那些房子租不掉的房东，最后都用了这些绝招…

在英国，租赁行业是住房体系中不可或缺的部分，一些外来人口较多的大都市，从来不缺租客排队抢房的故事。

 

可是，2020年，一场疫情改变了租赁市场的景象：驱逐被禁止，租金收不回；

 

随着越来越多人逃离大都市，在伦敦，爱丁堡等城市，租赁市场上的待租房产不断增加，租客无处寻，租金大幅下降。

 

这一年，网友们称它为：“房东比惨年”。

 

眼看新的一年就要来了，租赁市场真的难以恢复吗？与其抱怨，不如趁着困境期间，学会自救法则？

 

 

→ 疫情断了谁的财路？

 

在过去的20年里，英国的租赁市场一直呈现不断增长的态势，随着经济不断发展，租房也成为一种流行的生活方式。

 

今年，英国整体的租赁行业受到了沉重的冲击，大城市的租赁行业影响最为明显。据了解，在这些大城市里，一大批待租房产无人问津。

 

不仅如此，随着Airbnb的短租房加入长租租赁队伍，投放在市场上的出租房屋数量不断增加。据悉，英国一家知名房产网站的新长租房源与去年同期相比，增长了45%。

 

当供应量远远大于需求量时，租金就开始急剧下降。

 

据房屋共享网站 SpareRoom 的数据显示，伦敦的私人租金已经连续两个季度下降了，部分地区的租金同比大幅下降34%，7月至9月间，伦敦房间的平均月租金降至725英镑。

 

其中，租金下降最大的区域是伦敦东部的Aldgate（EC3），该区域租金下降了34%；伦敦西部的MaidaVale 和 Paddington（W9），租金下降了20%；西南部的 Westminster、Belgravia和Pimlico（SW1），下降了17%。

 

当然，这样的现象不仅仅发生在伦敦。

 

在英国50个最大的城镇中，爱丁堡的租金降幅最大，下降了10%。另外，特尔福德、格拉斯哥、格洛斯特和伊普斯维奇下降了2%，而伯明翰、雷丁、阿伯丁和斯托克-特伦特的租金则下滑了1%。

 

在这些地方拥有房产的房东们有太多苦，也不知道该从哪儿说啊….

 

与此相反，伦敦以外一小时以内的房产市场，租金价值在截至6月的三个月内增长了0.8%。据英国房地产公司Savills介绍，在6月至7月之间，希望在伦敦以外租房的申请人数比去年同期高出了72%。

 

 

→ 乡村房产终成赢家？

 

为什么会造成这样的现象呢？

 

专家认为，最大的原因是租客的口味变了。长期封锁状态加剧了人们对住宅空间的渴望，长期在家工作也推动着租客们搬家的愿景。

 

租客们渴望更大的活动空间和绿色环境，他们从大城市搬到郊区、小城镇和更多的农村地区，以寻求更大的房屋。

 

据SpaceRoom 的调查发现，与去年相比，租客对花园、露台和阳台的需求几乎翻了一番。另外，租户更希望能自己住，或者很极少人合租。因此，大城市的房产根本无法满足租客的需求。

 

除此之外，经济收入的保障也是关键因素。

 

SpareRoom的通讯总监 Matt Hutchinson分析，

 

“价格较高的地方通常会先出现最大的跌幅，比如伦敦的西南和西部地区。因为人们感觉到了压力，最贵的住宅根本超出了他们的预算。”

 

毫无疑问，大城市房产的租金会比乡村的要高一些，特别在一些昂贵地段，租金可能是其他区域的好几倍。由于疫情给社会经济带来了冲击，很多租客的收入不稳定，他们无法负担得起城市房产的高昂租金费。

 

另外，哪怕收入暂时是有保障的，由于租客们对未来的经济走势充满了担忧，因此，他们不敢继续选择城市里高昂租金的房产，想多为自己留些积蓄。

 

最后，旅游者和学生资源的减少给租赁市场带来了很大的影响。

 

在一些大城市中，旅游者和国际学生可以算是租赁行业占比最大的客源。今年，国际旅行的限制导致租赁市场流失了大部分潜在客户。

 

另外，据英国大学与学院招生服务处UCAS发布的数据显示，许多大学缩短了夏季学期，并且采取在线教学的方式，很多国际学生至今未到英国。

 

这样的现象会持续多久呢？

 

→ 房产市场里从不缺租客

 

其实，在过去25年中，英国经历了好几次重大的经济衰退与危机时刻，其中包括2000年的网络泡沫破裂事件、2008年的全球金融危机以及2007年的北岩银行危机事件。

 

不少房地产专家认为，经济衰退不一定会给房地产市场带来厄运。即便人们的收入低迷，房地产市场仍然是刚需的，特别是租赁市场。

 

近日，英国最大房产中介公司之一的Savills总结了这些历史事件，并且对其如何影响租赁市场进行深入分析。

 

该公司发布的报告指出：在英国不同经济衰退事件中，租赁住房的需求远远比买房的需求更稳定，住宅租金的波动远小于房价。

 

比如，该机构用住宅租赁房产与其他租赁做对比，他们发现，即便在经济衰退最低谷时期，住宅租赁的数值还是最稳定的。

 

另外，根据英国国家统计局和MSCI的数据，2008年全球金融危机后，英国的租金在两年内就超过了衰退前的峰值。另外，租金每年平均增长2-3%，与收入增长一致。

 

经济学者认为，租金快速恢复稳定跟租赁需求有着密不可分的关系。即便在一些经济衰退事件中，购房的数量有下降的趋势，但是，租户的需求仍然保持稳定。

 

Savills认为，虽然英国的租赁市场正在受着挑战，但是这些历史数据显示了房地产市场的弹性，说明了买房出租投资的稳健性。Savills的一些专家预测，2020年至2024年，英国主流租金将平均上涨15.4%。

 

Savilis的房产专业人士称：

 

“虽然，目前一些地方的供需水平不平衡，我们可能会看到租金价值的短期波动，但未来五年的增长将与经济状况和收入增长的力度有关。我们会看到变化。”

 

此外，牛津大学的经济学者也认为，今年的租金收入只会下降1.6%，随后会有5.4%的增长。

 

另外，经济学者们对大都市的住房需求依旧保持乐观的态度。他们认为，逃离大都市的选择只会是短暂的，未来，大城市依旧是外来人才落户的主要选择。

 

不管如何改变，伦敦仍然是一个国际化的城市，一旦旅行限制放松，隔离措施解除，伦敦的租赁行业将有更多的增长能力。

 

→ 房东们，营销吧！

 

从以上的分析可以看出，英国的租赁市场恢复指日可待，大城市的租赁行业依旧是核心。

 

不过，恢复的时间究竟还要多久？我们真的无法预测。

 

但是，丽莎认为，在租户缺失的当下，房东们也不该失去信心，应该要更主动地寻求解决办法。与其抱怨，不如学会提升房产的竞争力和吸引力，学会如何营销自己的房产，最后，赢得租户！

 

文章的最后，丽莎也为大家总结了一些“营销”妙招:

 

第一，了解什么是您的租客最想要的，冲进租户们的候选名单。

 

首先，我们认为您要确定租客目标群体，并且尝试着了解他们：他们需要什么？他们面临的挑战？您的房产可以给他们提供什么样的舒适功能？

 

毋庸置疑，疫情让市民们对空间更加渴望。针对这一点，您可以尝试着在空间和舒适度上做一些改变，为您的房产提高吸引力。

 

比如，如果您的资金充足，在房子空置期间，可以为房产重新打造一些公共区域。Zoopla的专家称，房东们可以换掉一些家具，不知一些简易的家具会让屋内的空间看起来更宽敞；另外，新的照明设备也会让屋内的空间看起来更大。此外，灯具也可以营造氛围，让您的家显得更加舒适。

 

或者，专门给租客们打造一个“办公区域”和“活动区域”。

 

第二，学会拍照和视频以及讲故事。

 

给房产做广告是营销最核心的步骤，一旦您了解潜在租户的需求，就可以通过不同的方式宣传您的房产，让您的目标群体发现它。例如，可以加入一些留学生租房微信群，定时的发布一些房产消息。

 

发布之前，丽莎认为，您最好要给自己的房子整理干净，拍摄几张照片，最好录制一段小视频。封锁阶段，由于出行受到限制，租客们可能更偏向于那些直观的视频营销。

 

最重要的是，在投放市场的时候，一定要为房产量身定做独特的故事。

 

简单的说，每个人对房产的空间和设施都非常重视，但是不同的目标受众可能会重视不同的设施。对于年轻家庭来说，优秀的学校，家庭活动机会，以及安全的社区是房产最大的吸引力。

 

对于老年人来说，具备吸引力的房产可能需要有图书馆，娱乐和老年人中心，以及方便的步行路径。

 

也就是说，当你在营销一个房产时，你不仅仅是营销那栋楼，你需要营销整个社区，把最棒的东西融入您的房产介绍里。

 

针对疫情阶段，您或许可以专门写上活动空间的信息。比如：房产里有舒适的办公空间。

 

在这个环节，丽莎要提醒您：

 

互联网时代，人人都喜欢看简洁的文字，租客也不例外。您应该简明地列出一些房产的基本信息，包括租金，政策，基础设置等等，以及您想要突出的特点。

 

第三，利用口碑。

 

不管是什么行业，口碑营销都发挥着非常重要的作用，您可以利用这一点来推销您的房产。

 

比如，最好让您以前的租客在房产网站写留言，或者鼓励以前的租客推荐给其他的朋友。当然，有必要的话，也可以给一些合理的奖励。

 

以上就是今天文章的所有内容，如果您喜欢这篇文章，请在下方为我们点赞，并且点击 “在看” 分享给朋友，小编希望得到您的鼓励！另外，莎粉在出租房产的过程中碰到的任何问题，都可以给丽莎留言。

 

英国的房产产权分有不同的种类，大家比较熟知的有：永久产权和租赁产权。

 

永久产权指的是您拥有房产和土地的所有权，租赁产权意味着您得从业主或者永久持有人那里租下房产的使用权，并缴纳一定的土地租金。

 

在英国，几乎所有公寓都属于租赁产权房产，虽然租期可长达999年，但拥有这类产权的房主们却备受煎熬：螺旋式上涨的地租，高额的管理费和短期租约，以及持续贬值的房产。

 

那么，想要投资公寓的业主们真的别无选择了吗？

 

在英格兰和威尔士，还有一种房产产权，名叫：土地共同持有权，有了这样的产权公寓，业主们不需要担心地租问题。

 

近些年，随着租赁权带来的负面影响，越来越多的业主开始关注起了共同持有权的话题：我能从租赁产权改为共同持有产权房吗？怎么申请呢？

 

今天，丽莎为大家详细讲解什么是土地共同持有权以及它的利与弊。

 

​

什么是土地共同持有产权？（Commonhold）

 

土地共同持有权是英国比较新的房屋产权类别，它是一种介于永久产权和租赁产权之间的房产所有权类型。目前，该产权主要适用于英格兰和威尔士现有的公寓或新的建筑物。

 

基本上，在英格兰和威尔士，您想拥有永久产权的房产，一般得买那些带地皮和院子的 House才能提供，其他的公寓型房产几乎只提供租赁产权，特别在一些大城市，很少有提供永久产权的公寓。

 

由于公寓的属性和大House不同，每间公寓都处在多楼层的建筑里，公寓的业主们一同享用一些公共的活动空间，这些空间的地皮往往已经属于它的永久产权拥有者。

 

您买下了这套公寓，就得向该楼盘的永久产权者租下它的土地长期使用权。

 

虽然，公寓的租赁产权期限可长达125年999年不等，看似跟永久产权也没什么区别。不过，高昂的地租和管理费让市民们无法喘息，最主要的是，很多业主在签下合同后发现，他们的租约剩余的期限并不多。

 

从2000初开始，各类租赁权丑闻相继曝光。经政府统计的数据显示，约有四分之一的租赁权持有人剩余租期不足80年，另外，如果想延长还得缴纳一笔延长费，政府算了一笔账，延长租约的总费用高达40亿英镑。

 

租赁房带来的不好效应，导致这类房产价值持续走低，业主们有时候甚至无法出售自己的房产。

 

于是，英格兰和威尔士各地开始了各种抗议活动，那些反对租赁权的抗议者们提出了点子，希望通过一种新的产权形式来取代租赁权，他们一致认定：共同持有土地是最好的解决办法。

 

2002年，这些提议得到了英国政府的支持，于是，“共有产权”的概念出现了。

 

根据《2002年共有产权和租赁产权改革法》，拥有土地共同持有产权的房主可享有房子所在位置的土地所有权，不必支付地租。

 

不过，由于业主对土地的控制权增加了，责任也大了，他们需要支付公共设施的相关维护以及服务费用。

 

当然，这份维护公共设施的责任并不是业主独自承担。

 

 

具体是如何“共享”？

 

与澳大利亚的制度类似，公寓会按土地划分为多个单元，由每个单元的业主作为共同持有协会的成员共同管理，共同持有协会的成员资格仅限于共同持有产权房产的持有人，只有他们有资格加入。

 

值得注意的是，每一个单元只有一个人可以成为会员代表，并且，会员代表将要负责向政府申请单位产权证。另外，他们还要负责参与一些大事件表决，为大厦的土地管理提供意见和建议。

 

一般来说，这个共同持有产权代表是由该单元其他会员共同投票决定的。如果他们没有这样做，那么根据法律规定，单位产权证上登记的第一个名字将被登记为协会的成员。

 

其实，这有点像中国的业主委员会。

 

打个比方，丽莎在该小区A单元买下了一套土地共同持有权的公寓，那么，丽莎就有资格竞选A单元的共同持有协会的业主代表。如果，丽莎竞选成功了，丽莎就得代表A单元去跟B单元，C单元，D单元等等的业主代表一起讨论土地的管理问题。

 

法律硬知识

 

什么是共有权社区声明？

 

共有权社区声明其实就是共有权社区的管理章程。它就像一个合同一样，约束着社区内所有共有权持有人的行为，来维系共有产权社区的延续和正常运作。它既包括有原则层面的陈述也涵盖有具体执行的细则问题。

 

如果共有权社区是一个微型国家的话，共有权社区声明则起到宪法和法律细则的双重作用。

 

共有权社区声明必须与共有权的产权文件一起在土地登记处登记。与租赁权制度不同，整栋楼只有一份社区声明文件，而不是每个单位的单独文件。虽然与租赁权类似，单位持有人必须遵守共同持有社区声明的条款。

 

然而，与租赁权不同的是，如果违反规则，没有没收的惩罚。不过，如果单位持有人不支付其出资，共同持有协会有权使用正常的债务追偿程序。

 

 

按规定，共同持有协会的成员必须遵守共同持有社区声明（CCS）的规则，该声明规定了每个单元和公共部分的实际范围，并提供了如何管理大楼的框架。重要的是，它还规定了每个单位持有人为管理、维修和维护大楼所应缴纳的费用。

 

一般来说，需要共同维护的公用部分包括：

 

屋顶、地板、外墙——建筑物的结构。

电梯和公共锅炉

公共入口、走廊和楼梯。

停车场和公共花园

 

另外，共同管理协会的会员也得负责一些私人领域维护。

 

比如说，丽莎买的公寓有一个私人的阳台，所有成员也得对丽莎的阳台负责。即便这类区域不可以给公共使用，但它们构成了建筑物物理结构的一部分，必须积极维护和修理，以确保所有住户继续使用该建筑物。

 

那么，该产权的优势在哪儿呢？

 

正如上文提到的，它比租赁产权有了更多的保障，业主可以无限期地居住在该物业中。

 

另外，它还有其他优点：

 

第一，不存在因违反综合服务协定条款而被没收的风险。

第二，它加强对大楼管理的控制。

第三，无需支付第三方业主或地租。

第四，与租赁权相比，减少了发生纠纷的可能性

第五，增强市场竞争力/吸引力，可吸引更高的销售价格。

第六，相同和透明的条款对共同持有的所有单位持有人具有约束力。

第七，如果业主愿意，共同持有社区声明的管理条款可以很容易地进行修改。

 

看着优势还挺多，也能为租赁产权的业主走出困境。可令人惊讶的是，有数据显示，自2002年立法生效以来，仅有20个共同持有产权物业楼盘诞生。

 

 问题出在哪儿？

 

有专业人士认为，很多市民并不知道土地持有产权存在，从2002年至今，媒体对此宣传非常少，所以，并没有带动市场。

 

最重要的，它存在的一些潜在问题，阻碍了它的发展。

 

首先，金融机构很难评估该房产的风险，从而不敢放贷给那些想购买共有产权房产的买家。

 

由于共同持有的建筑物是由居民管理的，如果碰到一些不负责任的居民，建筑公共区域的管理和维护不好，物业的价值会下降。

 

这个因素使得这样的产权房缺少了借贷的竞争力，业主无法为其价值提供保障。因此，金融机构不太愿意为该产权的持有人提供贷款。

 

没有金融机构的支持，这样房产也很难出售，所以，业主也不敢申请该产权。

 

第二，利润比较低，缺乏政府的财政以及政策支持，开发商不愿意推出该类产权房。

 

与租赁制度不同的是，假如开发了共同产权房产，开发商就没有办法从地租或租约延期中获得长期收入的机会。当然，他们也无法从一些途径获得额外收入的机会，比如通过出售房产给第三方。

 

此外，在租赁制中，如果租期满了，房产就会重新回到永久产权人手中，而在共有产权制中，房产由单位持有人无限期拥有，他们没办法收回永久产权。

 

另外，它在混合用途的开发项目中并不适用，比如，一幢带有商业房产和住宅房产的单位，如何管理公共土地？

 

未来可期

 

由于该产权确实可以解决租赁产权存在的问题，并帮助业主们走出困境，英国不同的机构都在向政府呼吁。

 

据悉，2018年，英国法律委员会正在对共有产权问题进行讨论，并向政府提出建议，包括：使租赁持有人更容易转换为共有产权的措施；帮助强制支付共有产权的费用；确保共有产权得到良好的维护和保险；以及提高抵押贷款人对所有权模式的信心。

 

金融时报的金融以及法律专家对此评价：

 

“共同产权的未来发展取决于开发商和抵押贷款人的接受程度，如果政府能对此推出更多的支持政策，共同产权房被市场接受的可能性才会更大。”

 

本来这些建议会在今年得到回应，但是由于疫情，目前暂时还没有消息。这些建议是否会得到政府的采纳，专家们预计将在2021年中期或后半年看到立法草案。

 

如何申请？

 

业主如果对该产权房感兴趣的，也可以着手准备。按目前的规定，共有产权物业有两种申请形式，第一种是购买拥有该产权资格的开发项目。

 

由于它比较新，业主们一般是购买新建楼盘的时候，才有可能会看到拥有该类产权的房型。那么，丽莎建议您，如果您对该产权有兴趣，可以在购置新房的时候向销售人员咨询。

 

第二种方法：转换产权。也就是说，假如您现在是租赁产权了，您可以申请转换。

 

当然，这个转换过程相对比较棘手。首先，您必须获得永久产权持有人的许可，而且楼内所有业主必须购买永久产权，大楼内的每个业主必须同意转为共有产权。

 

其次，转为共有产权的程序很复杂，并且要律师的专业知识帮助。

 

虽然进度比较难，但是，对那些正在深陷租赁产权痛苦的业主来说，转换产权可能是比较好的一种解决方法。

 

如果您正在遭遇租赁产权的困惑，并且希望转产权的，欢迎给丽莎留言，我们会为您想一个好的办法！

 

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