今早,一位莎粉向我们提出了这样一个疑问:

 

莎粉和她老公一起住在曼城,他俩在伦敦,有一套公寓正在出租。

 

最近呢,莎粉的两个孩子,从家里其他长辈那里,继承到一些财产,孩子们觉得可以用这些钱做点投资。

 

莎粉想问,如果他们夫妻俩把伦敦那套出租的房产,低于市场价转卖给孩子,是否可行?

 

莎粉说,因为孩子们手上的钱,付不了该套房子目前的市场价格,只够支付公寓5年前的价格,也就是当初莎粉夫妻买下这套房产的(原始)价格,这比目前的市价,大概少了25%。

 

莎粉也补充,夫妻俩并不考虑直接把房产送给孩子,但若是如上叙述,把房产以较低价卖给孩子们,会有什么问题吗?

 

 

对于这位莎粉的提问,首先,我们需要先知道-孩子们是否都已经年满18岁。

 

如果两个孩子都已经成年,莎粉才能把房产卖给孩子。

 

否则孩子尚未成年的话,莎粉暂时不需要考虑这个问题,因为孩子在年满18岁以前,英国法律是不允许未成年孩子持有土地或房产的。

 

那假设,孩子们都已经成年了,对于莎粉能不能以“折扣价”把伦敦那套投资房产卖给孩子,也是有税务上考量的。

 

对于莎粉夫妻(做为卖方)来说,即便获得更少的钱,也就是以较低价把房子卖给孩子,在资本利得税(CGT)的计算上,也不会因此更省税。

 

意思是,资本利得的计算,看的是莎粉当初买房的价钱,以及现在卖房当下的“市场价格”这之间的差价,就会被视为莎粉卖房的“资本利得”,从而去计算应该支付多少的CGT。

 

从这个角度来说,莎粉把房产卖给孩子,不只卖得的钱更少(低于市场价),需要因此支付的税金,反而没有因此减少,还是维持原本(以市场价卖出)的CGT金额。

 

 

→ 从孩子买房的角度来看,也有其他衍生税务问题

 

如同莎粉所说,想要以低于市价25%卖给孩子,那么,在该房产的目前“市价”和莎粉给出的“折扣价”之间的差额,需要被视为莎粉夫妇赠送给孩子俩的“礼物”。

 

既然是礼物(Gift)、是一种赠予,就可能牵涉到遗产税(Inheritance Tax)。

 

当然了,如果在莎粉夫妇“赠送”该礼物给孩子后的7年内,莎粉夫妇都健在的话,那么这段“价差”就不会衍生出遗产税的问题。

 

 

→ 还有印花税的问题?

 

莎粉并没有向我们透露有关孩子的详细情况。但假如,孩子都是从来没有买过房子、名下也尚未有任何房產的First-time buyer(首购者)的话,那还真的需要考虑清楚,是否要现在买下莎粉的房子。

 

毕竟,孩子们买了之后,如果不是自己住,而是继续维持出租给其他人的话,那么孩子买房的时候,不仅无法享有首购者的印花税优惠政策;甚至在以后,即便孩子要买自住房,也无法再被视为First-time buyer,就这样白白浪费掉了一生中唯一一次享有“首购者优惠”的机会。

 

再假设,孩子们都已经不是First-time buyer,名下已经至少有一套房了。

 

那么,孩子们买下莎粉投资的伦敦公寓后,也会被视为是“二套房”(如果孩子没有要把原来名下的房卖掉,并搬进伦敦公寓而把“它”当做自住房),因此需要支付“更高印花税”(Higher rates)。

 

再进一步说,如果孩子们最终依旧决定买下莎粉这套伦敦投资公寓;那么在未来,如果打算“转手”这项投资的时候,也同样可能牵涉到资本利得税(CGT)。

 

当然,前提是这套伦敦公寓单纯属于他俩的“投资”,他们买了之后没有搬进去住、没有把这套公寓当做是自己的“主要住房”(Main Home)。

 

*丽莎也建议:

 

由于莎粉的描述,是两个孩子打算一起“共同”投资持有这套房产,就是共同持有一套房产。

 

即便是亲兄弟姊妹,未来也难保会没有“意见不合”的时候。如果可以的话,最好先订定一份“信托契约”(Deed of Trust),在契约上明确规范双方的责任,以及需要遵守的公约。

 

而在”产权模式“上,如果希望双方各自享有更高的自由度,也可以选择以“Tenancy in Common”(一般共有制)来共同持有一套房。

 

这样的话,其中一方如果未来想要转让或出售自己持有的房产份额,并不需要获得另一方的同意,就能自由地转让/转卖自己在该房产中所拥有的全部份额。

 

当然,以上只是针对莎粉的特定情况所提供的延伸参考和说明。

 

实际想要做出什么样的选择,决定权还是在莎粉自己身上。莎粉可以根据自己的考量,去做出最符合自己和家人需求的决定。

 

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