在购买租赁产权公寓时，需要注意哪些问题？

本周《买房实用手册》，我们继续来看看购买新房V二手房专题。

 

在英国购买公寓，不管是新公寓或者二手公寓，您都会涉及到租赁产权（Leasehold）。关于租赁产权和自由产权的定义，丽莎发过很多篇文章了，在这里就不多解释。今天，我们主要来讲讲购买租赁公寓时，买家重点要注意的事项。

 

公寓租赁所有权是一个长期的租约，买家在购买的时候需要签署一份租约，租约里规定了许多规则，包括当您购买、拥有或出售租赁物业时，您的权利和义务。和普通的短期租房不一样，租赁产权的租约条款相当复杂的，如果您不注意，很有可能就会陷入合同陷阱。

 

本期，我们想要为大家总结，您在购买前必须要重点检查租约条款和其他事项：

 

• 租约期限
• 租赁房屋占用空间
• 是否对房产进行过任何改动？
• 地租条款如何规定
• 服务费是多少？
• 租约是否要求两项基金？
• 建筑物是否有任何重大工程计划？
• 是否有任何”物业管理费”？
• 租约是否对您如何居住和使用该房产有任何限制？

 

 

→ 租约期限（The Term of Lease）—对短租约保持警惕

 

公寓租赁所有权只是一个长期的租约，给予买家在很长一段时间内占有和使用公寓的权利，它的期限通常是99年或125年，有的甚至到999年之长。租期通常在开始时是固定的，因此，长度逐年减少。

 

通常来说，如果您购买的是新建公寓（New-Build），它的租约通常会比较长，在125年至999年以上。然而，如果您购买的是二手公寓，租约期限会稍微短一些。

 

所以，如果您购买的是一套租赁产权公寓，在签约前一定要了解清楚该公寓的租约还剩下多少年，这一点非常重要，因为短的租约会直接影响房产的价值。不仅如此，买家也难以获得抵押贷款。这就是为什么一些租期短的房产写着：只接受现金买。最主要的是，如果您想要延长租期的的话，需要交的费用也不少。

 

如果您正在考虑购买的房产租期少于99年了，您就应该考虑将它延长了。如果租约剩余时间不足80年，延长租约尤其重要，因为时间越短，延长租约的成本就更高。当租期低于80年的时候，延长租期的成本还得加上一笔”额外价值”（Marriage value）。额外价值是指租约延长完成后房产价值的增加，反映更长租约的额外市场价值。

 

在这里要注意的是，租赁持有人不能随意延长租约的，您必须要拥有该房产租约至少两年以上才可行使这一权利。同时，您还需要采取正式的程序来申请。比如说，向您的永久产权业主送达一份具体的通知。

 

当然，还有一个可能，如果您购买了一处房产，而租约需要延长，卖方（如果他们拥有租约至少2年）有可能为您启动正式的租约延长程序，然后您在购买这套租赁房产后接手后继续进行。这意味着您将不必等待2年时间来延长租约。

 

关于如何延长租约，我们会在另外一篇文章中仔细为您讲讲。

 

 

→ 什么是”Demised Premises“？

 

租赁产权的合同还有一个重要的条款：“Demised Premises”，中文可以解释为：“出租的房产空间”。它指的是自由产权人允许租赁人或租户占用的空间，包括内部结构、外部结构等等。如果您打算购买一个租赁产权公寓，在签署租赁合同前一定要仔细阅读这一条款，因为它不仅写明“占用的空间“，通常还针对这些空间规定房东和租户之间的责任。

 

此外，如果您想对这些部分进行改造或改进，也需要仔细检查租约的内容，看看是否被允许。例如，如果您想在房产上增加一个扩展部分，而这涉及到切开属于房东的外墙，房东可能会拒绝改建，或者要求您支付一定的费用，作为允许您改建的条件。

 

总的来说，可占用的租赁空间可包括的内容：

 

上层建筑。

 

地基。

 

屋顶。

 

公共服务和设备。

 

房舍服务。

 

内部承重墙。

 

内部隔断。

 

边界墙。

 

固定装置和配件。

 

管道和排水沟。

 

石膏，石膏板和表面处理。

 

门和窗。

 

天花板。

 

地板托梁。

 

地板或砂浆。

 

地板饰面。

 

阁楼空间和地下室。

 

外部装饰。

 

公共区域。

 

景观和停车场。

 

 

→ 该物业是否有任何改动？

 

正如上一条所说，“租用的空间”可能会表明相关的改建限制。因此，如果您打算购买一套租赁公寓，还需要仔细看看以前的业主是否对房产进行过任何改建工程。如果以前的业主在没有获得同意的情况下对房产进行了改建，您在接过这一套房产的时候，可能会被迫支付罚款。

 

一般来说，您可以通过查看原始租约的平面图，并将其与目前的公寓布局进行比较，以查看它是否经过改动。

 

同时，如果您对该房产提出的报价被接受了，卖方的律师应向您发送一份合同包，其中包括由卖方填写的”房产信息表”和由房东或其管理代理填写的”租赁房产查询表”。

 

这两份表格应该披露该房产的任何建筑工程，而房东或管理代理人应披露是否已同意对该房产进行改建或加建。您还应检查任何改建是否获得建筑条例的批准。如果没有获得批准，您的律师应要求卖方提供”赔偿保险”。如果地方当局采取执法行动，赔偿保险将保护您（和随后的业主）免遭法律诉讼。

 

 

→ 地租（Ground Rent）条款如何？

 

在您承诺购买租赁公寓之前，您应该检查地租是多少，您占用了地主的土地，这是每年需要支付给他们的租金费。如果你需要支付地租，您的租约上会写明地租以及应支付地租的到期日。

 

最近，英国已出台了《租赁改革（地租）法案》，旨在限制新设立的房屋和公寓长期租约的地租，使其年租金为象征性的收费标准（经济价值通常为O）。因此，如果您购买的是新的租约，您很有可能不需要交任何地租，或者只是象征性的交一笔小的费用。

 

然而，对于一些老的租赁房产，这样的规定并不适用。因此，如果您购买的是二手租赁公寓，请一定要仔细查看相关的合同。看看您的地租收费标准以及每年的上涨幅度。

 

→ 服务费（Service charge）是多少？

 

在租赁物业中，您的房东（永久产权人）会负责维护大楼的公共区域，自然而然，租赁持有人就需要支付一笔服务费用，作为管理和维修大楼的贡献。

 

您在服务费方面的义务和房东在管理和维修大楼方面的义务应该在租约中列明出来的。收费通常包括：一般维护和修理、房屋保险等服务的费用。此外，有一些公寓比较高端，还包括中央供暖、电梯、搬运工以及照明和清洁共享区域以及前台管理费用等等。

 

我们将会单独写一篇告诉大家服务费容易出现的潜在问题。

 

→ 是否有”Sinking Funds “或”Reserve Funds”？

 

作为服务费的一部分，有些租约可能会要求租赁持有人支付这两笔基金，中文解释为：偿债基金与储备基金。这些基金的目的是积累一笔资金，以支付不定期和昂贵的工作费用，如装饰物业的外部，进行结构性维修或更换电梯。

 

此外，维持储备基金通常有两个原因。第一个原因是确保所有租户对重大工程的费用做出贡献，而不仅仅是那些在工程进行时住在大楼里的人。第二是为了平衡每年的费用，避免一次性的大额账单，并帮助租赁者为这些费用做预算。

 

有些租约有会规定每年必须向储备基金缴纳多少钱，通常由房东决定缴纳的数额。请在签署合约时仔细看看您的收费规则。

 

 

→ 大楼是否有任何重大工程计划？

 

如果您打算购买一个租赁单位，您还需要了解整个建筑是否有任何重大工程的计划，以及工程的具体内容。您还应该问，这些工程是否已经有了资金（如通过储备基金），或者您是否将在未来为这笔费用承担工程费用。

 

检查这个细节很重要，因为重大工程的服务费金额可能很大。您的律师应该向永久产权人或管理代理人核实他们是否已经设立了一个基金来支付未来的主要工程。

 

→ 有任何”管理费”（Administration Charges）？

 

管理费是指房东要求租赁人支付的任何费用，用于批准租赁合同，提供信息或文件，处理租赁人未支付地租或服务费的情况，或与违反租赁合同有关的情况。如果您在购买一套租赁公寓，您需要检查是否有管理费，它们包括什么，以及金额是多少。

 

→ 对您的居住和使用房产有任何限制？

 

这一点很重要，您必须要提前要求您的房产经纪人或者律师彻底检查租赁合同，并指出任何限制的存在。一旦您成为租赁持有人，您和房东都会受到这些限制的约束。比如说，禁止饲养宠物或者把房产用于商业目的，禁止您在几年内转售等等情况。

 

总的来说，在您购买租赁公寓之前，您应该考虑当您出售时，任何限制是否会对未来的买家带来影响。比如说，禁止扩建或改建的条款可能会使未来的买家望而却步。

 

今天的实用贴就到这里。我们下一期再见。

 

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