​在加拿大帕勒姆(Parham)有一条安静的村庄,叫做安大略村(Ontario Village)。

 

这个小村风景秀丽,以幽雅的湖泊和恬静的野生环境闻名。村民们一直以来都生活安逸,以自由为呼吸。

 

不过去年夏天,安大略村却发生了一件“暴力事件”。

 

房东和3名租客发生肢体冲突后,租客以暴力抢劫为由报警处理。

 

根据环球新闻(Global News),在安大略村38号街住了由男子汉尼根(Zoe Hannigan)和女友威肯斯(Susy Wickens)共同组成的一家四口。

 

威肯斯带着女儿豪顿(Shaylyunn Haughton)和汉尼根,以及继女史维特(Kate Sweet)一起租下了该2层房的楼下,而房东波斯特(Linda Post)就住在楼上。

 

但是房东和租客双方之间并没有签下任何租约

 

汉尼根说:“去年8月17日,有几个男人突然闯进我们家,不但把我推倒在地,还直接对着我的脸喷胡椒喷雾。最后还把我拉出门口。

 

继女史维特说:“这些人围着我,叫喊着赶我们出去。我当时已经说了13次我怀孕,叫他们不要碰我,但是他们根本就不在乎。

 

女儿豪顿说:“他们高举狼牙棒和球棒围着我转,一直大叫滚出去。

 

威肯斯指当时她们觉得自己的性命受到威胁,所以就以入侵(Invasion)为由报警处理。

 

警方赶到现场,经调查后就对当时入侵的其中6个人提出指控,罪名包括持武器袭击(Assault with weapon)、非法闯入(Break and enter to a residence),以及持有违禁武器(Possession of a prohibited device)。

 

警方发现其中一名闯进汉尼根家的男子,原来是房东的儿子诺亚(Noah Post)!

 

对此房东波斯特的解释是:“这不是入室行窃,而是驱逐租客(Eviction)。

 

“他们两个月都没有付清房租了,还拒绝搬走。这种情况下,我只能强迫他们离开。

 

我觉得他们很清楚自己的权利,估计经常都和房东发生这种冲突。

 

波斯特继续说:“他们一搬进来就开始胡乱破坏我的家,又随意让不同的人来留宿。

 

我就住在他们楼上,我不想看到下层乱糟糟的。”

 

根据波斯特提供的证据,汉尼根仅支付过两次的796加币。

 

但按照双方原本的约定,房租应该是每个月1,200加币。也就是说,汉尼根还欠了800加币的房租没有支付。

 

不过,汉尼根并不同意房东的说法。

 

他的女友威肯斯回应说:“虽然我们之间并没有签下任何租约,不过我们绝对视这个房子为我们的家。

我不知道我们做错了什么。一开始的时候,我们和房东的关系都很和谐。但后来突然发生180度的转变,还想要把我们赶走。”

 

当房东波斯特被环球新闻问到是否需要使用暴力去让租客离开时,波斯特答:“我认为这样把他们赶出家门是有道理的,因为他们拒绝离开。

 

如果这个家庭还不愿意搬离我的房屋,我就会开始采取适当的程序。不过这就可能需要用上一年时间,才能对这个状况有所改变。”

 

当地警察目前已经确认所有被捕和被指控的男子都已获释,并保证稍后会到法庭出席听证。

 

→ 在英国,没签租约并不代表房东就能随意驱逐租客!

 

一般来说,如果房东想要把房子出租,通常都会事先和租客签下一份租约。

 

但有时候,房东可能只是单纯想短时间地和他人共享一个房屋,租客并不是租住占有整栋物业,又或者因为其他因素而没有签下租约,正如上述故事中的情况。

 

在这种情况下,这个关系(房东和租客之间)一般会被称为“准许使用权”(Licence)

 

和租约不同的是,这个“准许使用权”没有给予使用者/租客(Licensee)任何“独家使用权”(Exclusive Possession),只是令使用者/租客不会被认定为非法占用他人财产而已。

 

而且“准许使用权”一般是6至12个月的时长,比租约较为短一些。

 

但是即便是“准许使用权”,物业拥有者/房东(Licensor)也不能对于使用者(租客)说赶就赶。

 

就算物业拥有者想要把房子收回去了,也不能随意地把使用者(租客)的东西直接丢掉或将房子的门锁换掉来试图赶走租客,不让租客进入出租房。

 

物业拥有者(房东)如果想要让使用者(租客)离开,是需要和一般有签租约的房东一样,必须依法给予租客足够时间的提前通知(Notice)

 

如果使用者(租客)最后不愿意搬出去,物业拥有者(房东)也得向法院申请到驱逐令,才能够驱赶租客的。

 

→ 在什么情况下,房东才能合法地驱逐租客?

 

依照目前英国的法律,无论房东和租客双方之间的是租约还是准许式使用权,房东想要驱逐租客的话,都是需要给予租客一定时间的提前通知的。

 

而如果房东和租客之间有签订租约,房东还需要通过给予Section 21或者Section 8驱逐通知来启动驱逐的程序。

 

如果房东给出的是Section 21驱逐通知,房东并不需要给出具体想要租客搬走的理由,也就是也就是俗称的为“无过错”驱逐通知(No-fault Eviction),表示房东在租客没有任何过错的情况下就可以驱逐租客。

 

但当然了,不论房东是选择通过给出Section 21还是Section 8通知来启动驱逐租客的程序,房东都是必须按照法律程序并且最终取得法庭的“驱逐令”,才能够将租客给驱逐的;否则即便房东已经给出了驱逐通知,也是不能直接使用强制的手段,例如直接把门锁给换了,用以赶走租客的。

 

在Section 21之下,房东依法必须给予至少2个月的提前通知(Notice),告知租客要求他们搬走。

 

而如果租客是提前支付租金的(例如每次付租金的时候,都是提前支付3个月的租金),那么房东还必须等到租客预付租金的租期结束才行,也就是给出的提前通知可能会需要大于2个月的时间。

 

同时,房东必须等到原本签订的租约到期后,才能够给出Section 21通知。

 

比如说原本签订固定租期(Fixed Term)的租约是一年,那么房东必须等到一年时间到了以后,才能要求租客搬走,不能在租期中间(也就是这一年内)随意要求租客搬走。

 

需要指出的是,如果租约是从2015年9月30日之后签订或者更新的话,那么房东还必须使用Form 6a(https://www.gov.uk/guidance/assured-tenancy-forms#form-6a)或者是完全照着上面的内容格式来给出Section 21 Notice才行,否则该通知就会被视为无效,房东必须重新寄给租客有效的通知才可以。

 

一般来说,房东在给出Section 21通知的6个月内,必须向法庭申请驱逐令来驱逐租客;否则房东如果超过了这个期限,就得重新走一遍Section 21的启动流程,也就是重新再给出新的Section 21通知(时间就会重新开始计算了)。

 

→ 那么Section 8 Notice呢?

 

Section 8 Notice一般是针对租客的“过错”来通知租客搬走,启动驱逐租客的程序。

 

换句话说,房东想通过Section 8来驱逐租客的话,是必须给出合理合法的理由,比如说租客拖欠租金、破坏房东的房子、骚扰邻居等等。

 

Section 8 Notice给出的提前通知时间可以是2周至2个月之间(基于租客违反的是何项条款),同样的房东在正式驱逐租客前必须获得法庭核准的“驱逐令”,才可以把租客给驱逐。

 

→ Section 21恐将被废除

 

梅姨(Theresa May)时任英国首相的时候,其政府就曾经提出过要把Section 21给废除,认为这种“无过错”驱逐对于租客没有保障。

 

英国公民咨询局(Citizens Advice)也曾在2019年一份针对2,001名租客的调查中发现,曾经因为出租房状况向房东提出投诉的租客,在投诉后的6个月内有46%的机会遭到房东以Section 21为由赶出。

 

当时梅姨政府就提出,把Section 21废除可以给租房家庭提供更高的稳定性,不用担心会被无过错地驱逐(No-fault Eviction),从而不敢提出对于出租房屋的合理诉求。

 

需要指出的是,这个提案也获得了新政府也就是约翰逊的沿用;在不久前的女王演说当中,废除“无过错驱逐租客”的提案又再次出现了。

 

不久后如果Section 21真的遭到废除,从现阶段来看,届时房东们恐怕就只剩下Section 8这条途径了;虽然这将能够进一步保障租客权益,却也让不少房东对此表示忧虑。

 

北伦敦房地产经纪人、前RICS住宅董事长利夫(Jeremy Leaf)就说:“废除Section 21和取消无过错驱逐程序的问题已经被讨论了很久。我认为房东必须有一个平等和合理的机会,去驱逐那些不遵守租赁协议的租客,例如不支付租金或者扰乱附近其他居民生活的人。

 

我们不希望看到好的房东离开这个市场,因为这只会增加租金上涨的压力,令想要首次购房者的存款储蓄变得更加困难。”

 

ARLA Propertymark首席执行官考克斯(David Cox)也补充:“女王演说中关于确认废除Section 21的声明,是对真正为国家提供住房的房东的打击。

 

如果Section 21被废除,Section 8就必须要改革,并设立一个新的专门负责租赁纠纷的法庭。

 

如果没有做好这一点,租房的供应量几乎肯定会下降,从而产生提高租金的后果,并进一步打击新房东的投资。”

 

不过目前来说,我们认为约翰逊政府还在忙着处理英国脱欧的相关事宜,所以对于Section 21的废除应该还不至于马上发生;因此房东们虽然可以事先做好准备,但还不需要过度焦虑。

 

而且即便Section 21真的遭到废除了,政府也应该要给出一些配套措施,确保在进一步保障租客权益的前提下,房东的权益也能受到重视。

 

今天的文章就到这边,丽莎之所以写了这个主题,主要是过去以来我们收过不少来自房东或租客的提问,其内容包括租客和房东之间产生了纠纷、认为对方的行为是非法的,又或者是房东实在拿租客没办法,不想租了又不知道该怎么办等……

 

对于许许多多房东和租客之间的租赁纠纷,有时候遇到了,处理起来还是挺令当事人头痛的。

 

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