在英国,租赁行业是住房体系中不可或缺的部分,一些外来人口较多的大都市,从来不缺租客排队抢房的故事。

 

可是,2020年,一场疫情改变了租赁市场的景象:驱逐被禁止,租金收不回;

 

随着越来越多人逃离大都市,在伦敦,爱丁堡等城市,租赁市场上的待租房产不断增加,租客无处寻,租金大幅下降。

 

这一年,网友们称它为:“房东比惨年”。

 

眼看新的一年就要来了,租赁市场真的难以恢复吗?与其抱怨,不如趁着困境期间,学会自救法则?

 

 

→ 疫情断了谁的财路?

 

在过去的20年里,英国的租赁市场一直呈现不断增长的态势,随着经济不断发展,租房也成为一种流行的生活方式。

 

今年,英国整体的租赁行业受到了沉重的冲击,大城市的租赁行业影响最为明显。据了解,在这些大城市里,一大批待租房产无人问津。

 

不仅如此,随着Airbnb的短租房加入长租租赁队伍,投放在市场上的出租房屋数量不断增加。据悉,英国一家知名房产网站的新长租房源与去年同期相比,增长了45%。

 

当供应量远远大于需求量时,租金就开始急剧下降。

 

据房屋共享网站 SpareRoom 的数据显示,伦敦的私人租金已经连续两个季度下降了,部分地区的租金同比大幅下降34%,7月至9月间,伦敦房间的平均月租金降至725英镑。

 

其中,租金下降最大的区域是伦敦东部的Aldgate(EC3),该区域租金下降了34%;伦敦西部的MaidaVale 和 Paddington(W9),租金下降了20%;西南部的 Westminster、Belgravia和Pimlico(SW1),下降了17%。

 

当然,这样的现象不仅仅发生在伦敦。

 

在英国50个最大的城镇中,爱丁堡的租金降幅最大,下降了10%。另外,特尔福德、格拉斯哥、格洛斯特和伊普斯维奇下降了2%,而伯明翰、雷丁、阿伯丁和斯托克-特伦特的租金则下滑了1%。

 

在这些地方拥有房产的房东们有太多苦,也不知道该从哪儿说啊….

 

与此相反,伦敦以外一小时以内的房产市场,租金价值在截至6月的三个月内增长了0.8%。据英国房地产公司Savills介绍,在6月至7月之间,希望在伦敦以外租房的申请人数比去年同期高出了72%。

 

 

→ 乡村房产终成赢家?

 

为什么会造成这样的现象呢?

 

专家认为,最大的原因是租客的口味变了。长期封锁状态加剧了人们对住宅空间的渴望,长期在家工作也推动着租客们搬家的愿景。

 

租客们渴望更大的活动空间和绿色环境,他们从大城市搬到郊区、小城镇和更多的农村地区,以寻求更大的房屋。

 

据SpaceRoom 的调查发现,与去年相比,租客对花园、露台和阳台的需求几乎翻了一番。另外,租户更希望能自己住,或者很极少人合租。因此,大城市的房产根本无法满足租客的需求。

 

除此之外,经济收入的保障也是关键因素。

 

SpareRoom的通讯总监 Matt Hutchinson分析,

 

“价格较高的地方通常会先出现最大的跌幅,比如伦敦的西南和西部地区。因为人们感觉到了压力,最贵的住宅根本超出了他们的预算。”

 

毫无疑问,大城市房产的租金会比乡村的要高一些,特别在一些昂贵地段,租金可能是其他区域的好几倍。由于疫情给社会经济带来了冲击,很多租客的收入不稳定,他们无法负担得起城市房产的高昂租金费。

 

另外,哪怕收入暂时是有保障的,由于租客们对未来的经济走势充满了担忧,因此,他们不敢继续选择城市里高昂租金的房产,想多为自己留些积蓄。

 

最后,旅游者和学生资源的减少给租赁市场带来了很大的影响。

 

在一些大城市中,旅游者和国际学生可以算是租赁行业占比最大的客源。今年,国际旅行的限制导致租赁市场流失了大部分潜在客户。

 

另外,据英国大学与学院招生服务处UCAS发布的数据显示,许多大学缩短了夏季学期,并且采取在线教学的方式,很多国际学生至今未到英国。

 

这样的现象会持续多久呢?

 

→ 房产市场里从不缺租客

 

其实,在过去25年中,英国经历了好几次重大的经济衰退与危机时刻,其中包括2000年的网络泡沫破裂事件、2008年的全球金融危机以及2007年的北岩银行危机事件。

 

不少房地产专家认为,经济衰退不一定会给房地产市场带来厄运。即便人们的收入低迷,房地产市场仍然是刚需的,特别是租赁市场。

 

近日,英国最大房产中介公司之一的Savills总结了这些历史事件,并且对其如何影响租赁市场进行深入分析。

 

该公司发布的报告指出:在英国不同经济衰退事件中,租赁住房的需求远远比买房的需求更稳定,住宅租金的波动远小于房价。

 

比如,该机构用住宅租赁房产与其他租赁做对比,他们发现,即便在经济衰退最低谷时期,住宅租赁的数值还是最稳定的。

 

另外,根据英国国家统计局和MSCI的数据,2008年全球金融危机后,英国的租金在两年内就超过了衰退前的峰值。另外,租金每年平均增长2-3%,与收入增长一致。

 

经济学者认为,租金快速恢复稳定跟租赁需求有着密不可分的关系。即便在一些经济衰退事件中,购房的数量有下降的趋势,但是,租户的需求仍然保持稳定。

 

Savills认为,虽然英国的租赁市场正在受着挑战,但是这些历史数据显示了房地产市场的弹性,说明了买房出租投资的稳健性。Savills的一些专家预测,2020年至2024年,英国主流租金将平均上涨15.4%。

 

Savilis的房产专业人士称:

 

“虽然,目前一些地方的供需水平不平衡,我们可能会看到租金价值的短期波动,但未来五年的增长将与经济状况和收入增长的力度有关。我们会看到变化。”

 

此外,牛津大学的经济学者也认为,今年的租金收入只会下降1.6%,随后会有5.4%的增长。

 

另外,经济学者们对大都市的住房需求依旧保持乐观的态度。他们认为,逃离大都市的选择只会是短暂的,未来,大城市依旧是外来人才落户的主要选择。

 

不管如何改变,伦敦仍然是一个国际化的城市,一旦旅行限制放松,隔离措施解除,伦敦的租赁行业将有更多的增长能力。

 

→ 房东们,营销吧!

 

从以上的分析可以看出,英国的租赁市场恢复指日可待,大城市的租赁行业依旧是核心。

 

不过,恢复的时间究竟还要多久?我们真的无法预测。

 

但是,丽莎认为,在租户缺失的当下,房东们也不该失去信心,应该要更主动地寻求解决办法。与其抱怨,不如学会提升房产的竞争力和吸引力,学会如何营销自己的房产,最后,赢得租户!

 

文章的最后,丽莎也为大家总结了一些“营销”妙招:

 

第一,了解什么是您的租客最想要的,冲进租户们的候选名单。

 

首先,我们认为您要确定租客目标群体,并且尝试着了解他们:他们需要什么?他们面临的挑战?您的房产可以给他们提供什么样的舒适功能?

 

毋庸置疑,疫情让市民们对空间更加渴望。针对这一点,您可以尝试着在空间和舒适度上做一些改变,为您的房产提高吸引力。

 

比如,如果您的资金充足,在房子空置期间,可以为房产重新打造一些公共区域。Zoopla的专家称,房东们可以换掉一些家具,不知一些简易的家具会让屋内的空间看起来更宽敞;另外,新的照明设备也会让屋内的空间看起来更大。此外,灯具也可以营造氛围,让您的家显得更加舒适。

 

或者,专门给租客们打造一个“办公区域”和“活动区域”。

 

第二,学会拍照和视频以及讲故事。

 

给房产做广告是营销最核心的步骤,一旦您了解潜在租户的需求,就可以通过不同的方式宣传您的房产,让您的目标群体发现它。例如,可以加入一些留学生租房微信群,定时的发布一些房产消息。

 

发布之前,丽莎认为,您最好要给自己的房子整理干净,拍摄几张照片,最好录制一段小视频。封锁阶段,由于出行受到限制,租客们可能更偏向于那些直观的视频营销。

 

最重要的是,在投放市场的时候,一定要为房产量身定做独特的故事。

 

简单的说,每个人对房产的空间和设施都非常重视,但是不同的目标受众可能会重视不同的设施。对于年轻家庭来说,优秀的学校,家庭活动机会,以及安全的社区是房产最大的吸引力。

 

对于老年人来说,具备吸引力的房产可能需要有图书馆,娱乐和老年人中心,以及方便的步行路径。

 

也就是说,当你在营销一个房产时,你不仅仅是营销那栋楼,你需要营销整个社区,把最棒的东西融入您的房产介绍里。

 

针对疫情阶段,您或许可以专门写上活动空间的信息。比如:房产里有舒适的办公空间。

 

在这个环节,丽莎要提醒您:

 

互联网时代,人人都喜欢看简洁的文字,租客也不例外。您应该简明地列出一些房产的基本信息,包括租金,政策,基础设置等等,以及您想要突出的特点。

 

第三,利用口碑。

 

不管是什么行业,口碑营销都发挥着非常重要的作用,您可以利用这一点来推销您的房产。

 

比如,最好让您以前的租客在房产网站写留言,或者鼓励以前的租客推荐给其他的朋友。当然,有必要的话,也可以给一些合理的奖励。

 

以上就是今天文章的所有内容,如果您喜欢这篇文章,请在下方为我们点赞,并且点击 “在看” 分享给朋友,小编希望得到您的鼓励!另外,莎粉在出租房产的过程中碰到的任何问题,都可以给丽莎留言。

 

英国的房产产权分有不同的种类,大家比较熟知的有:永久产权和租赁产权。

 

永久产权指的是您拥有房产和土地的所有权,租赁产权意味着您得从业主或者永久持有人那里租下房产的使用权,并缴纳一定的土地租金。

 

在英国,几乎所有公寓都属于租赁产权房产,虽然租期可长达999年,但拥有这类产权的房主们却备受煎熬:螺旋式上涨的地租,高额的管理费和短期租约,以及持续贬值的房产。

 

那么,想要投资公寓的业主们真的别无选择了吗?

 

在英格兰和威尔士,还有一种房产产权,名叫:土地共同持有权,有了这样的产权公寓,业主们不需要担心地租问题。

 

近些年,随着租赁权带来的负面影响,越来越多的业主开始关注起了共同持有权的话题:我能从租赁产权改为共同持有产权房吗?怎么申请呢?

 

今天,丽莎为大家详细讲解什么是土地共同持有权以及它的利与弊。

 

什么是土地共同持有产权?(Commonhold)

 

土地共同持有权是英国比较新的房屋产权类别,它是一种介于永久产权和租赁产权之间的房产所有权类型。目前,该产权主要适用于英格兰和威尔士现有的公寓或新的建筑物。

 

基本上,在英格兰和威尔士,您想拥有永久产权的房产,一般得买那些带地皮和院子的 House才能提供,其他的公寓型房产几乎只提供租赁产权,特别在一些大城市,很少有提供永久产权的公寓。

 

由于公寓的属性和大House不同,每间公寓都处在多楼层的建筑里,公寓的业主们一同享用一些公共的活动空间,这些空间的地皮往往已经属于它的永久产权拥有者。

 

您买下了这套公寓,就得向该楼盘的永久产权者租下它的土地长期使用权。

 

虽然,公寓的租赁产权期限可长达125年999年不等,看似跟永久产权也没什么区别。不过,高昂的地租和管理费让市民们无法喘息,最主要的是,很多业主在签下合同后发现,他们的租约剩余的期限并不多。

 

从2000初开始,各类租赁权丑闻相继曝光。经政府统计的数据显示,约有四分之一的租赁权持有人剩余租期不足80年,另外,如果想延长还得缴纳一笔延长费,政府算了一笔账,延长租约的总费用高达40亿英镑。

 

租赁房带来的不好效应,导致这类房产价值持续走低,业主们有时候甚至无法出售自己的房产。

 

于是,英格兰和威尔士各地开始了各种抗议活动,那些反对租赁权的抗议者们提出了点子,希望通过一种新的产权形式来取代租赁权,他们一致认定:共同持有土地是最好的解决办法。

 

2002年,这些提议得到了英国政府的支持,于是,“共有产权”的概念出现了。

 

根据《2002年共有产权和租赁产权改革法》,拥有土地共同持有产权的房主可享有房子所在位置的土地所有权,不必支付地租。

 

不过,由于业主对土地的控制权增加了,责任也大了,他们需要支付公共设施的相关维护以及服务费用。

 

当然,这份维护公共设施的责任并不是业主独自承担。

 

 

具体是如何“共享”?

 

与澳大利亚的制度类似,公寓会按土地划分为多个单元,由每个单元的业主作为共同持有协会的成员共同管理,共同持有协会的成员资格仅限于共同持有产权房产的持有人,只有他们有资格加入。

 

值得注意的是,每一个单元只有一个人可以成为会员代表,并且,会员代表将要负责向政府申请单位产权证。另外,他们还要负责参与一些大事件表决,为大厦的土地管理提供意见和建议。

 

一般来说,这个共同持有产权代表是由该单元其他会员共同投票决定的。如果他们没有这样做,那么根据法律规定,单位产权证上登记的第一个名字将被登记为协会的成员。

 

其实,这有点像中国的业主委员会。

 

打个比方,丽莎在该小区A单元买下了一套土地共同持有权的公寓,那么,丽莎就有资格竞选A单元的共同持有协会的业主代表。如果,丽莎竞选成功了,丽莎就得代表A单元去跟B单元,C单元,D单元等等的业主代表一起讨论土地的管理问题。

 

法律硬知识

 

什么是共有权社区声明?

 

共有权社区声明其实就是共有权社区的管理章程。它就像一个合同一样,约束着社区内所有共有权持有人的行为,来维系共有产权社区的延续和正常运作。它既包括有原则层面的陈述也涵盖有具体执行的细则问题。

 

如果共有权社区是一个微型国家的话,共有权社区声明则起到宪法和法律细则的双重作用。

 

共有权社区声明必须与共有权的产权文件一起在土地登记处登记。与租赁权制度不同,整栋楼只有一份社区声明文件,而不是每个单位的单独文件。虽然与租赁权类似,单位持有人必须遵守共同持有社区声明的条款。

 

然而,与租赁权不同的是,如果违反规则,没有没收的惩罚。不过,如果单位持有人不支付其出资,共同持有协会有权使用正常的债务追偿程序。

 

 

按规定,共同持有协会的成员必须遵守共同持有社区声明(CCS)的规则,该声明规定了每个单元和公共部分的实际范围,并提供了如何管理大楼的框架。重要的是,它还规定了每个单位持有人为管理、维修和维护大楼所应缴纳的费用。

 

一般来说,需要共同维护的公用部分包括:

 

屋顶、地板、外墙——建筑物的结构。

电梯和公共锅炉

公共入口、走廊和楼梯。

停车场和公共花园

 

另外,共同管理协会的会员也得负责一些私人领域维护。

 

比如说,丽莎买的公寓有一个私人的阳台,所有成员也得对丽莎的阳台负责。即便这类区域不可以给公共使用,但它们构成了建筑物物理结构的一部分,必须积极维护和修理,以确保所有住户继续使用该建筑物。

 

那么,该产权的优势在哪儿呢?

 

正如上文提到的,它比租赁产权有了更多的保障,业主可以无限期地居住在该物业中。

 

另外,它还有其他优点:

 

第一,不存在因违反综合服务协定条款而被没收的风险。

第二,它加强对大楼管理的控制。

第三,无需支付第三方业主或地租。

第四,与租赁权相比,减少了发生纠纷的可能性

第五,增强市场竞争力/吸引力,可吸引更高的销售价格。

第六,相同和透明的条款对共同持有的所有单位持有人具有约束力。

第七,如果业主愿意,共同持有社区声明的管理条款可以很容易地进行修改。

 

看着优势还挺多,也能为租赁产权的业主走出困境。可令人惊讶的是,有数据显示,自2002年立法生效以来,仅有20个共同持有产权物业楼盘诞生。

 

 问题出在哪儿?

 

有专业人士认为,很多市民并不知道土地持有产权存在,从2002年至今,媒体对此宣传非常少,所以,并没有带动市场。

 

最重要的,它存在的一些潜在问题,阻碍了它的发展。

 

首先,金融机构很难评估该房产的风险,从而不敢放贷给那些想购买共有产权房产的买家。

 

由于共同持有的建筑物是由居民管理的,如果碰到一些不负责任的居民,建筑公共区域的管理和维护不好,物业的价值会下降。

 

这个因素使得这样的产权房缺少了借贷的竞争力,业主无法为其价值提供保障。因此,金融机构不太愿意为该产权的持有人提供贷款。

 

没有金融机构的支持,这样房产也很难出售,所以,业主也不敢申请该产权。

 

第二,利润比较低,缺乏政府的财政以及政策支持,开发商不愿意推出该类产权房。

 

与租赁制度不同的是,假如开发了共同产权房产,开发商就没有办法从地租或租约延期中获得长期收入的机会。当然,他们也无法从一些途径获得额外收入的机会,比如通过出售房产给第三方。

 

此外,在租赁制中,如果租期满了,房产就会重新回到永久产权人手中,而在共有产权制中,房产由单位持有人无限期拥有,他们没办法收回永久产权。

 

另外,它在混合用途的开发项目中并不适用,比如,一幢带有商业房产和住宅房产的单位,如何管理公共土地?

 

未来可期

 

由于该产权确实可以解决租赁产权存在的问题,并帮助业主们走出困境,英国不同的机构都在向政府呼吁。

 

据悉,2018年,英国法律委员会正在对共有产权问题进行讨论,并向政府提出建议,包括:使租赁持有人更容易转换为共有产权的措施;帮助强制支付共有产权的费用;确保共有产权得到良好的维护和保险;以及提高抵押贷款人对所有权模式的信心。

 

金融时报的金融以及法律专家对此评价:

 

“共同产权的未来发展取决于开发商和抵押贷款人的接受程度,如果政府能对此推出更多的支持政策,共同产权房被市场接受的可能性才会更大。”

 

本来这些建议会在今年得到回应,但是由于疫情,目前暂时还没有消息。这些建议是否会得到政府的采纳,专家们预计将在2021年中期或后半年看到立法草案。

 

如何申请?

 

业主如果对该产权房感兴趣的,也可以着手准备。按目前的规定,共有产权物业有两种申请形式,第一种是购买拥有该产权资格的开发项目。

 

由于它比较新,业主们一般是购买新建楼盘的时候,才有可能会看到拥有该类产权的房型。那么,丽莎建议您,如果您对该产权有兴趣,可以在购置新房的时候向销售人员咨询。

 

第二种方法:转换产权。也就是说,假如您现在是租赁产权了,您可以申请转换。

 

当然,这个转换过程相对比较棘手。首先,您必须获得永久产权持有人的许可,而且楼内所有业主必须购买永久产权,大楼内的每个业主必须同意转为共有产权。

 

其次,转为共有产权的程序很复杂,并且要律师的专业知识帮助。

 

虽然进度比较难,但是,对那些正在深陷租赁产权痛苦的业主来说,转换产权可能是比较好的一种解决方法。

 

如果您正在遭遇租赁产权的困惑,并且希望转产权的,欢迎给丽莎留言,我们会为您想一个好的办法!

 

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