在买房“印花税”的问题上,我们最近和莎粉们聊过有关共同买房、交换房产等衍生的印花税话题。

 

一位莎粉在读了丽莎写的几篇相关文章后,提出了另一个值得讨论的有趣疑问:

 

这位莎粉本身没有买过、拥有过任何房产,属于First-time buyer(首次购房者);不过,他的老婆名下有套房,目前俩人一起住在老婆名下的这套房里。

 

莎粉问说,如果他只用自己的名字去申请买房贷款,买下一套新房产;新房不论是贷款还是产权都和老婆没有挂勾,完全只在莎粉名下的话,这样莎粉买房的时候,可以适用First-time buyer Relief(首购者的印花税优惠)吗?

 

莎粉补充,他们目前的计划是,用老公的名字买新房,然后会把原来老婆名下这套房给卖掉,夫妻俩一起搬进新房子里;总而言之,最后夫妻俩还是只会有一套房产(买新卖旧的“换房”概念)。

 

如果有读过丽莎前面几篇“莎粉来信”的房产提问文章,应该就知道,假设今天是属于“共同购房”,那么不论一起买房的人是夫妻、情侣、亲戚/家人,还是朋友,只要其中一方已经有过房產、不再是“首次购房者”,那么一起买下新房的时候(即便该方把原有的房产卖了),也无法享有“首购者的印花税优惠”了。

 

这是因为,根据现有政策,印花税的“First-time buyer Relief”只有在所有的共同买房者(Joint Owners)都是“人生中’首次‘买房”的情况下,才能够享有这样的优惠。

 

在这样的基础上,我们进一步看到前面莎粉提出的问题:

 

莎粉已经表示,虽然他们夫妻俩住在一起,未来也打算一起搬到新房里,但新房只会买在莎粉一个人名下。那么,事实上,莎粉是有机会可以适用“首购者优惠”的。

 

什么情况能够适用?

 

首先,夫妻的其中一方(在这里也就是莎粉),必须是从来没有买过且拥有过房产的“首购者”;其次,另一方(也就是莎粉老婆)的名下,也不能持有房产。

 

换句话说,如果买房的时候,是买在夫妻中那位“首购者”单独的名下,且当下另一方的名下没有任何房产的话(即便过去曾经有买过房);那么,做为“首购者”的这方买下新房时(如上述莎粉的情况),是可以适用“首购者优惠”的。

 

目前,First time buyer Relief(首购者优惠)指的是,房价(含)300,000镑或以下的部份,是不需要缴交印花税(SDLT)的;而房价自300,001至500,000镑的部分,则是缴交5%的印花税。

 

这代表,想要享有“首购者优惠”,做为First time buyer的人,所购买的房产价格只能小于或等于500,000英镑;如果房价超过500,000镑的话,就是按照一般(和其他“买过房”的人一样)的印花税率。该“税率”目前根据当事人购买的房价和交易完成的日期,可以对照以下:

 

  1. 房产交易在2021年9月30日当天或之前完成:

 

  1. 房产交易在今年10月1日起才完成:

 

继续回到莎粉的问题。

 

根据莎粉的描述,他的太太目前名下是有一套房的。

 

也就是说,夫妻当中如果其中一方在买(新)房当下,已经有一套(或以上)房产的话,那么,即便另一方(如上述莎粉)是“首购者”,也无法享有“首购者优惠”;甚至,取而代之的,在一方已经名下有房的情况下,另一方买房的时候,还会适用“更高税率”(Higher Rates),就算是(新)房产只单独买在(First time buyer)那方的名下。

 

这是因为,印花税政策在这个时候,并不是把夫妻双方当成单独的个体来看,而是“一个整体”;所以在其中一方已经有房的情况下,另一方如果买房,就会被视为是“二套房”,因此反而需要支付“更高税率”,也就是额外3%的印花税。

 

从“技术上”的角度来说,即便第二套房(或者说另一套房)是单独买在一方的名下,但做为合法夫妻,最终会被认为是“这对夫妻”名下“总共”持有了至少两套的房产,所以触发了更高税率(Higher Rates)的适用规则。

 

 

→ 可莎粉是打算“以房换房”?

 

就是说,在买(新)房的当下,即便莎粉因为太太名下已经有一套房,而需要缴交“更高税率”印花税;但是呢,只要他们在买了新房后的“3年内”(36个月内),把太太名下那套房给卖出的话,他们就能申请“要回”原先“多付”的额外印花税(Claim Back/Apply for a Refund)。

 

 

→ 那所以,像莎粉这样的情况,如何确保能获得“首购者优惠”?

 

以莎粉夫妻目前的情况,其实也不是完全无计可施。

 

如果说,他俩希望避免“更高税率”,并且甚至希望通过莎粉的First time buyer身份,获得First time buyer Relief的话,莎粉必须确保:在单独以莎粉名字买房并申请贷款前,必须先将太太名下的房产给卖出。

 

这样一来,莎粉买房的时候,才能符合他的配偶(也就是太太)的名下已经没有任何房产,因而在夫妻名下都没有房产的时候,单独以莎粉名字买房(属于First time buyer那方),才可能“触发”First time buyer Relief(首购者优惠)。

 

丽莎结语:当然了,以上的说明都只是针对莎粉案例中可能适用的印花税情况做出的一些分析。

 

实际上当事人希望做出什么安排或者决定,还是需要根据自身情况去做选择或协调的,并不是说适用或者不适用First time buyer Relief,对于当事人就一定是最好的。这可能还需要综合当事人其他方面的考量,才能够做出最符合自己需求的决定。

 

丽莎也建议,其他莎粉在做出买房安排前,可以先向专业的买房律师、税务师进行咨询,了解清楚不同情况可能牵涉到的问题后,再根据自己的需求做出最适合自己的决定。

 

丽莎的专业房产和税务团队,就是基于这样的考量下,所推出的一条龙服务,旨在尽可能回答并解决客户在不同情况和选择下,可能衍生的各种疑问,并协助您做出符合您最大利益的安排。

 

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