2013年,政府首次启动Help-to-Buy购房援助计划,有了该计划的帮助,市民仅要5%的存款就可以有机会购买新建房屋。

 

该计划的推出,帮助了几十万名存款比较低的首次购房者实现了买房梦。

 

可如今,由于疫情所带来的影响,新建房屋交付遭到了延误,许多开发商无法在最后期限按时建好HTB房产。因此,英国非常多的首次买家面临成千上万英镑的损失。

 

买家和开发商都向政府呼吁,要延迟该政策的交付期限,今天,该呼吁得到了英格兰住宅的回应。

 

为什么这些新建房屋的交付会出现问题?新的Help-to-Buy计划马上就要启动了,买家们如何规避该计划潜在的风险?

 

 

→ 疫情封锁阻碍了买房梦

 

去年9月,Greg 和David 成功申请Help-to-buy 计划,有了政府的援助,他们有了足够的资金购买位于Salford的四居室联排房子。

 

打拼奋斗了好多年,终于可以拥有自己的小屋了,就在畅想着美好生活的时候,他们却突然被告知,这栋房子不能及时建成。

 

也就是说,他们将失去Help-to-buy计划资格。没有了这笔援助金,俩人根本无法买得起这套房子。据了解,他们已经在这套房子上花了2000英镑的律师费和抵押贷款经纪人的费用。

 

在接受英媒采访时,Greg很伤心:“所有的资金都已经到位了,文书工作也做好。我们终于可以不必再住在昂贵的出租房里了,我们终于可以拥有自己第一套房子的梦想,可是…..”

 

经常关注《丽莎知道》的莎粉们应该对HelpTo Buy计划不陌生了,它是英国政府经济适用房补贴政策的一个集合,Equity Loan就是这个集合的其中一个部分。

 

该计划允许买家向政府借到5年的无息产权贷款,贷款额度为房产价值的20%,在伦敦则为40%。不过,在英国,并不是所有房产都可以申请该援助资金,也不是申请就一定能使用。

 

买家必须要从与政府合作的房屋建筑商那里购买新建楼房。同时,由于该计划的申请截止期限是到2021年3月,因此,按照该政策的申请标准,想要成功获得这项资格,购买的房屋必须要在今年2月底建成,买家必须要在3月底完成销售交易。

 

据了解,在该计划启动后的7年来,已经超过27.8万户家庭向政府申请了这一项买房福利。然而,疫情的到来,让其中一部分房屋无法在最后期限前建成。

 

据英国卫报介绍,在整个封锁期间,建筑工程仍在继续,但由于很多意象不到的事情发生,工程进度被耽误了。

 

比如,建筑商难以获得木材、石膏和绝缘材料等建筑用品;另外,工地上的人员配置也出现问题,一些工人生病了或者正在自我隔离,以及政府要求的社交距离等等政策,都阻碍了工程的进度。

 

丽莎了解到,在第一次全国封锁后,英国的西北部一些地区还继续面临严格的封锁限制,因此,那里的新建房屋速度是最慢的。特别现在第三次全国封锁,工程进度恐怕更是无法达到预期的效果了。

 

 

→ 首次购房者面临同样困境

 

由于工程的耽误,很多买家都陷入了痛苦之中,Greg并不是唯一。

 

33岁的Jamie为了迎接他们即将出生的宝宝,2020年,他和妻子成功申请到了Help-to-buy计划,在Houghton Regis的一片新建楼房土地预定了一套房产。

 

他们的宝宝就要在下周出生了,可是,这一晴天霹雳的消息,让他们失眠了几天几夜。Jamie说,现在,2月份就要到了,全国又一次封锁了,这样的延期根本起不到任何作用。

 

“我们现在不得不四处寻找其他地方居住,更不用说我们会损失律师费了。”

 

而这样的情况让开发商们也很无奈,特别是那些为政府提供Help-to-buy房产的小型房产开发商。

 

一家小型房地产开发商Jamie Hall的创始人Jamie说:

 

“我们的一些关键工人都感染了新冠,如果是一个全国性的大型房屋建筑商,他们可以使用大规模的分包商,如果一个团队病了,立刻组建新的团队,可是,我们没有那个能力这样做。当我们失去了这些地面工人时,唯一的办法就是等待。”

 

Jamie认为,政府目前的延期时间是不够的,该计划应该至少延长10个月。

 

他补充说:“我们不是在寻找一个不合理的时间。现实就是,我们现在又回到了全国封锁状态。”

 

 

→ 英格兰住宅协会延长完成期限至一个月

 

据英国卫报报道,英国住房部的发言人已经表示,政府早已知道了市民的担忧正在继续监测情况,他们会认真考虑,一旦有了决定,他们会在必要的时候向公众公布。

 

就在丽莎写稿的时候,英格兰住宅(Homes England)公布了最新的消息:他们已经延长了希望参加政府帮助购买产权贷款计划的买家实际的完成期限。

 

据英媒称,英格兰住宅已经写信给参与HTB新建房产的房屋建筑商,将实际完成期限延长到3月底。

 

“虽然政府已经明确表示,在目前的第三次全国封锁期间,建造,购买和出售房屋的工作可以继续进行,但我们意识到,一些帮助购买房屋建筑商和购房者可能会遇到延误。

 

因此,我们确认,我们不会执行2021年2月28日的停工日期,我们会多给了房屋建筑商额外一个月的时间来达到现行计划的建造完成。也就是说,我们将把2021年2月29日的停工日期延长至3月31日”

 

值得注意的是,如果购房者是在去年6月30日之前预订的房屋,由于受到了第一次全国封锁的影响,那么,这一批房屋的交付时间也不一样。如果英格兰住宅已经同意进一步延长法定竣工时间,则法定和实际竣工的最后期限为5月31日。

 

该消息对于这些受困的买家来说,无疑是一则好消息!丽莎房产律师罗紫唯提醒:

 

“如果您也像Greg他们一样,申请了Help-to-buy的,并且您接到了通知该房产建设无法在期限前完成。那么,你们现在就可以主动联系您的销售顾问和律师咨询,现在的情况是否有所改变。

 

当然,我们也要提醒,虽然政府部门又把交付完成时间延期了1个月,但仅有这一个月,并不代表所有建筑一定会在新的延期范围内就能完成建设。我们知道很多客户已经交了购房需要的其他费用,因此,我们建议您最好和律师还有贷款经纪人联系,对于交付延期的问题,他们是否会有新的方案提供给您,看看如何弥补损失。”

 

 

→ Help-to-Buy 真的适合每个首次购房者吗?

 

那么,今年4月初开始,政府也要向广大首次购房者开放新的Help-to-buy申请了,虽然它的房屋报价会按新的标准来实施,并且该政策只针对此次购房者,不过,它的规则和旧的总体来说是一致的。

 

我们认为,该计划不会是完美无缺的,也并不一定适合所有首次购房者。通过此次事件,丽莎也想让首次购房者们在使用该计划前多做做功课,看看是否能够承受相应的购买风险。

 

在最后的板块,丽莎想给大家一一分析它的利与弊。

 

首先,我们来看看它的主要优势,总的来说,主要的几大好处是以下几点:

 

买家不需要存很多的存款,就可以更快地买到房子。

 

对于首次购房者来说,储蓄存款可能需要数年时间,特别是当购房者想要获得低贷款价值(LTV)率以获得最具竞争力的交易时。因此,通过HTB的股权贷款,您只需要有5%的存款即可。

 

您向政府借的贷款在前5年内是免息的。

 

我们都知道,偿还按揭贷款的初期通常是最艰难的,因为它们可能是在您的事业仍在发展或您面临养家糊口的费用时出现的。有了免息贷款期,就可以消除双重还贷的压力。有了这一点喘息的空间,可以让您在开始支付贷款利息之前,把财务状况整理好。

 

您可以在您想要的时候减少贷款。

 

您可以在任何时候通过一次性还清大部分贷款来减少您的欠款。如果您设法在五年内全额偿还贷款,那么,您将不会面临任何利息费用。

 

那么,它的潜在劣势或者说潜在的风险是什么呢?

 

第一,欠款金额不固定。您的贷款是基于您的房屋价值的百分比来计算的,可是,这个百分比可以随着房地产市场的波动而变化,也就是说,如果你的房屋价值上涨,你要偿还的金额将超过政府最初贷款给你的金额。

 

在这里打个比方,如果你使用了20%的Help toBuy Equity购买18万英镑的房产,那么,这笔贷款将价值3.6万英镑。但是,当你来卖房时,你的房子已经升值到20万英镑,那么,你就必须偿还4万英镑(20万英镑的20%)。

 

从这一点来说,HELPTO BUY 在一定程度上就等于是股票投资。一个人以购买股票的形式投资于另外一个公司,拥有公司的一定股份(在HELPTO BUY的情况下,是20%的股份)。等到将来这个公司养大了,值钱了,投资者就会按照所拥有的股份的股票价值来进行利益收割。

 

当然了,HELPTO BUY是和一般的风险投资不同。只要当事人尽快把自己的借款还清的话,就可以把这个政府投资者尽快买出去。政府不可以像风险投资者那样,一定需要等到市场的机会到了,才同意退出来。

 

第二,您的贷款将变得更加贵。在买家的免息期结束后,您将在贷款的第六年支付1.75%的额外利息。在这之后,你的利率将根据零售物价指数(RPI)加1%而增加。因此,如果利率上升,您有可能被要求偿还一笔难以控制的金额。另外,从贷款开始,你还需要每月支付少量的管理费。

 

第三,重新抵押贷款可能很有点难。当你想进行再抵押贷款时,Help-to-buy也会带来问题,很多再抵押贷款交易只会提供给那些已经付清股本贷款的人。

 

这一点其实很好理解,本来在很多情况下,银行在决定向一个人贷款时,都是按照当事人最高的贷款能力来计算的。

 

HELP TO BUY的金额在很大程度上是当事人借款能力或者说还贷能力之上的贷款部分。在现实中,如果一个人向银行贷了款,同时家里人又给了一部分钱的话,银行一般会要求当事人的家人出具赠与证明的。

 

在HELP TO BUY的环境中,银行由于政府政策的原因,在购房时不会让政府出具其他证明,但是在当事人将来进行再抵押时,自然会要求当事人把政府的HELPTO BUY还清,才会对当事人的再贷款能力进行评估的。

 

第四,该计划只适用于新建房屋。如果你使用了该计划,对房屋的选择上肯定是会受限的。比如说,你特别喜欢的某些风格的老建筑,或者您有看中的楼盘,那么,你想通过该计划来实现,不可能。

 

另外,新建房产还有一大劣势就是本篇文章所说的,它建设完成的时间可能会被耽误。假如您的房产完工期限被耽误了,您的Help-to-Buy的使用可能就会受到影响。另外,您向抵押贷款机构申请贷款的时间也可能会过期。

 

 

丽莎房产律师罗紫唯说:“不过,由于知道新建筑项目可能会被延迟,现在一些贷款机构有特殊的新建筑抵押贷款。这些贷款有更长的有效期,可以比通常的截止日期多出三个月。我们建议您可以向抵押贷款经纪人咨询,看看哪些产品的有效期更长。”

 

第六,如果您想对房产进行改善,那么,必须获得许可。如果你想对你用HTB产权贷款购买的房产进行房屋装修,你需要在进行之前获得许可。通常情况下,大型工程是不会被批准,因为他们更希望房主在进行任何重大改变之前偿还贷款。如果你确实进行了任何改进,你还需要支付管理费。

 

第七,您可能会陷入负资产的境地。许多房地产专家都担心,该计划正在抬高房价。有专家表示,当该计划定于2023年3月31日结束时,房地产泡沫可能会破裂。负资产发生时,房地产的市场价值下降到低于剩余的金额来偿还抵押贷款。尤其是当你买房作为投资,并想在一定时间内卖出获利的时候,负资产则是一个较大的问题。

 

好了,以上就是丽莎总结的Help-to-Buy的利与弊,丽莎最后提醒大家,购房是一件比较大的事情,您在使用该计划之前,一定要结合自己的条件来分析,看看自己适不适合或者有没有能力承担相应的风险。喜欢我们的文章请为我们点赞!

 

> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <

 

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者想要了解如何使用丽莎APP,莎粉们可点击这里 ↓

 

《您的掌上律师行:如何使用丽莎APP?》

 

丽莎以简易图表,一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。

 

您和我们只有一键之隔。委托我们,您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉,您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说,我们做!委托丽莎,从来没有如此简单过!

 

如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问,或者有其他法律问题,都可以直接联系丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk),或者通过我们旗下官网《丽莎知道》微信公众号(UK-LISA)官方微博(www.weibo.com/lisaslaw)咨询丽莎。

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

 

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *