和居民住宅不同，商业租户不能轻易搬迁，它的地理位置与企业发展有着非常大的关系。您想想，您的商铺好不容易在一个地方打出了名气，突然得收拾东西搬迁，这得流失多少客源。另外，商业租户也不是个人行为，它涉及了这么多的雇员，您的雇员好不容易租了或者购买附近的房子住，您两年不到就更换好几个地点，谁都不愿意干。
幸运的是，英国的法律是站在您这边的，大多数商业租户都有着自动续租的保障权利。当然，法律也得从商业房东的角度来考虑啊，所以，它同样给了双方放弃该保障的权利。
因此，我们认为，不管是作为商业房东还是企业主，你们在签约前，应该事先了解清楚英国对商业租约的法律规则，商业租赁的类别以及如何续签和终止商业租约的问题。
本篇文章，我们将为大家梳理：
- 商业租赁的类别：什么是受保护和未受保护的商业租约？
- 房东和租户如何同意签署未受保护合约
- 在两种租赁条件下，房东和租户如何续、终止租约？
商业租赁的类别
在讨论商业租赁类别前，我们来回忆一下英国的《1954年房东和租客法案》。常读丽莎公众号的朋友们应该不陌生了，它是英国议会的一项法案，适用于英格兰和威尔士。该法案的第二部分涉及商业租赁的法定准则。其中，它规定了商业租户的“使用权保障”，指的是——如果租户为经营业务而占用该商业房产，租户通常有法定权利在租赁期满后续租。
很明显，使用权的保障为租户们提供了很大的便利，让他们可以放心投资和发展自己的业务，不用每天都得担心租约期满后就得搬走的情况。另外，它允许承租人建立一个持久的经营基地，对积累客户资源有着很大的帮助！
相反，该法律规定让房东们有点为难，他们完全失去对自己房产的掌控权。如果法律只站在租户的一边，商业房产市场估计就得乱套了，没有房东愿意出租房产，或者他们会想着一些其他办法来驱逐租户。
在这样的背景下，法律就给了房东和租户选择的权利。因此，商业租赁分有两种类别。
第一类被称之为“受到保护的商业租约协议”（protected commercial lease），也就是我们平常所说的开放式租约（open lease）。从名字就可以猜到，该类商业租约受益于《1954年房东和租客法》规定的使用权保障条款。签署了这样的条约，就得按规矩走，租客有利自动续约的权利。
第二类称之为“未受保护租约”，在英文里，也经常这样表述“contracted out lease”，这也就是我们平常所说的封闭式租约（close lease）。该类协议指的是，你们的租赁已排除了《1954年房东和租客法》的使用权保障条款，租户在租期结束时将不享有续租的法定权利，房东可以终止租约。
通常来说，大部分商业房东都想选择这种法案排除在外的租赁形式。但是，法律也规定了，并且要征求租客的同意，而这个租约才能奏效。
因此，在谈判合同的过程中，房东都喜欢以一些好的条件或理由作为条件，让租客自愿放弃法案的保护。比如：租金折扣啊，目前经济形式，符合各自的商业计划啊等等。在大多数情况下，租客也是愿意签署排除使用权保障条款的。
房东和租户如何退出使用权保障？
当然，想要退出《1954年房东和租客法》的使用权保障条款，并不是租户口头同意就奏效了。如果房东提议的新租约是 “法案之外 “的，那么，在签署租约之前必须遵循严格的法律程序：
首先，在签订新的租约之前，房东必须在承租人承租前至少14天发出通知。在这一份通知书上，房东必须要列举一系列退出该保障所要承担的后果，如：
- 当租约结束时，租户将没有权利留在该场所
- 除非房东选择位租户提供另一份租约，否则租户将需要离开该场所
- 房东将无法为您的营业场所的损失要求赔偿，除非租约给予租户这个权利
- 如果房东向租户提供另一份租约，租户将无权要求法院确定租金。
看完了这一份通知后，法律还要求房东必须要让租户签署一份简单的声明，表明他或她已经阅读该通知并接受其后果。
另外，如果双方不能等待14天，或者想要提前做决定，不愿意等待14天的话，租户必须在不代表任何一方的独立律师面前做出 一份”法定声明”，确认他或她已经阅读了通知并接受其后果。
法律规定，如果双方没有遵循以上步骤，承租人将自动保留使用保障权的权利。
您也可以这么理解，签了这一份协议意味着租客权利几乎被剥夺了，所以，设定这些法律程序为的就是尊重各位租户，让他们清楚明白“未受保护商业租赁”的法律概念以及它所涉及的后果。
在这里，丽莎想要提醒承租人的是，在收到这一份通知后，您不应该急于同意该协议。您应该要咨询专业人员的意见，比如：测量师，律师或者会计师，看看签署一份未受保护的商业租赁协议是否会对您带来很大的影响。
租赁期满后，如何续约或终止？
就像前文所说，两种类型的商业租赁决定了双方在商业租约到期时（或到期后）终止租约的权利，如果你们签署的是受保护商业租赁协议，那么，房客有着很大的权力，在租期结束后，如果租户仍然想为商业目的占用该房产，租户可以要求房东给一个新的类似租约，相似的租期和相似的条款。
同时需要特别指出的是，在要求新的租约的时候，房东是不可以无理让租客交付一笔费用的。这一般都是免费的。
当然，租户也有权结束现有租约或者和房东谈一份新的租约。通常来说，法律要求租户向房东发出第26号通知来要求签订新的租约并提出新的条件，26号通知必须要在租赁期结束前6到12个月的时间发出。
也就是说，一旦房东出租了商业房产，并签署了受到保护的租赁协议，租户就有可能会无限期地留在那里。如果房东想在结束时终止续签，要有充分的理由，并且要给租客不少于6个月的第25条通知，该通知必须要说明房东反对提供新租约的理由，包括：
- 租户没有进行维修
- 持续拖延支付租金
- 严重违反其他义务的行为
- 为处置（出售）或出租而需要占有房屋
- 重建或拆毁房产
- 房东正在提供其他合适的住所
- 房东打算为自己的商业目的占用该房屋
此外，如果房东希望反对授予租客新的租约，他/她必须在收到租户的第26条通知后两个月内作出回应。
假如你们签署的是“未受保护的商业租赁协议”，租约没有受《1953年房东和租客法案》的保护的话，情况就不一样了。
在这样的环境下，租户是没有自动续签的权利的。在租期结束时，除非房东向租户提供新的租约，否则租户将被要求搬出该房产，房东只要给一个合理的通知，就可以终止租约，并且没有义务提供补偿。如果租户拒绝搬走，就会成为非法侵入者，房东是有权利走法律程序收回房产。
当然，如果租户还想继续续租的话，可以尝试着提前6个月和房东谈判，看看是否能够商量新的租约。不过，租户就得接受一个现实：新的租约可能会有一些附加条款了。比如，租金，押金，甚至担保情况可能就得发生变化。
此外，在这里还要特别提醒一下，除了签署退出协议的租户，有些商业占用者也是没有续约的权利的：
- 农场企业租户
- 采矿业租户。
- 由房东雇用的 “服务租户”
- 拥有六个月或以下定期租约的租户
- 未经房东同意，将房屋用于其他商业用途的租户
- 有许可证而非租约的情况
- 根据1967年租赁改革法延长了长期租约的租户，以及他们的分租户
如果您对自己的商业租约有疑问，或者不知道是否该签署一份未受保护的商业租赁协议的，都可进一步咨询丽莎律师行，我们的房产律师团队会为您提供最专业的法律意见。好了，关于这个问题就讲到这里，明天我们会为大家讲解商业地产的驱逐程序。
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