1980年,英国《住房法》(The Housing Act 1980)正式出台,政府通过该法创建安全租约条例(Security of tenure),赋予承租人稳定、安全的出租环境。自1980年以来,大多数英国地方政府(住房管理局)都授予社会租户们一份安全租约。在这样的环境下,房东是不能轻易把这些承租人驱逐的,他们必须得通过一系列程序来终止租赁。比如,房东必须要按照规定的形式来送达通知,随后向法院提出占有诉讼,以获得终止租赁的命令。

 

2011年,政府又在安全租约条例上推出灵活租约的规定(flexible tenancy agreement),它赋予承租人更具体的时间保障,潜在租户也可要求审查提供的期限。灵活租约规定,房东与租户签署的租约会有固定的期限(Fixed-term),必须在该期限结束后才能有权向法院提出终止租赁、占用房屋的申请。

 

它的固定期限时长可不短,法律要求最短必须达到2年以上。在特殊的情况下,一些租约的长度还可达到几十年,甚至几代人都能居住。

 

这个时候,问题就来了!如果房东有特别的需求,或者房客发生了一些极端行为,房东是否可以在固定期限内提前收回房产呢?

 

最近,英国高等法院通过《Croydon LB v Kalonga》解决了该疑问。从法院提供的资料看,房东想在固定期限内收回房产的挑战有点大。但是,也并不是没有可能!我们一起来看看

 

 

→ 故事背景

 

本案的被告K女士是伦敦Croydon区社会福利房的租户。2015年,她与房东(地方住房管理局:London Borough Council)签署了一份有着固定期限的安全租期合约(A fixed-term secure tenancy),该租约的固定期限为5年,从2015年5月25日到2020年5月25日。

 

2017年8月2日,London Borough Council 在固定期限内对K女士发出了通知,要求终止租赁协议并收回物业的所有权。据了解,该通知是依据《住房法》相关规定发出的,理由是K女士长期拖欠租金(总共703.04英镑)以及有反社会行为。

 

按照法定规定,2017年8月29日,房东向伦敦市中心的一级法院提出索赔。

 

随后,租户提交了一份答辩和反诉。

 

被告K女士称,她与房东是按照《住房法》第82条规定的安全租约条例(Security of tenure)签署的固定期限的灵活租约。根据该法规定,房东不可以在固定期限内发出占有房产的通知。如果按照违约行为来看的话,她与房东签署的租赁协议中也没有包括任何没收条款。

 

 

→ 高级法院怎么判?

 

最终,一级法院把该案件移送到高级法院进行审理。

 

高级法院针对两个问题进行审理:第一,该租约受到1985年《住房法》对保障租约的限制,London Borough Council 住房协会是否能够终止K女士的租约并对房产进行占有?第二,K女士的租赁协议没有包含没收条款,London Borough Council是否可以以K女士的过错而终止其租赁?

 

高级法院解释,《住房法》第82条的设立目的主要为了保护租户,为他们提供长期使用权的保障。简单理解,如果没有该法律,租客们就会随时有着被驱逐的风险。比如说,假如房东看到楼盘有重建的可能,就会向租户发出无过错驱逐理由。那么,租户的生活就会一直受到严重干扰。

 

对于这类社会住房的租客来说,他们的收入有限,有一些还身患残疾,并不能轻易找得到可以负担得起的出租房的,很容易沦落街头。也就是说,有了该法的保护,社会住房业主就不能提前终止定期安全租赁了,包括出于公益目的的重建,这样可以保护这类社会租户面临驱逐的风险。

 

因此,根据该法的要求,安全租约的租期是不能由房东来终止的,唯一的方法就是向法院申请行使没收,并由法院来决定是否批准终止租期的命令。在这样的基础上,如果安全租约还包括了固定期限的条款,法院通常会以合约为参考。也就是说,房东想要在固定期限内终止固定租约,必须根据租赁协议的条款进行终止,并且要在租赁协议上提出没收或中断条款。

 

法官称:“如《住房法》所述,安全租约得通过向法院获得占有令来结束,而定期租约只能通过没收条款获得终止令来结束。因此,我的结论是,尽管有不同的理由,只有在租赁协议包含没收条款的情况下,房东才能在租赁期间终止定期租赁,这是正确的。”

 

这种做法可保障双方都公平,第一,它防止租户被剥夺合同以及所有权的权利;同时,也意味着房东可以依靠合同规定的终止或没收的权利。

 

然而,根据本案的事实,房东的占有的要求没有成功,双方签署的合约里没有提到相关的没收条款,K女士依旧可以住在出租房里直到固定期限结束。法院还补充,针对租户拖欠租金的情况,房东的补救措施是索赔租金。

 

 

→ 丽莎评论

 

自2012年《2011年地方主义法案》(The Localism Act 2011 the Act)出台以来,许多地方政府已和租户签署了这类安全的灵活租约协议。有数据显示,英格兰大约有30,000份这类型的租约。在过去这么多年来,想在固定期限内停止租赁期限的房东也不仅只有一个了。不过,本案的判决确实是一个新的里程碑,给接下来的案子都有所启发。

 

该案件回答了本篇文章的中心问题:如果房东与租户签署了这类灵活租约,房东想要在固定期限内结束租约,那么,必须通过两种方式:

 

通过提出“没收”的方式来终止固定期限

 

对随后产生的定期租约下达房屋占有令

 

然而,至关重要的一点是,采取没收的过程需要在租赁协议中加入“没收条款”,并且具体列出有哪些事项属于违规,租客必须提前停止租赁的情况。如果没有这个条款,就像本篇一样,那么租赁就不能在固定期限内结束。

 

如果房东或租户遇到安全租约或安全租约下的灵活租约协议有争议的,可以联系丽莎诉讼团队。同时,如果您想起草这类租约,并不清楚如何在这类租约下起草对自己有利的条款,也可立刻联系丽莎房产律师团队,我们律师在这一领域有着相当丰富的经验,可以给您最专业的建议。

 

好了,本期《丽莎说案》就到这里。

 

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