在英国只要当过租客的人,不论是租用店铺或住家,应该对于租房时需要先支付一笔押金(Deposit)这件事情不太陌生。

 

对于“押金”,虽然英国有相关法律来保障租客,但对于租客抱怨拿不回押金,或者是认为房东故意多扣押金的例子,仍然时有所闻。

 

《太阳报》先前就报道过,在英国,每年平均有3分之1的住宅租客,在退租时都无法取回所有押金,损失总计可达10亿镑……

 

英国《独立报》也曾经报道过有关一对名为露丝(Ruth Ainsworth)和大卫(David Ainsworth)夫妇的退房恶梦。

 

这对夫妇有2个年幼的孩子。为了和已年迈的父母住得更近,夫妇俩决定从伦敦的Stratford搬到英国北部的兰卡斯特(Lancaster)生活。

 

他们原本是打算在兰卡斯特买房的,但一时未能找到心头好,所以就选择先租房,然后再慢慢看房子。

 

过了一年多,露丝和大卫终于找到心仪的房子,马上就决定要把“它”买下来,当作他们一家4口的“家”。

 

于是,露丝和大卫就通知他们原本租房的房东,房东也答应了可以让他们搬离。

 

不过在退房之后,这对夫妇就被告知他们的押金会被扣除344镑。

 

房产中介同时也附上了一张账单,证明到底哪里被扣钱和扣了多少。

 

“我们知道洗衣机的漏水对碗柜造成了轻微的损坏,但当我们得知修理费用至少要288镑时,我们很震惊。” 露丝说。

 

“在这之后,我们就被中介无视了几个星期,之后就告诉我们说,房东会再找人报一次价。

 

但是我们一直等,一直等,还是什么也没发生。”  露丝说。

 

当时露丝一家已经搬到了新买的房子里去,而原本的租房已经租了给另外一个租客。

 

露丝认为中介根本就没有想要解决问题的意思,所以就找上了押金保障机构DPS,希望能得到帮助。

 

(注:DPS是英国政府认可的押金保护计划(Deposit Protection Scheme)的其中一个机构,也是该房产中介当初把露丝的租房押金所存入的机构。

 

“我们把事件报告到DPS后,他们也同意,我们确实需要支付相应维修费,但只需要支付144镑的合理支出,而不是中介所指的288镑。” 大卫说。

 

“没错,就是这样简单。整个过程只花了大约一个月的时间。

 

一开始我和中介说我们会找DPS帮助时,中介还带着有点恐吓的意思和我说,那将会是个很漫长,很复杂的过程。

 

不过其实并不是,唯一比较麻烦的可能就是一开始时,要写一封详细而清晰的信,去提供完整的背景资料。就是这么简单。

 

然后一展开了调查,DPS就给我写信,清楚地解释接下来的步骤。

 

才一个月问题就解决了!” 露丝说。

 

→ 在英国租住房产的“押金”须知

 

租客和房东们都必须知道的是,根据目前的英国法律,房东只能收取租客最多“5周租金”的租房押金

 

在收到租客的押金后,房东/中介必须在收到的30天内,将这笔押金放入政府核准的“押金保护计划(Deposit Protection Scheme)”中

 

所谓的“押金保护计划”,便是要求房东/中介将收到的押金,存放在公正的第三方机构。

 

这么一来,无论是房东/中介或者租客,都无法单方面要回押金。

 

这样可以更有效避免房东/中介在租约到期后,自己乱扣租客押金的现象发生,这是英国政府对于租客们的一种法定保障。

 

在英格兰地区,官方指定的“押金保护计划”有以下:

 

-Deposit Protection Service

-MyDeposits

-Tenancy Deposit Scheme

 

房东/中介在收到押金之后,必须联系上面3家机构中的一家,并把租房押金的数额和双方的姓名以及联系情况告诉对方。

 

之后房东/中介一般会收到一份“押金存证”,房东签字后,再寄给租客签字;租客签完字寄回给房东/中介,房东/中介再寄回给这些租金保护的机构中,并一起把押金交上去。

 

因此,若是租客碰到了不讲理的房东/中介,不愿意依法在一开始就将租客的押金存放进“押金保护计划”当中的话,那么租客是完全可以控告房东/中介的。

 

届时房东/中介不只得面临归还所有押金给租客,还得赔偿租客相当于押金3倍的赔偿金

 

→ 退房时遇到有关押金的纠纷,可以怎样做?

 

一般来说,如果在租约结束退房之后,房东/中介和租客在押金数目上能够达成一致意见的话,房东/中介就会把双方协商后的金额退回给租客。

 

但是如果双方对押金的金额有所分歧,无法达成一致的话,一般就可以接着找“押金保护计划”的机构进行调解。

 

在调解的过程中,押金保护计划机构会先继续保管着该押金,直到双方能够达成共识为止。

 

其实,在这方面丽莎常听到的纠纷是,当事人的租约结束要搬走的时候,明明已经找了专业清洁公司来做过打扫,可是却碰到房东或中介硬是说房子打扫不干净,非得扣一笔清洁费不可。

 

其实碰到这种情况时,只要当事人当初的押金有放在公正的第三方机构,那么房东或中介是不能自说自话的。

 

比如说,明明租客请来的清洁公司已经把房子打扫得很干净了,但是房东硬要说不干净并想要扣掉一部份押金,那么租客这个时候可以向押金保护机构提交证据,证明房东的不合理。

 

该机构收到有关文件后,就会把房东和租客双方的资料交给公正的第三方仲裁

 

如果双方最后对于仲裁结果还是不满意,就可以进一步到法院进行起诉

 

而最后,押金退还的金额将会以仲裁结果,又或者法庭的判决结果为准

 

→ 住宅房产押金有保障,那么商业房产呢?

 

和住宅房产不同的是,商业房产的房东可收取的押金是没有上限的。

 

不过一般来说,押金会基于每个月的租金来和租客商订,通常是3-6个月的租金,视当下的市价而定。

 

如果双方无法就押金的金额达成共识的话,一般来说这个租约在最一开始就已经无法签成。

 

不过做为房东,一般都会希望能把自己的物业尽快出租。

 

所以正常来说,房东也不会要求一个高得太不合理的押金(例如是12个月租金),然后把租客吓走的。

 

当房东收到租客的押金后,和住宅房的不同,这是不需要把钱放到任何第三方机构中的,只需放到自己的银行账户里就行

 

相信大家都知道,把钱放在银行通常是有利息的。

那么这些由押金存款所衍生出的利息,根据英国法律,一律都是属于租客的。

 

有些房东会把该押金放到一个独立的银行账户里,好让最后能计算出利息还给租客。

 

但由于近几年来银行的利息都比较低,所赚的利息也不多。

 

因此,有些房东就可能会省略些工夫,直接把钱存到自己的私人账户里,到最后才一次计算。

 

租客们有权要求房东每年给他们提交一份银行流水,证明房东没有挪用该押金。

 

但严格来说,房东基本又是没有法律责任这样给租客报告的。

 

不过当然如果双方同意的话,这能让双方对租赁更有信心和保障,合作起来也更得心应手。

 

那么看到这里,有些莎粉可能会想:欸!那如果押金没有被第三方保障,等到要退租时,如果双方在金额上有纠纷,该如何解决呀?

 

首先要说的是,在双方一开始签下租约时,租约会明确写出在什么情况下才能扣除押金,例如是墙壁受损,电线被破坏或者店铺太脏时,房东才有权扣除部份押金,去进行维修和清洁,并不是说想怎样扣就怎样扣的。

 

在大多数的情况下,出现纠纷的点并不是应否扣除该部份的押金,而是该扣除多少

 

因为通常如果店铺是否需要维修,一检查就知道了,基本上可以说是一个客观的事实。

 

但处理问题时要花的费用,就比较主观,所以很常都会成为双方的争论点。

 

比如说,租店在退租时,房东发现墙壁受潮发霉了,然后找上工程公司报价要200镑。

 

墙壁发霉是事实,租客是无法否定的。

 

但当于租客来说,他或她之前可能处理过类似的问题,并只付了100镑就能解决,所以就会觉得房东所报的200镑太贵了。

 

在这种时候,根据租约,钱是一定要付的没错,但付多少,就要双方自行商讨了。

 

假如到最后无法达成共识的话,恐怕只能带到法庭,让法官做个决定。

 

最后,押金退还的金额就会以法庭的判决结果为准

 

今天的文章就到这边。

 

其实有关房东和租客间的纠纷,不论是商业或住宅房产,可以聊的还有很多,可能衍生的不同问题也可能更多。

 

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