世界上几乎每个国家的老龄人口数量和比例都在持续增长，为解决老龄人口住房问题，各地政府积极相应，推出了福利政策，以促进养老地产的发展。
据说，近两年时间里，中国至少有32家上市公司陆续开发养老地产项目，还有不少企业宣布跨界进军。不过，有媒体评价：相比英国的养老住房地产，中国的养老市场只是“小荷才露尖尖角”。
在英国，有着政府的大力支持，养老地产项目一直是住房市场中的重中之重。各大房地产开发商早就抓住了时机，大量建设优质的养老房。
由于这类房产的地理位置独特，并且有一定的适合老年人的配套设施，深受着市民们的喜爱。可是，对于那些一心想要买养老房投资的人来说，它却存在着一定的风险。
老年人的住房危机
20世纪中期以来，随着经济发展，人均寿命延长， 英国的人口结构正在发生变化。
据国家统计局的数据显示，英国总人口的18%为65岁的老人，2.4%是85岁以上的老人。2017年，英国年龄在90岁以上的人数达到了571245人，创下历史最高水平。国家统计局预测，未来，英国儿童的所占比例会持续下降，65岁以及老年人口在2046年将达到总人口的25%。
有专家分析，英国的住房市场早就满足不了老年人群。据了解，英国近900万65岁以上的老年人只能挤在房子“多余”的房间里。
另外，在英国2900万套住房中，只有2.5%的房产被定义为适合老年人居住的。
英国房地产公司Savills的副经理Lawrence Bowies表示，“其实，英国的退休生活市场潜力非常大，要释放这种潜力，就需要提供更多的住房。”
同时，缺乏适合老年人的住房导致的住房危机得到了各方关注。
法律与通用公司(Legal and General)的首席执行官Nigel Wilson向政府呼吁：
“人们对适合晚年生活的住房有着强烈的需求，我们要建设更多的房产，它们需要有出色的设计、支持性的社区以及与朋友、家人和设施的良好联系。”
Legal & General的生活首席执行官兼Guild Living主席Phil Bayliss评论：
“作为一个国家，我们需要承认新形式的退休社区所能带来的好处，并积极规划提供房产给老年人，以满足老年人的需求。”
在意识到问题的严重性后，政府开始大力支持养老地产的发展，并要求各地政府一定要多关注老年人的住房需求。
据英媒报道，在过去的十年里，英国平均每年有7524项养老房产项目投入市场。同时，越来越多的大型房产商主攻养老房产的建设和销售，比如大家熟知的McCharthy & Stone 和Churchill Retirement Living，
2018年，英国房地产巨头企业Knight Frank提供了数据，该公司认为：私人退休房产市场的价值将在2022年前达到440亿英镑，比目前的价值增长50%。到2022年，专门为退休人员建造的房屋数量将大幅增加，越来越多的退休养老房供出售，数量将增加30%。
养老房（Retirement home ）
那么，具体来说，什么是养老房呢？
在英国，这类房产被称为：Retirement house / retirement property。和其他房产不同，开发商会选择比较适合老年人居住的区域建设此类房产。
这些房屋类型可以是公寓、平房或者是房屋（House），在极少情况下，买家可能会有机会购买到永久产权的养老房。但这类方式大多数以租赁产权的方式出售。不过，它的租期比较长，都会有99年到125年租约。据了解，目前，很多新建的养老房带着999年的租期。
当然，有时候，养老房也会以共享产权的方式出售。那么，它与普通房产的共享产权形式一样，买家可以先购买该物业的部分份额，然后，向住房协会支付剩余份额的租金。
另外，业主可以以阶梯式的方式来赎回房屋剩余的份额，直至完全拥有该房产的所有权。
和其他房产类型不一样，养老房拥有着专门满足老年人需求的设计，比如，为了防止老年人摔倒，它们会有专门的屋内设施。并且，它对老年人来说还有这些优势：
第一，大多数养老房坐落在养老社区里，它是有门禁的。随着年龄增长，足够好的安保设施会给老年人带来很大的安全感。
第二， 在养老房小区里，一般会有协助管理公寓的服务人员以及护理医院。
第三，一些养老房小区会为老年人提供烹饪和清洁服务。
第四，养老房小区的社区活动很多，同年纪的老年人经常一起参与社区活动，不会感到孤独。
英国房地产公司McCarthy & Stone表示：
” 养老房的价值不仅仅是经济上的。退休社区有助于减轻维修负担，增加老年人的安全保障，减少孤独感。我们10个客户中有9个客户说，搬到我们的房产中，改善了他们的生活质量”。
丽莎互动：您认为购买养老房会给退休生活带来更多的快乐和保障吗？
潜在风险？
通常，这些房产只销售给超过55岁或者60岁以上的居民。在英国，很多老年人会在退休前就开始制定购买养老房的计划。比如：50岁至55岁之间。
当然，也有一些年轻人会以父母的名义购买，这类房产不仅可以表达孝心，为父母提供安享晚年的住所；等到父母去世后，他们也可以把房产再次投入市场，还能有其他的收益。
不过，您可要当心，养老房也存在着风险：房产价值的亏损。
据英国卫报称，2007年的时候，英国居民Tonny花了 £161,950为父母买了一套养老房。后来，父母去世了，该房产由他来继承。于是，Tonny计划把房产拿到市场上出售。
可是，他怎么也找不到买家。没办法，2019年，Tonny只能以28000英镑的低价出售。
据了解，该套房产完好无损，并且，它还剩下100年的租约。为什么没有人愿意买呢？
Tonny对英国卫报说，自购买了房产后，他一直在为这套公寓承担着服务费、地租和市政税，至今已掏出1.8万英镑。
“我就要破产了，我每个月要花900英镑来维持。我还有自己的房子要付，你不能用正常的工资经营两套房子。这真是一个巨大的钱坑。”
由于养老房的购买人群非常有限，该类房产只允许55岁以上的夫妇或60岁以上的单身人士购买。也就是说，在选择有限的情况下，如果房产还存在这些潜在的收费问题，没有买家会愿意购买的。
这样的情况还发生在很多地方。2017年，慈善机构Elder Accommodation Counsel的数据显示，在10年内出售的新建养老房中，约有一半的房产在转卖时出现了亏损。据这些买家称，卖不掉的原因都是高昂的服务费和地租费，他们表示，在购买房产前，并没有发现高昂的捆绑费用。
小心藏在背后的收费款项
当然，并不是所有养老房都会面临的这样的局面，正如我们前文所说，购买养老房还是有很多好处的。
丽莎律师事务所杜淑微说：“相对于其他的房产投资，我们会建议客户把养老房投资视为一种对生活质量的投资。不管是为自己，还是为父母。”
杜律师介绍，在英国，有很多养老房是非常豪华的，这些房屋的建造就是为了给老年人提供一个无忧无虑的家，买家不需要提早为老年生活而烦恼。比如说，您不再需要考虑是否要在家里装警报器，或者重新装修房产避免摔倒的可能，您也不需要担心老了以后如何去维修自己的房产。
另外，由于养老房的地理位置优势，它的房产升值的可能性还是很大的。所以，我们建议，一旦您有想法要购买养老房了，一定要注意藏在背后的收费项目，提早避免潜在的风险。
所以，我们建议，一旦您有想法要购买养老房了，一定要注意藏在背后的收费项目，避免潜在的风险。
在这里，我们列举三项有可能藏在养老房背后的收费项目：
- 转让，退出费用（Event fee）。
大多数养老房产是以租赁权的方式出售。那么，在租约的期间，房产永久持有人有可能会要求业主支付一些费用，在英文里叫：Event fee，也可以理解为转让费或者退出费。例如，在出售，转租或者改变占用率的时候，需要交一笔转让费。
这些费用有时会按照物业的再售价或市场价值的百分比来计算的，费用差异非常大：在2%左右，或者也会在10%到30%之间波动。
所以，买家在签署购房合同前，一定要明确这些费用。
丽莎律师事务所律师杜淑微说：“ 很多时候，有一些不良的开发商或者房产中介不会公开对消费者说相关信息，比如，这些费用的信息和它是怎么计算的方法。我们的客户不知道要交这些，稀里糊涂签了合同，后来损失非常大。”
杜律师提醒，消费者在选择房产中介时，也可以先看看该公司是否签署了相关的业务守则，这些守则要求了公司必须要向顾客明确转让费用。
如：退休房屋经理协会（ARHM）： 私人退休住房业务守则；退休社区经营者协会(ARCO)； 消费者守则国家房屋建筑委员会（NHBC）。庇护性住房法。
- 地租费。
通常情况下，租赁者要向永久产权持有者支付较小的“地租费”，有时低至50英镑，有时300英镑或以上。
正如丽莎以前报道的，近些年，一些房产公司发生极端收费的现象。比如，公司把地租费增加至90%，或者说他们并不会告诉消费者计算的方法。
所以，如果您正在考虑购买养老房时，一定要请律师仔细帮您查看相关条款，询问如何处理这些费用以及相关的变化。
- 维护和服务费
在购买这类房产前，一定要仔细看看相关的小区管理结构。那么，有些退休村是由居民管理公司或者管理权公司管理的，服务费会比较低。但是，如果管理公司是由永久产权持有人经营的，那么，服务收费会比较高，消费者几乎没有任何发言权的。
所以，消费者在购买前一定要仔细看好收费条款。
杜律师说：“特别需要向开发商或者房产公司了解的是：房产租赁人去世后，维修费和服务费该如何收取。有时，当养老房的租赁持有人去世后，该物业就会重新投入市场。除非马上可以马上转手给下一个人，否则，维修和服务费是继续收取的。如果你不了解这些情况，就会让家属很难做，有可能会需要他支付数千磅费用。“
如果莎粉们需要购买养老房，一定要多做研究，找一些值得信赖的房产公司。当然，我们可以为您审核一系列的法律问题，帮助您避免买房风险。
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