不久前，丽莎曾经在房产系列的文章中，和大家聊到有关父母买房给孩子、投资房给孩子住/租给孩子，以及情侣、朋友等共同买房的话题。
除了以上的情况，现代社会青壮年一代为了买得起房，或者为了贴补还房贷的钱，还有一种越来越多见的方式是，将自住房当中的其中几个房间，出租给其他房客，房主和房客间形成一种”室友关系“，共同居住在一套或一栋房子里（并且共同分享（部分）居住空间）。
在这里的”房客“叫做”Lodger“。Lodger（房客）和”Tenant“（租客）之间的差别从法律的角度来说，”Lodger“所享有的权利会比”Tenant“稍微少一些。
→ 有关”房客“（Lodger）？
”房客“一般在法律上又称为”Excluded Occupier“（除外占用人）。要判断是不是属于”Excluded Occupier“，房客可以看看自己是否符合以下情况：
房客和房东之间”共用“居住空间（例如：客厅、厨房，但不包括”通往“居住空间的通道和楼梯）；
该房产（房客居住的房子）是房东的”主要住所“（Main Home，指房东的”家“），并且是从房客搬进该房子的那一刻起，房子就一直是房东的”家“。
→ ”房客“可以享有什么权利？
虽然”房客“和”租客“相比起来，享有较少的权利，但基本（居住）权利依然受到法律的保障。
这包括，如果同住的房东想要”房客“搬离的话，需要给出”合理“的”提前通知“（Reasonable Notice）。
这个”合理通知“没有特定的天数，但一般是根据房客的”房租周期“来决定。
比如说，房租周期（Rental payment period）是以”周租“为单位，每周付一次房租，那么房东按理说，就需要至少给出”提前一周“的通知，要求房客搬离。
对于”Excluded Occupier“，房东不需要向驱逐”Tenant“（租客）那样，向法院申请”驱逐令“（不过如果房东想要申请的话，法律并没有限制房东不能去做）。
另一方面来说，如果房东有给予”Excluded Occupier“合理的提前通知（并且双方之间的”租约“已经到期的话），那么房东甚至可以默默地把”房门“钥匙给换了（但房间内如果还留有”房客“的个人物品，则是需要全数归还给房客的）。
不过，房东是必须使用”和平“的方式去驱逐”房客“的。也就是说，如果房东通过暴力、威胁等方式，要赶走房客的话，房东反而可能触犯法律，造成刑事犯罪。
→ 固定租期（Fixed-term）和周期性租期（Periodic agreement）？
一般来说，房东和房客双方之间的权利和责任，需要在提前拟定好的”合同“中，白纸黑字写清楚（Agreement）。
这类”合同“（Agreement）一般可以分成两种：Excluded Licence（除外许可）或Excluded Tenancy（除外租赁）。
Excluded Licence：房客没有在该房产中有任何特定的”独有空间“（比如没有一间属于自己的房间，只是睡在客厅，且房东可以随意地进入房子内的任何空间；
Excluded Tenancy：房客在房子内有至少一间属于自己的房间/空间，该房间是房东未经房客允许，不能随意进入的。
同时，这类”合同“可以分成”Fixed-term“或”Periodic“。
Fixed-term：具有”固定“的一段时间，例如6个月。房客需要住满Fixed-term的期间，房东也必须让房客住满该Fixed-term期间，在Fixed-term（例如6个月）内，双方一般不能提前中止（除非合同中有”中断条款（Break Clause）“，或者双方协商好了，都同意提前终止合同）；
Periodic：没有固定的”长度“，一般根据”房租周期“而定，例如”每月一付“，就是一个月、一个月的持续下去，直到任一方提前给予”合理通知“，表明要终止合同。
丽莎补充：在把家里房间出租给房客方面，另外有一种情况是，房东对于该房产更偏向投资营利的性质，比如说，如果您有一个大房子，您把每个房间都改造成一个独立屋（Studio），这些独立屋里各自配备着厨房、浴室等设施。
这种情况下，房客不需要和房东分享任何公共空间了，这被称之为”非排外性质“的租赁安排（Non-excluded arrangement）。
”Non-excluded arrangement“之下，房客拥有的”权利“会比前面提及的情况要更”大“一些。
有关这方面，丽莎不久前才发布过一篇详细文章，感兴趣的可以点此回顾，今天的文章内容主要是针对”Excluded arrangement“（排外性质的租赁安排）的：《想在家里腾出一个房间做出租生意，该怎么做呢？》
→ 最后，房东需要注意的“税务”问题：
类似于一般房东，房东将自己家里的”房间“出租给其他人，收取”租金“的话，也是可能需要为此申报税务的。
不过，英国税局对于这类房东，是存在一个“Rent a Room Scheme”的特定制度的。
这也就是说，房东可以享受每年最高7,500镑的免税额；只要每年的租金收入不超过7,500镑，就不需要交税。
需要指出的是：这个政策对于海外房东是不适用的，因为房东如果常居海外的话，不能算是“Resident Landlord”（居住在英国的房东）。
海外房东基本上就是无法享受任何个税免税额的，就是说只要有房租收入，无论多或少，都—定要报税。
→ 还需要注意“资本利得税”（CGT）
丽莎还要提醒房东们的是，如果之后打算把这套”自住房“给卖掉的话，依据原来的出租情况，也有可能牵涉到“资本利得税”（Capital Gains Tax）。
不少人应该知道，“主要住宅”（Principal Private Residence，指当事人的唯一或主要自住房）的资本利得税，适用“Private Residence Relief”是可以“全额减免”的。
以”出租家里房间“给房客的情况来看，如果房东只租给”一个“房客，并且该房客是有跟房东共用居住空间的，那么，房东之后要把该房产卖掉的时候，同样可以适用“Private Residence Relief”，也就是“免交”资本利得税。
但如果，房东是同时租给两个或以上的房客”同住“的话，那么之后仍然可能牵涉到资本利得税。
不过，房东也不必过于担忧。因为，根据房东”出让“给房客家里的多少空间，房东的CGT仍然可以获得相对应的”减免“（即便不是全额）。
比如说，房客占有的家里空间为10%，那么房东的CGT基本可以获得剩馀90%比例的减免。
当然了，对于税金数目的计算，根据每个人的情况，详细可能会有不同。
丽莎建议，房东们如果有不确定的地方，应该提早咨询专业税务建议。
今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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