,承租人长期不交租金,已经欠了房东相当大一笔的租金费了。可是吧,正当房东走驱逐程序的时候,法院却发现,出租方的房产竟是违法出租的。这情况有点乱了,您猜猜,最后,法官如何判?

 

 

租客拖欠租金,房东反倒被告

 

2018年,几名业主在英国投资房产,并注册了一家公司——名叫Hassanein Ltd (文章里称H公司) ,并通过公司名义购买了两套四居室公寓作为租赁房。随后,H公司委托出租代理帮助寻找租客。

 

2019年,该出租代理为H公司的其中一套公寓找到一对夫妻租客——Kowalek先生(文章统称K先生)和夫人。2月26日,双方签下了一份有保障的短期租约,期限为一年(12个月),每月租金为3553.33英镑。 据法院资料显示,K先生提前支付前三个月的租金,并给H公司4920英镑的租赁押金。

 

也不知道是什么原因,在接下来的9个月里,K先生夫妇停止定期支付租金了,前前后后,他们只向H公司支付了三笔款项,总额为2500英镑。

 

房东当然不开心了,这不是遇到流氓租客了嘛?2019年11月18日,H公司向K先生送达驱逐通知,并向法院启动房屋占有程序。据了解,当时,这对夫妇的欠款已达8000英镑了。

 

走上了法律程序,大家可能觉着这事应该顺利解决了吧。可就在这时,事情却来了一个180度大反转。租客K先生反倒把房东给告了,并向法院申请租金偿还令。

 

常读丽莎文章的莎粉们应该比较熟悉,租金尝还令(Rent repayment Order)是由英国第一法院发出的一项命令,当房东犯有无证出租犯罪行时,租户有资格向法院申请租金偿还令,并通过该命令拿回最多12个月的租金。

 

那么,为什么会这样?难道,H公司犯罪了吗?

 

 

H公司出租无执照的房产

 

原来,根据当地住房管理局的要求,H公司的房产所在地属于《2004年住房法》规定的选择性许可区域,也就是说,在这个区域内,房东必须要申请选择性许可区域执照。

 

什么是区域性许可执照?

 

为了管理流氓房东行为,2006年,英国政府引入了选择性许可规则。政府把一些房东犯罪率较高的区域定为“选择性区域”,在这些地区,如果房东想出租房产,必须申请房东许可证。这意味着,当地政府可以通过他们的申请资料来检查和判断这些房东是否是一个 “合适或适当的人 “,以及对物业管理和安全措施作出其他规定。

 

选择性许可证制度赋予地方当局权力,对某一地区的所有私人出租物业实行管理制度。在实行选择性许可证制度的地区,所有私人业主都必须获得许可证,如果他们没有这样做,或没有达到可接受的管理标准,当局可以采取执法行动。罚款可能会被迫向租户支付12个月的租金,或者被列入流氓行东行列,并被告知今后不能再出租房产了。

 

 

也就是说,2019年,H公司在没有获得许可证的情况下,就把该公寓出租给了K先生夫妇,这算是犯罪行为。按照英国法律规定,租客可以申请租金偿还令,要求偿还租金。据了解,在K先生在该公寓居住的期间,他们总共支付了25,819.98英镑的租金。因此,K先生要求H公司偿还的租金总额为25,819.98英镑。

 

不过,法院虽判定H公司必须要偿还租金给租客。不过,有意思的是,租金赔偿并没有按照租客K先生的要求来,而是11,909.99英镑。

 

这是为什么呢?

 

 

不交租行为影响租金偿还命令

 

按照法律要求,租客可通过租金偿还令拿回多少租金,这租金的范围必须是在房东触犯法律时期内的。法院称,在K先生要求的租金还款中,其中有一笔2000英镑租金已经不属于租金偿还令涉及的范围了。

 

原来,在K先生提出租金偿还申请之前,H公司非常迅速地向当地管理局提交房东许可证的申请,并提供了证据称之前无法及时申请的原因。而K先生要求的租金偿还的数字中,有一笔2000英镑的租金是在H公司提交许可证申请后的第二天支付的。

 

根据2016年《住房和规划法》第95(3) (b)、(7)-(8)条的规定,一旦房东正式提出许可证申请,房东就不再犯下2004年法案第95条规定的罪行。也就是说,无论这个许可证是否发到房东手中,只要它申请了就算数。因此,这笔2000英镑的租金不属于租金偿还令的范围了。

 

在这基础上,法官认为,租客的态度和行为也会直接影响租金偿还令的判决。据了解,在K先生居住在该房产期间,他们一直都有着不按时交租的习惯。12个月里,他们总共只支付了25,819.98英镑的租金,并有着20,373.31英镑的欠款。最重要的是,2020年3月,K先生在没有进一步支付任何租金的情况下搬出了该公寓。

 

从这个角度来考虑,法官认为,缴纳租金是租户的首要法律责任,在本案中,这一责任显然被违反了。

 

因此,鉴于租客租金拖欠和房东没有许可证情况的综合考虑,法院将从最高数字23,819.98英镑减少50% 至11,909.99英镑。

 

K先生并没有得到满意的结果。

 

 

丽莎分析:租客双方都需履行法律职责

 

丽莎律师行房产部律师李依玲认为,这个案子的判决其实是比较公平的,它可以给房东和租客带来一个警示作用。

 

李律师认为,H公司,作为房东的角色,在出租房屋之前就应该要懂法,必须要清楚房东所承担的法律职责,其中就包括房东执照问题。虽然,在租客提出租金退还申请的时候,H公司立刻给出反应,向当地政府提交许可证申请了。但是,H公司还是有损失了,他们必须要偿还租客部分租金——这明明是他们应该收取的租金。

 

“由于法院提供的资料有限,我们不好判断K先生是否故意不交租。但在现实生活中,我们确实会碰到一些租客,他们占用房子却不交租,在被驱逐的同时发现了房东非法出租的行为,抓住把柄后,借此为自己辩护。法院只看证据,房东哪怕有千万个委屈也没办法,并且承担责任,接受惩罚。”

 

李律师建议各位房东,在您出租房产前,一定要查看该您的房产是否是合法出租的。很多房东对于选择性区域规则并不是很了解,我们认为,房东应该主动和当地政府进行沟通,看看自己的房产所属选择性的许可区域以及相关的要求。

 

一般来说,如果您发现房产是在一个选择性的许可区域,当地政府会提供给您一个申请表格。这方面的费用可能有所不同。对于一个家庭居住的普通公寓或房屋,其费用往往在400英镑左右,许可证有效期为五年。如果房东住在国外,您的许可证就需要由其他人来持有,在这种情况下,当地政府会检查提出申请的人是否最合适,是否参与房产的日常管理。

 

另外,假如您是因为特殊原因无法申请,您需要做的是及时向当地政府说明该情况,不要拖到最后也不解决,最终只会因此受到惩罚。

 

除此之外,该案子也可以对承租人有一个警示作用。在出租方和承租方之间,一般承租方会处于相对弱势的地位,因此,法律会给承租方很多保护。可是,这些保护是在租客遵守规则的情况下才发挥作用的。所以,如果租客发现房东是非法出租房子的,我们认为,您应该立刻把情况投诉到相关部门。同时,租客也必须要保障遵守合约规则,继续交租。

 

“总的来说,在租赁期间,房东和租客都有着自己必须履行的法律职责和义务。双方都必须履行这些职责,这样,在遇到纠纷事件时才能为自己争取到满意的结果。”

 

好了,本篇《丽莎说案》就到这里,我们下一期再见。

 

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