因两项”虚假陈述”，好好的房产交易搞砸了，赚不了钱还得重金赔偿！

购买房产是一项比较大的金融投资了，在购买房产前，买家一定要开展深入调查以及聘请测量师开展所有必要的检查。不幸的是，如果遇到一些狡猾的卖家，为急于脱手自己的房产，他们特地隐藏或者用一些虚假性的陈述来掩盖房产问题。

 

这么一搞，您可能没有及时发现潜在的问题，遭遇了损失。那么，该怎么办呢？

 

在这样的情况下，您是有权追回损失的，拿回应有的赔偿！

 

今天的《丽莎说案》，我们带大家一起看一个真实的案子《GlossopCartons and print v contact》，当事人就是遇到了类似情况，我们来看看，法官是怎么判的？当我们也碰到了这类虚假陈述的情况，该如何搜集证据拿回应有的赔偿？

 

 

→ 怎么回事？

 

2015年11月23日，英国一家信息科技公司Contact Limited （文章统称 Contact公司）向另一家公司Glossop Cartons and Print Limited（G公司）出售其商业资产。当天，双方签署了一份资产购买协议书（an asset purchase agreement，APA）。

 

从法院提供的资料看，Contact公司与G公司的资产交易中包括三栋单元楼（1号、2号和3号），分别以租赁产权和自由产权的形式出售。在双方签署的资产购买协议书上的第4.1条规定，经过双方商定，交易总数为1,253,085.63英镑，这笔交易总数包含：厂房和机器（750,000英镑）、库存和制品（203,000英镑）以及商誉价值（300,000英镑）。

 

可是，就在签订协议后的一个月内，G公司却发现，房产的实际问题和协议书上描述的不一样。Contact公司的代表人史密斯先生明明就在签订商业协议前说了，该交易的1号和2号单元房可以一直对3号单元房供电。合同里也写着，在购买后，3号单元可享受持续供电的权利。

 

可得到房产后，G公司却发现，1号和2号房的原业主早就不允许给3号供电了。最无奈的是，C公司也已经切断电源了。也就是说，3号单元楼根本就没电啊！

 

另外，双方签署的协议书上还写着：3号单元没有排水问题，会给G公司的数码印刷机提供一个安全和干燥的环境。可是，3号单元房子确实有排水问题的，容易发生水灾！

 

G公司说，其实，早在双方签署协议之间，他们就知道Contact公司的运营出现了问题，所以才急着转让商业资产。可是，如果不是协议里的这些“优惠”特点，G公司是绝对不会购买的。现在，G公司不仅享受不到这些便利了，还要重新花钱给3号单元申请供电系统，以及承担水灾带来的损失风险！

 

G公司当然不乐意了，该公司立刻上诉，讨回应有的损失！

 

 

→ 法院怎么决定？

 

经过长时间调查和审判，法官也发现，Glossop公司确实是在诱导下签订商业资产协议书。代表Contact公司的史密斯先生也承认，他们确确实实做出以上两个虚假陈述。

 

法院认为，如果没有这两个陈述，双方的协议就不会以现在的形式完成。因此，法院判定，Contact公司要对其虚假陈述做出赔偿。

 

法院对其赔偿金额的计算方法是：资产在相关日期的市场价格与所付价格之间的差额，以及加上任何由虚假陈述直接导致的任何间接损失，这个损失包括提供永久性主要供电系统以及防止洪水的工程，还有相关的律师费等等。

 

哎，看来，这Contact公司的算盘是打错了！本想掩藏房产缺陷，快速转移资产，可最终，自己吃大亏了。

 

 

→ 购房遇虚假陈述，该怎么做？

 

在现实生活中，不管您是投资房产、股票或者其他资产，出售的一方很有可能会对他们所出售的东西做出陈述，用“虚假陈述”来忽悠买房的案件时常发生。

 

通常来说，在房产交易当中，房产卖方是有法律义务回答买方对房产的咨询以及向买方提供有关房产的信息的，这些都是交易的一部分。

 

大多信息会被列在卖方的房产信息表中，该表格提供一系列房屋的基本情况以及潜在问题，包括：卖方对房产进行的任何改动；房产上的任何入侵物种，如日本结缕草；与邻居的任何问题；有关边界的信息和任何纠纷等等。另外，卖家还需要披露在其所有权下可能发生的任何水灾等细节，无论是在房产内还是在花园内。

 

通过这样的方式，卖方可以让买方全面了解他们在看房过程中可能遗漏的房产问题，并让他们就是否要继续购买作出明智的决定。

 

可是，可能由于急着卖房，有些卖家会在房产信息表上或者在回答具体询问时撒谎，并且没有尽到披露的义务，这在英国法律上就成了虚假陈述（FraudulentMisrepresentation）。法律认为，房子的潜在稳定不仅是第三方评估，卖家自身的披露很重要。那么，如果出现这样的情况呢，买方是可以上诉向其提出经济索赔的。

 

正如本案所判，损害赔偿的金额可能是购买房产的金额和考虑到后来发现的问题而降低的实际价值之间的差异，以及间接损失。

 

在严重情况下，您有权推翻合同，使其无效。如果合同被认定为无效，您可能有权获得其他损害赔偿，如印花税、法律费用和参与购买的其他专业人士的费用。此外，还可以对这种情况造成的压力和不便、搬迁费以及对物业的任何浪费的装饰进行赔偿。

 

想要拿回这些损失，您就必须要有足够的证据证明：

 

• 卖方确实做出了虚假的事实陈述
• 卖方在做出该陈述前已经知道了这个问题
• 卖方所作的陈述是为了让买方购买
• 买方因此而遭受损失

 

如何搜集证据呢？我们建议，您可以与邻居交谈，看看他们是否有人知道该房产的一些问题，以及是否确定原主人已经知道这些问题。这可能是一个非常有用的证据。另外，您还可以查看过往的销售记录，以及可能证明以前业主知道这个问题的照片。

 

对于想要胜诉的当事人来说，时间也是一个重要的考虑因素。您在签订协议后，必须要再次检查合同里的相关问题，一旦您认为有问题，就应立即寻求法律意见，搜集证据。如果您确实发现一些有利证据了，我们建议第一步可以与卖方联系，让他们意识到这个问题。这为双方提供协商的机会，卖方也许可以私下给您一个赔偿，这有助于避免漫长而昂贵的法律斗争。

 

然而，如果争议无法解决，立刻向法院起诉确实是一个最好的选择。另外，从卖家的角度，我们也要奉劝您，在出售商业资产或住宅房产时，不管您多么心急着出手，一定不要耍小聪明，哪怕可能是一次小问题，都得要如实表述，千万不要和法律斗！最后，吃亏的还是你自己啊！

 

好了，本期的《丽莎说案》就到这里，如果您遇到这类纠纷，可以进一步联系我们，我们会为您提供最专业的法律建议。我们下周再见。

 

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