房东擅入出租房，不维修，短信骚扰… 可被判赔租客甚至罚钱，监禁！

对于房东来说，虽然房子是他们买的，也在他们的名下，但是一旦把房子租出去了，这个房子也就成为了租客的家；而既然是租客的家，身为屋主的房东，也就不能随时拿着钥匙想要“闯进”租客的家门。

 

即便房东只是想要进去出租房内检查和维修，也一定要事先通知租客，否则其实是违法的。

 

一位来自英国利物浦的房东，就似乎不太了解这些法律规定，以为房东可以随时进入甚至“使用”出租房，结果带了一堆人跑进租客的家，还开起派对，赶也赶不走……

 

今年79岁的阿德利（Dennis Adderley）在利物浦（Liverpool）韦弗特里（Wavertree）租了一个房子。

 

他已经连续租住了这个房子34年，一直以来都没有什么特别严重的问题，除了有时候房东穆索克（Violet Musoke）会无视阿德利的一些维修要求。

 

不过，在下面“这件事”发生了后，阿德利终于受不了穆索克……

 

有一天，穆索克在完全没有事先通知的情况下，直接走进了阿德利正在租住的家。

 

而且，穆索克竟然还带上了自己的阿姨、奶奶等亲戚们一起到访，这让租客阿德利感到十分困扰。

 

阿德利尝试请穆索克离开，但穆索克却一口拒绝。

 

（试着想像一下，自己好好地在家休息看电视，房东却突然带着一群人跑进自己的家，甚至赖着不愿意走……）

 

所以无可奈何下，阿德利只好选择报警。

 

除了擅自闯进租客的家，房东穆索克还被阿德利指出，对于出租房的维修问题完全不负责任。

 

阿德利之前曾向穆索克投诉说房子又潮湿又发霉，供电系统也因为老化而衍生出很多问题。

 

这些房屋问题对于必须依赖机器辅助呼吸的阿德利来说，可是有造成严重生命危险的可能；因为如果有一天突然停电或漏电，阿德利就可能因为呼吸困难而死亡。

 

但对此知情的房东穆索克却完全不予理会，丝毫没有要检查维修的意思。

 

租客阿德利到了法庭上，只能把房东的问题全盘托出；法官最后就以骚扰罪把房东穆索克监禁，并说：“这是一个令人震惊的案例，房东居然试图恐吓一个脆弱的老人！”

 

除了以上故事外，英媒《星星快报》（Express & Star）早前也报道过一则房东骚扰案，虽然这位房东最后不用坐牢，但也被罚了将近3万镑。

 

该位房东是49岁的法古拉（Delbag Fagura），来自英格兰的特尔福德镇（Telford），他在特尔福德和伍尔弗汉普顿（Wolverhampton）都各有房产出租。

 

有一天法古拉收到来自地方政府的通知，说当局会到他正在出租的房子进行检查。

 

不过由于这个房子以前曾被地方政府指出违反建筑法规，法古拉也因此被定罪和罚款。所以对于这次检查，法古拉特别着急和谨慎。

收到地方政府的检查通知后，法古拉开始不断发信息给该房子的2名女租客。

 

面对陌生房东突然的短信轰炸，她们（2名女租客）不约而同地觉得这个房东怪怪的。

 

她们认为房东这种怪异行为（不断不断地短信给她们），让她们受到很大压力，而且感觉被骚扰。

 

其中一个租客指：“我很怕法古拉会突然跑进我的家。”

 

另一名租客就说：“我连在自己家都觉得不安全，我已经没地方可去了。”

 

最后女房客们选择了报警，到了法庭后法官就把法古拉判定为是骚扰罪（Harassment），并要求他要给该2名租客各自赔偿1千镑，以及9,500镑的罚款和17,500镑的律师费用。

 

“每个人都想要一个稳定和安全的地方，一个可以称做“家”的地方，即使那是一个单卧室的单位。” 法官这样说。

 

→ 房东做了什么会被视为“骚扰”租客？

 

说到骚扰，有些人可能马上联想到的是那些凶神恶煞的家伙。

 

但其实在英国房东法（Landlord Laws）中，“骚扰（Harassment）”是涵盖了一系列房东对于租客所采取的行动，这些被视为“骚扰”的行为可以包括以下：

－切断出租房的供电或煤气等服务；

 

－不让租客享有原本包含在租赁协议中所提及的设施，例如停车位；

 

－扣着房屋钥匙不给租客，或者明明出租房中有2名租客，却只提供一副钥匙；

 

－擅自打开租客的邮箱或搬走租客的财产；

 

－让出租房处于失修的状态（像是上面第一个例子中，房东不愿意尽到维修责任，也可以视为骚扰的一种）；

 

－针对租客进行反社会行为（Anti-social Behaviour）；

 

（注：“反社会行为”所指的是一种故意或非故意地不顾他人观感，并且可能会对社会造成危害，无法增进公众福祉的行为。包括违法，犯罪行为和并不触犯法律但违反社会公德的行为。一般来说“反社会行为”包括（但不限于）：醉酒或威胁行为，故意破坏和涂鸦，在晚上播放嘈杂音乐等。）

 

－威胁和人身攻击；

 

－性骚扰。

 

针对以上，一个简单的例子可以是：房东在没有提前24小时书面通知的情况下，擅自出现在出租物业，或未经允许进入物业当中。即使该物业是房东的财产，但那也是租客的家，所以房东这种擅自闯入的行为将可能构成骚扰。

 

→ 租客被房东骚扰可以怎么办？

 

如果当事人认为自己被房东骚扰的话，可以通报给当地的地方政府，里面一般会有人专门处理这类房东骚扰租客的问题。

 

如果地方政府认为有足够的证据，证明确实存在骚扰问题的话，就可以启动法律程序。

当事人同时也可以尝试联络法律顾问（https://find-legal-advice.justice.gov.uk/），公民咨询局（Citizens Advice Bureau：https://www.citizensadvice.org.uk/about-us/contact-us/contact-us/contact-us/）或住房保障公益组织“Shelter”（https://england.shelter.org.uk/get_help）的住房咨询热线。

 

但是如果当事人认为骚扰的情况是比较严重的，甚至涉及到人身暴力的话，就应该马上和警方联系。

 

→ 房东被控骚扰可能面临什么后果？

 

正如以上两个故事中的房东，被控骚扰的话，除了可能面临被罚款和监禁的后果外，租客还有权向法庭申请租金返还令（Rental Repayment Order）。

 

在这种情况下，房东就可能要赔偿给租客高达12个月的租金。

 

除了以上那些实质惩罚外，身为房东一旦有了这些骚扰纪录，恐怕其“名声”也会很容易在租客间“口耳相传”，往后这类房东想把房子出租出去，很有可能就变得困难了。

 

→ 最后，关于出租房的维修问题，房东和租客都应该了解：

 

一般针对维修来说，房东需要确保房子是保持在一个良好的状态，任何的煤气或电路系统也必须达到规定的安全标准。

 

房东是有合法进入房屋并进行检查和维修的权利，但是必须要至少提前24小时通知给租客。但如果是在紧急情况下（例如火灾或致命意外等）也是可以立即进入的。

 

通常情况下房东是有责任维修以下内容的：

 

－房屋结构

－脸盆，水槽，浴缸等卫浴设施

－供暖和热水系统

－在维修时造成的破坏

 

如果房子是因为火灾，洪水或其他类似原因造成了严重的损坏，房东没有责任进行重建或者改造。

 

公共区域也是房东的责任吗？

 

如果是拥有一整栋（套）房子的话，那么房东通常是需要负责维护走廊和楼梯等的公共区域。

 

同时地方政府也有权要求房东解决公共区域产生的问题，或者去维修由其他租客对另一户租客房屋造成的破坏。

 

如果房东维修不当，后果是什么？

 

如果房东拒绝维修的话，租客是可以：

 

－向小额索赔（Small Claim）法庭提出低于5,000镑的索赔申请；

 

－在某些情况下，自行维修并将花费从租金中扣除；

 

－如果房东没有进行维修或去除危害，租客可以向地方政府要求对出租房进行“房屋健康和安全评级系统”检查（Housing Health and Safety Rating System，简称HHSRS）并采取任何有必要的措施；

 

－如果地方政府发现房屋存在严重危害，就会采取执法行为以消除危害。

 

如果在维修时房子暂时不适宜居住怎么办？

 

在进行大型维修期间，房东是有权要求租客搬出的。但是在这之前，大家需要先签署一份协议，内容要明确列出：

 

－工程会持续多久；

－租客是有权利搬回去的；

－有关替代房屋的细节。

 

需要注意的是，房东是不可以直接把房子回收进行维修的。

 

在维修前，房东要先向法庭申请要求租客搬出。一般情况下，如果能提供“替代房屋”给租客，法院会倾向批准该申请的。

 

今天的文章内容就到这边。不过我们知道，在英国不论是身为房东或租客，也不论是针对住宅或商业房产，对于“租赁”方面可能会有的问题，甚至是可能衍生出来的纠纷情况或许还有很多，而且实际状况也各不相同。

 

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