​说到Airbnb,热爱旅行的人们都不会陌生。

 

这是一种共享文化下的产物,主要通过互联网来连接“想要体验当地住宿文化的旅行者”和“想通过短期出租住宅得到额外收入的房东”。

 

由于这类短期出租的方式比起传统的长租公寓有更高的灵活性,而且因为一般都是以“日”为单位计算的,所以对於房东来说通常利润会比较高。

 

还有一个吸引点就是房东可以透过把具有个人特色装潢的公寓出租,去认识来自五湖四海的朋友,促进文化交流。

 

但是在这样各种好处的背后,其实也可以隐藏着很多法律问题……

 

→ 在英国以Airbnb形式出租合法吗?

 

基本上以Airbnb形式把房子短期出租在整个英国都是合法的,不过对于伦敦的房子就有一个特别的法律。

 

由于伦敦人口密度太高而住房又不足够供应,所以在2015年的时候英国议会通过了一项法律《放松管制法案》(Deregulation Bill),规定在伦敦的住宅房屋是可以用于以短期Airbnb形式出租,但前提是出租时间不得超过90天,并且要求房主支付相关的税务费用。

 

而Airbnb总公司也配合伦敦此项法条,他们一但发现位于伦敦的Airbnb房主连续把房子出租超过90天,就会自动下禁止令,并把该房子的出租贴文拿下。

 

这样一来可以确保Airbnb符合相关法律规定,二来又能强制Airbnb的房主遵守法律。

 

假如当事人真的很想要把自己在伦敦的房子,可以在Airbnb上出租超过90天的话,就会被定义为是要改变用途(Change of use),这就必须要先向当地地方政府申请规划许可(Planning permission),批下来了才可以开始操作。

 

不过在英国其他地区的房东仍然有权将他们的房子以Airbnb短期出租而不受到时间限制。

 

→ 短期出租也要先征得许可?

 

有些人可能曾经遇到以下的情况:在Airbnb上把房子出租后,房子的管理公司突然要求当事人要停止,并且要先取得许可才能继续。

 

不过这到底是要向谁取得许可?而这又是不是必须的?

 

简单说,其实如果当事人的房子是用租的,在大多情况下都是不能直接这样把房子再转租出去的(没有事先征求同意的情况下)。

 

在英国,大多数的租约都会有一项限制,禁止当事人在未经房东事先同意的情况下,将物业转租出去。

 

很多时候一些租客可能会租一套比如说是两房公寓,然后自己住在其中一个房间,再把另外一个房间转租出去赚钱。

 

也有一些同学可能会在暑假或圣诞等假期时把房子以短期形式租出去,然后自己去度假或者回国,想说反正房子空着也是空着,就找其他人来住一会儿,又可以补贴租金。

 

不过这就可能引申出另一个问题。如果租约中指明一定要在房东同意的前提下才能把房子或其中的房间分租/转让,但当事人却在房东毫不知情的情况下私下进行分租或转让的话,恐怕就会违反了租约。

 

在这样的情况下,房东是有权马上取消和当事人的租约,甚至是不需要把押金归还给当事人的(一般住房出租的押金为5周左右)。

 

当事人这时候就可能会突然失去居所,并且失去之前所付的押金。

 

所以说,如果当事人想要把房子/房间转租或分租出去,不论是长期还是短期的,最保险的方法还是事先采取房东的同意,以避免因为起初的贪小便宜反而造成后面的大麻烦。

 

另外,如果当事人的房子是以租赁产权(Leasehold)的形式买下的话,由于当事买下的只是房子本身,而房子所在的那块土地却不属于当事人的,所以当事人仍然是必须详细阅读自己的产权文件(Lease),看看当中有没有什么限制。

 

很多时候,产权文件中都会有一项限制,在未经大房东(也就是地主)事先同意时,当事人是禁止将物业转租少於6个月的。

 

有时还可能有一项条款会规定,该房产只能用于当做一个家庭的私人住宅单位使用,不能用做其他用途,比如说是旅馆或私房餐馆。

 

如果当事人的租约中存在此类限制的话,那物业管理公司要求当事人在把房子出租(以Airbnb形式短期出租)前需要先征得同意其实也是合理的。

 

因为如果当事人没有这样做的话,地主基本是有权控告当事人违约(Breach of contract)的。

 

→ 把房子在Airbnb上出租有什么要特别注意的?

 

2017年的时候,《BBC》报道了一则有关把房子在Airbnb上出租,该房子却被租客用做性交易场所。

 

故事中的房东表示:有一天,有个女子在Airbnb上想预订他的房子,并问他能不能用现金付款。

 

房东觉得不太对劲,而且这不但违反Airbnb的规定,对房东本人也很没保障。他拒绝了之后,该女子就以Airbnb所要求的支付方式预订入住。

 

当时房东并没有多想。不过直到退房的那天,他收到女子的简讯询问可否推迟退房时间,因为“前一晚玩到太晚”。

 

房东在谷歌上搜索了一下这个女子的姓名,竟发现了她的姓名出现在一个“高端陪护”的广告上,而这个服务的价格为1,300镑一晚。

 

心感不妙的他立刻赶回房子,一进门就闻到扑鼻的红酒和香水味。

 

“我在床底下发现用过的安全套包装,垃圾桶里满是纸巾和避孕套。房子里可能还有约7、8个酒瓶。” 房东对《BBC》说。

 

之后房东就马上报警,让警察去处理。

 

另外报道中也指出有部份的Airbnb房子更会被用来做狂欢派对和现场音乐表演。

 

以上这个故事就提醒了所有正在或打算把房子以Airbnb形式短期出租的房东们,在挑选租客时千万要小心。

 

以Airbnb为例,通常如果有人对当事人的房子感兴趣,要先向当事人(也就是房东)提出租房请求(Request),当事人这时就可以选择先和潜在租客聊一聊,了解一下对方的背景和到访目的。

 

除此之外,当事人也应该尽量选择有较多好评和已被Airbnb认证的租客。

 

当租客到达时,当事人也可以选择亲自把钥匙交到对方手上,并带对方在房子里走一圈。

 

这样就可以把握机会从对方的谈吐和举止上,尝试了解更多,让自己心中有个谱。

 

假如当事人真的不幸遇到不好的租客,也可以选择报警或向地方政府求助。

 

最后,丽莎提醒大家,在把房子出租之前,一定要先确保自己有这个权利。

 

同时也应该保留所有和租客的通讯纪录,以确保自己不被牵连到开设性交易场所或毒品相关的案件中。

 

最后,如果莎粉们看完这篇文章有任何疑问,都可以直接向丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk)咨询。

 

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