收取押金是租房中最重要的一个环节，它是对房东的一种保护，为防止租客拖欠房租或者破坏房屋的资金担保。当然，在租赁合同结束后，如果没有任何违约行为，房东应该要把押金全额返还给租客。可是吧，由于双方的立场不同，房东和租客对于“破坏房屋“的定义总是有争议，因此，由押金引发的纠纷案屡屡发生。
其实，英国法律对于押金的保护以及扣除原则有着很严格的规定的。房东要是不知道这些规矩，一不小心，您的行为就变成了不合理的”强盗“了，最后，不仅落到了一个”流氓房东“的名号，还得给租客赔偿。
那么，房东应该如何保管租户的押金？如何合理扣除呢？本篇文章，我们围绕以下几个问题谈谈：
- 英国的三种押金保护计划是什么？
- 租约开始前：如何注册押金保护计划？
- 租约结束后：哪些费用可以从押金里拿的，哪些不可以？
- 遇押金纠纷，如何解决？
简单回顾:三种押金保护计划是什么？
2007年，为保障租户的押金，政府推出了租约押金保护计划来规范租房的押金制度。如果租约是在2007年4月6日之后以 “Assured Shorthold tenancy” 签署的租约形式，房东必须要把押金放到政府指定的押金保护计划来。
目前，英格兰和威尔士三个官方押金保护计划有：
- Deposit Protection Service (DPS)
- MyDeposits (MD)
- Tenancy Deposit Scheme (TDS)
苏格兰的三个官方押金保护计划有：
- Letting Protection Service Scotland
- SafeDeposits Scotland
- MyDeposits Scotland
北爱尔兰的三个官方押金保护计划：
- Tenancy Deposit Scheme Northern Ireland
- My Deposits Northern Ireland
- Letting Protection Service NI
如果，房东没有把押金放入其中的押金保护计划中，租客是可以上报给当地政府或者是提出民事索赔的，房东就有可能得偿还租客全额押金，再加上最高三倍押金的赔偿。
租约开始前，房东该如何做？
在租约开始前，房东应该在网上对不同的押金保护计划做一些研究，提前想好您要选择哪个公司来保管您的押金。一旦租客签署了租房协议，房东收到了押金后——自2019年6月1日起，押金的上限数额不能超过五周的租金——得在30天内到心仪的公司网站上注册登记。
几乎所有地区的押金保护计划都会为房东提供两种方案来管理押金：托管型和保险型。它们之间的主要区别：托管型——有人给您管这笔钱；保险型——您可以自己打理这笔钱。
1.托管型
在托管计划下，房东从租户那里收到押金后，就把这笔钱登记在政府的其中一个押金保护计划中，一旦登记，您所选择的公司就会负责保管这笔钱。一旦租期结束，房东和租户就返还的总金额达成一致后，该公司就会把这笔钱退还。
托管型是免费的，租金保护计划公司会在储存这笔押金时获得一定的利息，这就算是一笔保管费了。
- 保险型
保险型的运作方式会有些不同。
第一，在保险计划下，房东向租户收取押金后，这笔钱可以存在房东自己的银行账户中。不过，房东必须在押金保护计划处先登记，证明已收取了这笔押金。
第二，选择了保险计划，房东需要交一笔服务费。由于房东可以自由储存这笔押金，从中获得一定的利息。因此，他们也要为这甜头付出一点代价。据了解，每个租金保护计划的收费标准不同，按My Deposit为例，如果房东收取的押金超过500英镑，My Deposit就会收取26英镑的费用。
在这里要注意的是，不管房东选择哪个公司，哪个形式来管理押金。在房东存放押金前，必须要在租赁合同里告知租户以下这些信息：
- 租房地址
- 已付押金的数额
- 如何保护押金
- 押金保护计划及其争议仲裁程序的名称和联系方式
- 房东或出租代理的姓名和联系方式
- 任何已支付押金的第三方的名称和联系方式。
- 扣除押金的相关条例
- 如何拿回押金
- 租期结束后，租客联系不上房东怎么办？
- 押金发生纠纷怎么办？
租约结束后，房东可以从押金中扣除哪些项目？
按照规定，租户的押金在租期内是受到保护的，如果租户决定续租，押金就继续受到保护。如果租户决定在租约结束后退房，那么，房东需要在10天内退还押金给租户。
通常来说，如果出现以下情况，房东可以从押金中扣除费用：
- 租客欠下租金或者相关的水电等账单
- 租客对房产造成损坏。
- 房产里的财产丢失
换句话说，在租赁期间，租户的一些行为给房东带来了经济损失，房东就可以从押金中扣除相关费用。
一般来说，如果租客欠下水电费或者未付租金，有账单作为依据，只要查看账单以及银行账户就可收取相关的费用。可是，对于“房产损坏“以及”财产丢失“的问题上，立场不同，对于是否该扣除，扣除多少费用等问题，双方总是有争议，一不小心房东就变成不合理扣费了。因此，我们为大家整理一些容易造成纠纷的扣款项目，您也可以从中看看如何分辨：
第一，清洁费——通常来说，清洁费是最常见的扣除项目，但是，如果房客把物业打扫到与入住时相同的标准，房东还是坚持要扣除清洁费的话，那就属于不合理的扣费行为了。当然，如果您的协议里已经和租客写好协议，一些清理必须要使用专业公司来做，那么，您可以从中扣除专业公司的清洁费。
第二，物业损坏——房东是可以扣除租户的押金来支付物业的损失费的。但是，房东需要记住，这些损失是要在合理的基础上，您必须要考虑坏的程度以及物品损坏前的年龄和本来的状况。比如说，租户在地毯上洒了一些东西，把地毯搞坏了，或者是为了挂一幅画而留下的钉子痕迹，这些您是可以扣除的。
但是，如果您的房屋随着年份而逐渐受到磨损，这就不应该计入损坏费范畴内了。打个比方，您的房子已经有几十年的历史了，地毯随着时间的推移磨损了，窗帘褪色了，墙壁有一些小刮痕等等，房东是不可以用租客的这笔押金来更换新的地毯，给墙壁喷新油漆，以及给窗帘上色的。
另外，假如在租赁期间，租客已经告诉您水管坏了，您没有修理，您也不可以等到租赁结束后，用这笔押金来处理的。
第三，丢失物品——在没有得到房东的许可，租客是不可以把任何物品从物业中带走的。因此，当房东发现房间里丢失了家具或者其他物品时，您就可以从押金扣除费用。但是，房东必须要收取合理的费用。也就是说，如果这个物品已经用了好几年了，您就不可以按照全新的价格来收取。在扣除费用前，双方最好都可在网上查相关的价格。
第四，物业发生了重大变化——在没有得到房东的许可下，房客是不可以对房屋进行重大的改动。比如说，不可以拆除煤气火或者电表。如果租客在未经过房东的同意下改动，在租约结束后，租客没有恢复原状，房东就可以从押金中扣钱。另外，如果在没有得到房东的许可就对房子进行重新装修，在租约结束后，房屋没有恢复原样，您也可以从押金里扣除费用的。
第五，花园——如果您的房子是有花园的，租客是有义务在租赁期间照顾好花园以及任何外部空间的。包括：割草，修剪树篱，确保花园不会杂草丛生。当然，租客是没有必要在租房期间为您改善花园的，因此，只要花园与租户入住时状态大致相同，您都不可以扣除押金。
在这里，丽莎律师行建议房东和租户：“在租约开始前房东和租户就得给入住前的模样拍个照，另外，在结束后也同样给搬走时的样子有个记录。有理书面的证据做一个对比和计算相关的扣除费用，可避免一些不必要的纠纷。“
如何处理纠纷？
如果真的发生纠纷，该怎么办呢？当然，通过法律程序来解决是最好的办法。不过，我们建议您，最好先尝试使用押金计划里解决纠纷服务——也可以叫做仲裁程序。
每个押金计划都为房东和租户提供这样的一个免费服务来解决在租赁期间的押金纠纷问题，它可以是上诉前的一个替代方案，不仅为您节约时间还会省下一笔昂贵的上诉费。不过，要注意的是，只有在房东和租户双方都同意使用该服务来解决纠纷，才可以使用该服务。
通过这一项免费服务来解决纠纷的过程很简单，租户需要提供证据来证明房东的扣除行为不合理，房东也需要有证据来证明您是合理扣除的。随后，这些证据会被送到一个独立的裁决者手里，由这个第三方人来审查证据，并决定如何偿还押金的问题。
一般来说，证据包括：
- 租约协议
- 照片或视频证据
- 发票，收据和报价单
- 银行对账单
- 水电费表以及市政税
- 证人陈述
在这个解决纠纷的过程中，裁决员通常会以以下几个因素来审查和考虑是否合理：
- 租期长短
- 租户的数量和年龄
- 财产和/或固定装置和配件的质量和条件
- 财产和/或固定装置和配件的磨损或损坏
通过押金保护计划来解决纠纷的时间要多久呢？一般来说，每个公司都有自己解决程序的时间表，您应该向申请的公司咨询。
当然，如果房东或房客不同意使用这项解决服务，或者通过该服务根本无法解决问题时，我们建议可以向法院提起诉讼。由于押金数额不多，一般会通过小额索赔法庭来解决。但是，上法庭整个程序时比较复杂，费用也比较多，因此，我们都建议您最好提前获得法律咨询。
如果您与房客之间正遇到纠纷的，欢迎进一步咨询丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。
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