英格兰各个城市都有一些特殊区域，总的来说，这些区域常常出现以下几个问题：
- 住房需求低
- 反社会行为发生率高
- 移民人口多
- 拥有大量条件较差的私人出租房
- 犯罪率很高
- 贫困程度高
为了更好地管理这些区域，住房管理局把它们列为“选择性许可区域”（Selective Licensing area）。法律也要求，在该区域拥有私人租赁房的房东必须为物业申请“许可证”才可进行出租。
根据《2004年住房法》第三部分的第95条规定，如果一个人在“选择性许可区域” 控制或管理一套出租房屋，并在没有获得许可的情况下对外出租，那么，这个人属于刑事犯罪。”；此外，第40条规定，如发现这样的情况，管理部门可对房产采取强制措施，并对房东进行处罚；租户可向英国税务法院申请租金偿还令（”RRO”），追回他们在房产无证经营期间所支付的所有租金，最高可达十二个月的租金数额。
然而，房东也有权提出反诉来拒绝该惩罚。当然，既然房东无照经营，就属于公然违法了，赢的机会其实很渺茫。可是，假如房东并不是故意无照经营的呢？
英国法院最新出炉的案子《Chow and another v Skipper and another》，当事人就赢了这一场仗。法官为什么会给出先例？我们一起来看看
→ 故事背景
周先生和妻子周太太是香港人，在伦敦东区的Elgin House小区有一套永久产权公寓。多年来，这一套公寓一直用来出租，并由房地产中介公司Advance Glenisters负责全面打理。
2019年3月25日，周先生和周太太把这一套房产以Assured Shorthold Tenancy形式租给了英国的Skipper先生和女友Evett女士。
据说，这一套租赁房有点麻烦，它正好位于政府规定的“选择性许可区域”内。不过，周先生俩口子还是守法的，按照法律要求，俩人在出租房产之前已获得了许可证。然而，该许可证于2019年8月底到期，不知道出于什么原因，俩人未能按时更新。
不巧的是，这事刚好被新招来的租客Skipper逮个正着。
2020年7月，Skipper先生在家门口发现了一封寄给房东周先生的信，他发现，这封信件是当地住房管理局寄来的。出于好奇，他立刻打开信件一看，原来，这是当地管理局发来的警告信，命令周先生和周太太立刻为该物业更新旧的许可证。
随后，租客Skipper立刻联系房产中介Glenisters公司。接到中介公司的通知后，周太太在2020年7月16日申请更新许可证的要求。然而，这一动作还是比租客慢了一些。
据法院提供的资料显示，当Skipper发现了这一情况后，立刻向当地管理局投诉房东犯法行为，并向法院申请了租金偿还令（RRO），要求拿回租金。
在第一次审判中，英国财务法院（FTT）认为周先生和周太太不属于单纯的疏忽，并坚信这对夫妇知法犯法：明知要办理许可证，却在近一年的时间内都没有采取任何步骤来申请和更新原来的执照。
所以，英国财务法院做出判决：周先生和周太太需要给租客11,012英镑的租金偿还——这笔资金相当于“无照经营”期间的所有租金（319天）。
周先生和周太太认为被冤枉了，立刻向法院提出上诉。
→ 房东是故意没更新吗？
周太太向法院陈述，2019年的时候，她接到了更新许可证的通知后立刻做出行动了，向当地住房管理局申请更新执照的请求。
然而，他们无法顺利打开当地住房管理局的网页，一直没办法申请。
2019年7月11日，他们尝试写信给相关部门要求提供续期文件，并在当天收到住房管理局的邮件。住房管理局称，他们的门户网站正在建立新的系统，并承诺会在3周内向周太太发来更新许可执照的消息。
然而，接下来，她再也没有收到管理部门的消息了。可是，这对房东没有对此置之不理。
他们不断登录系统，看看是否可以成功更新许可证。直到一个月后，他们终于成功打开了网站，但是，尴尬的事情发生了——————
事情是这样的，周太太在伦敦还有另外一处房产，这套房产位于Morden路1号，刚好也处于“选择性许可区域”。周太太说，这是她从母亲那里继承来的房产，由于母亲属于残障人士，房子被改造成残障人士的特殊房产，拥有着独立的轮椅通道。
所以，当地住房管理局从周太太手里租下这一套房产，用来安置其他残疾人。既然是为政府服务，当地住房管理局承诺，即便这套房产属于选择性许可区域的，周太太也不需要为其办理许可证。
这情况突然发生了改变。
就在他们成功登录管理局网站的时候，不知道是不是网站系统出现错误了，网站上竟然同时列出这两处房产的信息。更奇怪的是，它们旁边同时都出现一个“更新”的按键。
当周太太点击“更新”时，这下糟糕了，她点错了房产——她为Morden路那一套残疾人士房产申请了许可执照。当时，周太太根本没注意啊，还以为自己更新了。
接下来，她也收到住房管理局寄来的收据和许可证书，但她完全没有想到这些信息是属于Morden路这套房产的，所以，一直没有查看。
在更新许可证后，2019年9月3日，他们立刻回复房产中介公司，说他们已经成功更新房产执照了，并且付了钱。后来，当Glenisters公司在2020年7月再次联系周女士时，她也还是没有很上心，并向中介公司保证他们是有许可证的。
然而，挂下电话后，周女士确实开始担心了。为让自己安心，她仔细查看了该许可证的相关信息。这一查，她惊呆了，原来自己办理的是另一套房产的许可执照啊。
随后，她立刻联系房管局。
2020年7月16日，她终于为Elgin House更新了租赁许可证，并重新支付了费用。
周太太陈述：
“我知道自己粗心了，可是，我们不是故意的啊。最无奈的是，房管局在2020年6月和8月分别向我们发出三封提醒信，可是，这三封信都是寄到了出租房那里，我们不住在那里啊。我们常年都在香港，他们也从来不给我们写邮件。
接下来，当我们的租客发现了第三封信的时候，我人还在香港，即便是这样，我也及时申请了。我承认自己太粗心了，这一点是有错的。可是，不管怎么算，用11,012英镑的租金偿还令来惩罚我的粗心，这太不公平了。我的错误只是糊涂地按错了房产更新的按钮。”
→ 英国上级法院怎么判？
看到这儿，大家是否也觉得这位周太太有点冤？丽莎相信，那些手里有多套房产的房东们，估计也都经历过混乱时刻。
幸运的是，周太太这一次上诉成功了，英国上级法院撤销了税务法院对其的第一个决定。上级法院认为，周先生和周太太并没有犯下《2004年住房法》第95条的罪行。因此，不存在发出租金偿还令的问题。
从法院提供的资料来看，周先生和周太太在这一次审判中提供的一些证据对该案件有了帮助。比如说，周太太有相关的邮件证实，他们在当地住房管理局网站打不开的时候多次联系该局；第二，他们也有证据显示，住房管理局没有给予回复。即便在没有收到任何新的回复的情况下，他们还是每天登陆网站上查看。
还有，一个非常重要的证据——当地管理局在2021年11月19日寄的一份信！这一封信充分证实了，在住房管理局没有催促的情况下，他们主动支付了许可证费用，即便是错的房产。
原来，夫妻俩人得知自己为另外一套房产申请许可证并交了一笔费用后，立刻向当地管理局申请退还这笔费用了。这一封信是费用退还通知书。
法院认为，这封信清晰证明了周太太没有撒谎，她确实为房产申请过许可证，并交了相关的费用。按常理来说，这明明是一套不需要许可证的房产，可是，她还是为此交了费用。该行动足以证明了：她确实知道许可证已需要更新了，并积极采取行动，只不过，交错了房产。
法院认为，这一切行动都证实了，这两位房东在得知许可证即将过期后，采取了一切可能的步骤来更新许可证。
此外，上级法院也特别指出，住房管理局的网站对“许可证”的申请没有起到任何帮助作用。相反，由于该网站的错误，一个不需要许可证的房子也出现“更新“按钮，这起到“错误引导“的责任。另外，当地住房管理局也没有采取任何补救措施，比如说，他们没有及时通知周先生和夫人的错误。反之，他们竟然为不需要许可证的房子颁发了许可证并保留了相关的费用，而且还保留了这笔费用26个月。这样的错误不该让这两位房东来承担。
→ 丽莎观点
丽莎认为，本案充分体现英国法院公平原则，只要房东的理由是合情合理的，上诉还是有希望的。当然，前提是，您必须要有充足的证据证实自己确实知法守法了。在这里，丽莎建议，如果您认为自己是被错误地判定了罚款，请对上诉前景有信息，立刻搜集好相关证据，并聘请一名律师帮助您提出上诉，为您争取公平的结果。
此外，丽莎还想用这个故事来给各位房东提个醒，请一定要多细心一些，不管手里有多少事情要处理，请及时查看自己的执照是否过期了，并在更新许可证的过程中注意每一个步骤，许可证拿到后也要仔细审核每一个细节。
法院虽然会根据特定的理由来给予“宽容“，但是，咱们还是尽量避免漫长的上诉过程以及高昂的法律费。
还有一点要注意的是，法官对此案件有补充说明，法官说，在英国税务法庭初次审查该案件的时候，由于周先生和周太太不是律师，他们根本不太理解《2004年住房法》第95(5)条的具体意义，也一直没有请法律代表。因此，在第一次审判中，周太太只是简单提交一封简短的电子邮件，并没有仔细解释耽误的原因，也没有提到还款的证据，以至于让英国税务法院对周太太产生了误解。
从这一点看，丽莎建议，房东们在收到法院的通知时，请务必要找一名法律专家来进行咨询，为您查看相关的法律规则，协助您找到重要的证据。这样一来，您很有可能不需要上诉，在第一个环节就可以解决。
如果您有相关需求，或者对英国房东的执照还有哪些疑问的，欢迎进一步联系丽莎律师行，我们在这一方面有着多年的经验，可以为您提供专业的法律建议。
好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下周继续为您说案子。
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