一对名为阿德里安·鲍威尔(Adrian Powell)和丽莎·鲍威尔(Lisa Powell)的富裕夫妇,花了整整6年的时间就为了找到他们心目中理想的“Dream Home”(梦想中的家)。

 

在2017年,终于皇天不负苦心人,被他们找到了位于典型英式乡村牛津郡的一栋“百万豪宅”。

 

这栋乡村豪宅是属于谷仓改建房,腹地广大(包含周围土地有着3英亩大),有着属于自己的马厩,所以鲍威尔夫妇甚至都为此买了一匹马,期待着要搬进去。

 

这栋豪宅价值一百万镑(超过9百万人民币),爱马成痴的鲍威尔太太当初就是看中了这里广大的土地能够让她骑着马儿驰骋其中。

 

不过,就在鲍威尔夫妇和该豪宅的卖家菲利普·艾许和伊丽莎白·艾许夫妇交换合同(Exchange Contracts)之后才发现,该栋豪宅未来居然会正对着一个50年代美式舞厅风格的汽车旅馆,而且两栋建筑之间还离得很近……

 

本来想要好好享受乡村田园宁静生活的鲍威尔夫妇这下自然是惊呆了,责怪卖家艾许夫妇当初没有说实话,没有告诉他们未来的“邻居”居然是这样的,于是立刻喊停了这个房产买卖,并且还要对他们提告,要求他们归还已经支付的首付并且给予相应赔偿,合计约30万镑的费用(约270万人民币)。

来到伦敦中央地方法院(Central London County Court),艾许夫妇否认他们有意误导买家鲍威尔夫妇(故意隐瞒房子正对面有着美式汽车旅馆的实情好把房子给卖掉)。

 

可是鲍威尔夫妇却提出证据表示,当初艾许夫妇在“卖家问卷”中明确表示,他们并不知道附近有什么建设将会影响到该“豪宅”的。

 

直到交换了合同以后,鲍威尔夫妇才发现附近明明就有汽车旅馆正被建造中的事实。

 

鲍威尔夫妇的律师帕顿(Ewan Paton)就说:“艾许夫妇事先做了虚假,具误导性和/或不正确的陈述,所以鲍威尔夫妇是有权撤销双方(原来的)合同,并且把已经支付的108,000镑首付款给要回来的。

 

“同时艾许夫妇还必须给出20万镑的赔偿款,用以赔偿鲍威尔夫妇为了新房做准备的所有相关费用,像是购买新家具和马匹等。”

 

帕顿律师更进一步补充说艾许夫妇对于汽车旅馆的兴建计划是知情的:他们曾经对于该旅馆的兴建计划重复提出反对,包括认为该汽车旅馆将会影响当地景观、生活福利设施、制造噪音和光线、带来犯罪和交通困扰等。

 

帕顿律师的意思就是说,艾许夫妇明明对此就是“知情的”;而且不只知情,他们甚至还强烈反对过该兴建计划。

 

所以说当初艾许夫妇在“卖家问卷”中回答了“不知情”,就是一种给予误导或者说是故意给予不正确/有违事实的答复。

 

不过,艾许夫妇倒不认为他们当初针对“卖家问卷”中问题的回答有任何故意误导的部份,因为艾许夫妇说当初他们在回复该问卷时确实不认为那个汽车旅馆的兴建会影响到该豪宅。

 

艾许夫妇的律师表示,单纯从房子里面看出去的话,根本看不到汽车旅馆的存在;必须站在房子外的土地去看,才有可能看到该旅馆的。

 

所以说艾许夫妇当初填问卷的时候认为问卷上的提问应该只能针对房子本身,而不包括房子外的土地,所以他们才会那么回答的。

 

他们的律师克利儿(Andy Creer)还补充说:“艾许夫妇当初填问卷就是针对‘房子本身’的情况回答的,所以他们并没有说谎。

 

克利儿更说:“艾许夫妇并没有故意要给出任何误导性信息,所以他们和鲍威尔夫妇之间的房屋买卖合同是不能因此被撤销的。

 

鲍威尔夫妇的代表律师帕顿对此则回应表示:“房子和其周围的土地当初是一起被卖出的(也就是同为包含在买卖范围中的)。

 

所以帕顿律师的意思是说,既然这样的话不论是从房子里面看出去或者从其周围的土地看出去,只要有受到该汽车旅馆的影响,那就是受影响了,当初艾许夫妇就是有故意给出误导性信息的。

 

→ 房产买卖中,卖家究竟是否有这种“诚实揭露”义务呢?

 

严格来说,卖家确实具有这样的义务的;只不过,这一般并不是要求卖家必须“主动”揭露。

 

但是,卖家当被问到相关特定问题的时候,确实是需要诚实回答的。

 

也就是说,当买家询问说,打算购买的房产附近是否存在着什么样的开发项目(或者是其他相关问题时),那么卖家就必须针对这个问题来诚实作答,否则的话这一般就属于卖家故意给出“误导”(Misleading)。

 

而如果卖家故意做出了误导、故意给出了不正确的信息(好让房产可以赶紧脱手卖掉的话),那么买家方面也就有权利提出终止双方合同,即便双方已经交换了合同。

 

注:一般双方正式交换合同(Exchange Contracts)后,买家是不能随意说要反悔的,否则就很可能构成违约;但是在双方尚未交换合同前,买家是可以随时没有任何理由就退出的。

 

可是,若是涉及到卖家故意不诚实做出误导或/和给出不正确信息,那么买家基本就有权行使合同权利(Contractual Right)来喊停双方的合同,以保障买家无需蒙受这种不公平的交易。)

 

所以当我们再看到上面鲍威尔夫妇和艾许夫妇的例子,双方最主要的争执点就在于,当初卖家艾许夫妇究竟是不是有故意给出“误导”,好让该房产能够顺利卖出?

 

在这边一个很关键的影响因素就是,当初的那份“卖家问卷”有确实地询问到了关于房产附近开发项目的相关问题。

 

就这种情况来看,我们认为买家鲍威尔夫妇应该是比较具优势的。

 

因为当初他们提出的问题,艾许夫妇并不是留空不回答,而是确实回答了,并且还给出了否定回答,也就是不认为该房产附近有什么建设会影响到该房产的。

 

可是事实是,艾许夫妇早就知道那附近会有新的汽车旅馆了,在他们明明知情的情况下还给出了否定的答案,构成故意“误导”的成分这样看起来还是比较大的。

 

所以对于鲍威尔夫妇,他们基本有较强的依据来提出终止双方合同,甚至是寻求对方的赔偿。

 

不过这里需要特别指出的是,在整个事件当中,其实当初鲍威尔夫妇那方的买房律师,也扮演着一个很重要的角色。

 

因为事实上,买房时关于房产的调查,“主动”责任是在买家那方,也就是说买家那方自己有义务要做好所有相关的调查。

 

买家如果有哪些问题需要向卖家提问的话(例如“卖家问卷”上的问题),买家这边是需要自己准备好并一一列出提问的,卖家的义务只是针对买家提出的“特定”问题诚实作答,但一般并不具备针对没有被提出的问题,自己主动揭露的义务。

 

这时候,买方律师的角色就显得特别重要,因为能不能把房产的一切都调查清楚,就是律师的责任了。

 

从鲍威尔夫妇的案件来说,这其中还有一个很大可能是,当初负责他们买房交易的律师有失职的情况;因为像是汽车旅馆这么大又明显的开发,买方律师没有调查到应该说还是比较离谱的。

 

对于买方律师来说,是有权利和责任在正式“交换合同”前就做好所有调查的。

 

所以说,其实鲍威尔夫妇还是可以考虑向当初的买房律师提告,要求对方给予赔偿的,尤其是如果他们目前对于艾许夫妇的控诉最终不顺利的话,那么他们至少还有可能从自己的律师那边拿回补偿,避免或者减少损失的。

 

今天的文章就到这边,如果莎粉们有任何关于文章的疑问,或者还有其他更多英国法律方面的问题,都可以直接咨询丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk)

 

丽莎律师行联络邮箱:info@lisaslaw.co.uk

联络电话:020 7928 0276

联络微信号:lisaslaw003

《丽莎知道》官方微博:www.weibo.com/lisaslaw;手机版:www.weibo.cn/lisaslaw

扫一扫,《丽莎知道》微信公众号:

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *