讲到出租,不论是商业还是住宅租赁,都可能有机会面临到的,就是“涨租”。

 

涨租这种事情,通常都是一方欢乐,另一方愁。

 

但当然,对于房东来说,合法合理地调涨租金,本来就是他们的权利,这可以保障房东收到的租金符合当下的市场价值,不至于蒙受损失。

 

而对于租客来说,享有了租用或者租住的空间,支付合理的租金也算是理所应当。

 

但要是,今天租客和房东之间对于租金的涨幅无法达成共识,甚至是引发了纠纷呢?

 

最近丽莎就接到一个案子,案件当事人是一名大约40岁出头的房东,在伦敦有个两居室正出租给一个家庭。

 

这名当事人和租客当初由于是朋友介绍,所以就一次性签下了长达7年的租约。

 

这份租约到今年的3月底就要到期,当事人(房东)想说7年来都没加过租,所以也差不多是时候该加了。

 

目前当事人每个月向其租客收取1,400镑的租金,这相比起其他位于同地区的两居室来说,可以说是低于市价。

 

当事人于是就希望在续租时,根据目前的市场价值,把月租金调整至2,500镑。

 

不过租客对于这个数目不太满意,他们觉得涨幅太大了,一口气杀到1,800镑。

 

当事人看在多年关系的份上,而且觉得这家人从来没有拖欠过租金,所以就愿意妥协到2,000镑。

 

不过,或许因为租客最近多生了一个宝宝的关系,需要用钱,所以坚持1,800镑的底线。

 

面对这样的情况,当事人感到十分头痛,认为自己已经做了很大的让步,可是还是无法和租客达成共识……

 

他一方面不想失去这么好的租客,不想破坏双方长久以来建立的关系;可是另一方面又觉得1,800镑实在太低了,他实在无法再妥协了。

 

他想问,如果因为租金调涨双方无法达成共识甚至造成纠纷,究竟应该怎么样解决?

 

其实,对于像上述当事人的私人租赁,英国法律的相关规定是,如果双方目前正在固定租期(Fixed Term)租约当中,那么房东就不能随意调涨租金,除非获得租客的同意(或者租约上有相关加租条款),或者等到固定租期(Fixed Term)结束以后。

 

而如果双方处于周期性租期(Periodic Tenancy)当中(比如说上述的固定租期结束了,双方自动进入了周期性租期当中),那么房东就可以要求调涨租金;不过需要注意的是,房东也不能随时说涨就涨,而是只能每年调涨一次(也就是不可以同一年内要求调涨好几次)。

 

一般来说,在双方签订的租约当中都会说明清楚有关租金的调涨方式,包括比如:每隔多长时间可以调涨,调涨前房东要给租客多长时间的提前通知,涨幅或者如何决定上涨幅度等。

 

当然,房东调涨租金的涨幅也必须是合理的(比如说照着当地的市场价格),而不是随意喊价。

 

根据英国法律,如果房东想要涨租金,就一定要遵守租约当中的“加租条款”(如果有的话)。

 

或者当双方进入“周期性租期”之后,房东就有权启动Section 13来调涨租金。

 

根据Section 13的程序,房东想要调涨租金,必须至少提前一个月的时间通知租客;假如双方成功就新的租金达成同识,就应该签署一份书面协议记录。

 

虽然法律上并没有明文规定房东涨租的幅度,也没有给出特别的涨价淮则,但假如房东“狮子大开口”,一次性不合理地涨得太过份,租客当然也有权利不同意房东提出的涨幅。

 

如果双方无法就租金涨幅达成一致,租约通常会规定双方必须把这件纠纷交给公正的第三方,也就是中立的房租评估师(Chartered Surveyor),对房租的市场价格进行评估。

 

如果租约当中没有明确规定,房东或租客也可以直接向英国估价署(Valuation Office Agency)求助。

 

他们的租金专员(Rent Officer)一般会对有关物业进行估价,然后订出一个租金限额,而房东是不可以收取高于该限额的租金

 

当然,如果任何一方对租金专员所订的租金有不同意,也可以提出上诉。

 

之后,租金专员就可能会把案子交给法庭,由法庭对租金做出最终决定

 

除了以上莎粉的案例之外,《卫报》也曾报道过一则有关商业房东想要调涨店铺租金的新闻。

 

当时一名叫做罗伯特(Robert)的书店店主,曾写信给《卫报》,讲述其房东无理加租的故事。

 

罗伯特从1987年起就在汉普郡(Hampshire)的南海(Southsea)经营一家小型二手书店。

 

在书店营运的31年间,罗伯特一共支付了大约10万镑的租金给房东。

 

其租约中写着,租金每3年会进行一次调整,涨幅一般大约5%。

 

不过有一年,房东突然要求多加近50%的租金,这让罗伯特觉得太离谱了,而且也远远超出了他的负担能力。

 

罗伯特更指,房东的代理人只给他10天的提前通知,这让他手足无措。

 

最后,罗伯特由于无法负担突然离谱上涨的租金,只能选择光荣结业。

 

→ 商业租金涨租,房东租客双方无法达成共识怎么办?

 

一般来说,店铺的租约基本上是每过3至5年会需要被评估一次,也就是大家概念中的涨租金。

 

当然实际上是每几年要上涨一次,这必须按照租约的规定。

 

正常的情况下,当房东想要涨租,价格都是要按照市场的价格来确定的。

 

而房东一般会写信给租客,说明打算上涨多少房租。

 

如果租客觉得涨幅过大,就可以回信给房东,告诉房东说自己认为房东所开出的涨幅过大,并且同时可以告知房东自己认为上涨多少才是合理的。

 

接着,房东有可能再回复租客一个价,然后租客再给房东回复一个…… 在这样的讨价还价过程中,90%的租金上涨都会顺利获得解决。

 

然而若是遇到少数房东和租客双方无法达成一致意见的情况下,租约一般都会明确规定,双方必须把这件事情交给公正的第三方来仲裁。

 

这个公正第三方基本指的就是双方将这件事情委托给注册房屋评估师协会的主席,由他(她)来指定一名中立的房租评估师(Chartered Surveyor)来对店铺房租的市场价格进行评估。

 

房租评估师的费用一般是双方平摊的,比如说房东和租客各自负担一千镑的费用。

 

由于这名双方共同的房租评估师既不代表房东,也不代表租客,所以他或她所评估出来的结果应该是中立的,不会偏袒任何一方。

 

甚至,这样公正的第三方如果认为房东或租客中有任何一方的表现是不合理的,也可以要求不合理的那方给另一方承担相关费用。

 

此外,除了双方共同的房租评估师,房东和租客也可以各自指派代表自己的房租评估师

 

比如说,代表房东那方的房租评估师会向租客给出一个价格,这时租客也可以聘请一位代表自己的房租评估师来帮自己讲价。

 

然后双方各自的房租评估师就会代表各自那一方出来谈,最后谈成一个确定的房租涨幅(也就是新价格)。

 

假如到了最后仍然无法达到共识,恐怕就只能打官司解决了。

 

不过需要指出的是,在谈成了新的房租价钱后,租客们并不见得是从“谈成新价钱的时间”开始缴交新房租(也就是涨价过后的房租),而是必须看合同上所规定的房租评估日期(Rent review date)为何

 

举个例子:如果今天租约上所规定的评估日期是2019年10月份,那么即便房租评估是在2020年1月份才完成,或者房东直到2020年1月份才要求重新评估房租,那么租客届时也需要把新老房租之间的差额给补齐。

 

再讲得更清楚一点,同样假设是以上的状况。即便新房租的价格是在2020年1月份才出来,所以租客还是一直支付旧的房租价格;但是在新的房租价格出来以后,租客不只之后需要按照新价格来支付,还需要把自2019年10月份直到2020年1月份之间的新旧房租之间的差额给补交上去。

 

而且除此之外,租客也必须把这段时间内所产生的利息给同时补上(这一般会高于银行利率4%左右)。

 

只不过租客需要注意的是,在这种情况下,房租的“市场价格”将是按照2019年10月份的,即便房东是在多年以后才回过头要求重新评估房租(比如说到了2020年1月份才说要重新评估),那么也不会按照2020年1月份的市场价格的。

 

今天的文章就到这边。其实有关房东和租客间的纠纷,不论是商业或住宅房产,租金调涨可能是常见的一种,但也恐怕绝不只是这一种。

 

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