房价越来越贵,以合作方式买房的案例常常见。按照英国法律规定,想要共同买房,买家可采用一般共有制(Tenancy in Common)或者联合共有制(Joint Tenancy)的方法来持有产权。既然是共同持有,任何一方想要出售房产的全部份额,必须要征求另一方同意才行,转让书上也需要有双方的签名。

 

这时,问题就来了:当一方经济遇到问题,急着想要出售房产来释放资金,可共同持有人不同意,那该怎么办阿?

 

本期《丽莎说案》要大家讲讲英国高等法院新鲜出炉的案子《Victus Estates (2) Ltd and others v Munroe; Benjamin v Victus Estates (1) Ltd and another [2021] EWHC 2411 (Ch)》,主人公就是遇到以上麻烦。您猜他怎么做?

 

他在没有得到房产共同持有人的同意下,联合买方一同冒充共同持有人的签名,成功向两家银行获得资金。那么,该房产是否成功转售,房产其他受益人的权益该怎么办?

 

 

  • 事情怎么发生的?

 

1997年9月,当事人Charles和Munroe女士在伦敦布谷鸟大道购买一套房产。皇家土地注册处的信息表上显示,该房产的产权属联合共有制,俩人作为共同租户的身份一同持有该财产。2000年3月,Charles又和另一名女士Benjamin在瑞达花园投资另外一套房产,双方以信托形式持有该房产的平等股份(50/50)。

 

多年来,Charles先生的生意一直在亏损,欠了很多债。没办法,2011年8月2日,他向法院申请破产。不过,Charles显然是不甘心的。在随后的一年里,他不断想办法找资金来偿还债务,以取消他的破产申请。

 

2012年8月到2013年5月期间,Charles认识一名叫阿格拉瓦的男子。据说,这名男子很有钱,手里持有两家房产公司——在这里,我们称之为V1和V2公司。

 

通过一番交谈后,俩人商量一个“取消破产”的计划。

 

Charles想出售布谷鸟大道以及瑞达花园这两套房产的所有股权给阿格拉瓦,这样,他就可以用这笔购房资金来还债以及解决现有房产欠下的债务,最终取消破产判决。

 

这位男子对该计划似乎很满意,他通过V1和V2公司向Shawbrook和OneSavings银行申请到房屋抵押借款,并从Charles原来的抵押贷款公司那里赎回房产。同时,双方也分别签署了两套房产的转售协议。

 

最终,Charles拿到资金偿还债务,并成功取消破产申请。可是,新的问题发生了。

 

 

  • 房子被卖了,持有人却不知道

 

前面说到了,Charles是与他人合作购买的两套房子。也就是说,假如Charles先生需要出售房产的所有股权,必须经过共同持有人的同意才行(即便在一般共有制下,他也需要取得对方同意,除非他只出售自己拥有的那一份股权)。

 

当时,Charles先生和两家公司确实签署TR1表格(这是一份法律文件,当房产的所有权从一方转移到另一方,双方必须签署),内容显示:

 

  • 与布谷鸟大道房产的销售合同显示:2013年5月17日, Munroe和Charles以350,000英镑的价格将该房产出售给V2公司。

 

  • 与瑞达花园房产的销售合同显示:Benjamin和Charles于2013年5月17日以435,000英镑的价格将该房产出售给V1公司。

 

值得注意的是,这两份TR1表格上确实都有共同持有人Munroe 和Benjamin女士的亲手签名。按理来说,俩人肯定是同意把自己的份额一同转让了。

 

然而,事情并不是这样

 

法院没有交代细节两位女士为什么找到银行。总之,当她们知道房产被重新抵押后,感到很诧异。俩人一致称,她们并没有同意出售房产,也没有在上面签名,更没有授权他人在转让书上签名。显然,签名是被他人伪造的。

 

最后,双方为房产权益的问题闹到法院。

 

 

法院怎么判?

 

从法院提供的资料看,本判决涉及两起独立的上诉,不过,提出的问题基本相同。两位女士认为合同无效,房产的权益没有转移,银行没有资格拿回房产。而银行则认为他们有资格拿到权益。

 

在一审中,地方法院利用《Penn V Bristol and West Building Society 》的案件作为参考。

 

法院认为,和该案件一样,一项财产由A和B平等拥有,而B在财产转让上假冒A的签名,最主要的是,房产的受让人C(买方,V1和V2公司)也知道了该伪造行为。那么,在这样的背景下的转让属于虚假的,合同并不生效。V1和V2公司没有获得房产的任何权益,银行也没有拥有V1/V2的抵押权利。

 

银行方当然是不服了。在出售房产的时候,两家银行已向买方释放押金了。也就是说,他们已拿到房产权了。按一审的结果来看,他们相当白出钱了,这肯定是不公平的。

 

两家银行对一审结论提出上诉,并得到高等法院的允许。

 

经过长时间的审判,高级法院认为,在2013年5月的两笔交易中,V1和V2公司确实是知道两位女士并不同意分别出售房产的,而两家公司采取的方式是假装不知道,并且与Charles一同伪造两人的签名。双方之间的这种安排属于一种“抵押贷款欺诈行为”

 

在这样的背景下,房产共同持有人和银行方都属于受害者,银行方的利益也受到损害了。那么,该案子的审理就不能简单参照《Penn V Bristol and West Building Society》的法律原理。

 

在《Penn》案中,丈夫冒充妻子的签名把房子转让给W先生,W先生用这个文件作为欺骗金融机构的一种手段。但是,该案件的关键点是,这样的行为没有对任何目的带来影响。第一,威尔逊先生没有获得该房产的任何权益。第二,他也没有任何东西向银行抵押。他们做的目的只是欺骗银行来掩饰其他的问题。也就是说,所谓的转让将是一种假象,所以合同是无效的。

 

而本案完全不同,双方的欺诈行为已经对各方都产生影响了。当事人伪造签名后,V2和V1公司已在土地局注册,并登记为两套房产的业主了。同样,根据这样的证据,两家银行Shawbrook和OneSavings也批准对各自房产的抵押,释放相应的资金了。因此,Penn案的法律主张在这一案件中并不适用。

 

此外,法院还拿了其他案件作为参考。法官认为,一审的结果显然有利于欺诈者而持续损害受害方的。因此,最后的结果是,该转让不是虚假的,仍然生效。只不过,Charles与V1/V2公司的交易只涉及他在房产中的份额。对房产其他共同者而言,法院认为,因为他们都没有签署TR1,所以不能受其约束;这单纯属于Charles先生和V1和V2公司之间的交易。

 

因此,Munroe女士和Benjamin女士有权对各自房产的注册产权进行更正,以消除V2和V1作为注册所有人的情况,并消除以Shawbrook和OneSavings为受益人的有关抵押。

 

 

丽莎评论:假冒签字的合同并不一定无效

 

本案展示了在卖方和买方都参与欺诈的情况下,法院将如何处理抵押贷款欺诈的问题。它也是一个很好的例子,也给未来的相关案件提供了一个指导。假冒签字的合同不一定全是无效的,当双方(买方和卖方)都参与欺诈,并对第三方带来实际性的影响,那么,合同可以是有效的,第三方是可以获得资产的。当然,资产份额还得按不同的案件来决定。

 

丽莎认为,该案件的最终审判结果是公平的,欺诈的一方必须为自己的行为负责。其实,这样的案件在现实生活中也并不罕见。特别是俩人或多人一起合作买房,当经济受困的一方想通过出售房产来释放资金,却遭到另一方拒绝的时候,前者有可能会想一些歪门邪道办法来套现。

 

丽莎建议,在您确实遇到经济问题的时候,最好还是可以和房产共同持有者好好商量,看看对方是否也同意出售房产来解决问题;如果对方不同意,双方也可以商讨更有效的解决办法,比如,列出条件,出售的一方需要如何弥补另外一方。实在不行,那么,您可以尝试只出售个人的股份了。

 

总之,业主们切忌使用欺诈性的手段,抵押贷款欺诈属于触犯法律,您需要对一切损失负上责任,并且最终只会让您的处境变得更差。

 

本期《丽莎说案》就到这里,我们下一期再见。

 

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