根据英国法律规定，作为租赁房的房东或者管理代理人，必须有责任申请HMO执照。在没有获得许可证的情况下，如果房东或代理人依旧经营HMO租赁房产是一种犯罪行为，法院有权安排您向租户偿还多达12个月的租金。
在这样的背景下，有一些业主可能会认为，假如咱们聘请了管理公司或者代理人来打理房产，他们应该全权负责法律问题，包括办理相关执照。因此，有一些业主在面对诉讼的时候，会把责任推卸给自己的管理公司，让他们来承担相关惩罚。
然而，这样行得通吗？近期，英国高等法院审理的案子《Aytan and others v Moore and others》，法官不同意业主类似的观点。法官认为，作为职业房东，即便是聘请了管理公司的情况下，也必须要履行法律职责，必须为自己的行为负上责任。当然，法院是可以酌情考虑罚金数额的。
本期《丽莎说案》，我们来和大家聊一聊这一个案子。
→故事背景
1997年，A先生和几个合伙人在伦敦理查德街1号购买了一套建筑单元，并将上层建筑改造成9个住宅公寓，作为租赁生意使用。随后，A先生聘请了一家房产中介公司Net Lettings Ltd负责管理和出租这几套房产。
通过该中介公司的安排，2019年3月15日，租客M先生和其他两人租下其中一套公寓（7号公寓），并与房东签下有保证的短期租约合同。据了解，7号公寓是一套有三间卧室的公寓，M先生和舍友似乎住得很舒服，一年后，他向Net中介公司提出续租的邀请。
2020年3月，Net公司为房东安排了新租约，并与这几位老租客达成新协议，从2020年3月15日起，租期为12个月。
据法院提供的资料显示，租户M先生与房东签署的两份租赁协议都有规定，要求租户只能将公寓作为“单人居住”。当然，房东也清楚这三名租户不属于同一个家庭，而是分别来自不同家庭的三个年轻人，毕竟房东在签合同的时候有看过名单的。
可是，就在第二次续租后，问题出现了。
据了解，当房产第一次出租给M先生时，该房产是不需要申请HMO许可证的，因为它不符合两个或多个家庭中五个或更多租户的HMO的要求范围。可是，2018年10月31日，当地住房管理局作出了一个额外许可证（Additional Licence）。
根据该规定，每个行政区政府都有权利指定哪些区域内的哪些房产需要申请HMO额外许可证，即便他们不符合HMO的数量要求。
根据当地管理局的要求，从2019年4月1日起，当该法律正式生效时，A先生的这一套物业需要一个额外许可证。
然而，A先生似乎一直都没有为该套房产申请出租许可证。
→租客提出租金偿还令
租户发现了这个情况，于2021年3月租约到期前向英国一级法院申请了租金偿还令。
据了解，房东对该房产没有办理许可证这一点没有异议。不过，他们根据《2004年房东与租客法》的第72条提出了合理辩护。房东A先生争辩说，他们并不知道当地管理局对HMO的管理变化。他们给出的理由是，出租屋一直都是由Net公司负责组织和管理的，这是一个非常有信誉的机构，房东把所有管理权统统交给他们了。
据房东所知，该公寓的租户一直都是作为单一家庭租用的，为什么会需要申请HMO许可证呢？A先生认为，如果是管理局改变了政策，该房产需要办理HMO许可证了，该公司也应该作为“房东”角色对此负责，他们没有依法帮助申请执照，也没有立即通知或提醒房东去办理，这是他们的失职。
然而，一级法院驳回了A先生的论点。法院认为A先生作为专业的房东，应该知道自己的义务，A先生确实犯了无HMO许可证出租的罪行。一级法院的结论是，A先生需要偿还相关的12个月期间的全部租金。一级法院认为，房东的财务状况表明该物业的租金不是他们唯一或主要的收入，他们应该承担最高的惩罚。
房东提出上诉，并提出两个反驳理由：第一，房东的辩护理由是合理的，房东并不属于犯罪，他们并不知道需要办理，责任由管理公司负责；第二，一级法院命令偿还的金额数额是错误的，应该重新计算。
→法院怎么判？
高级法院批准了房东的上诉，并根据以上两个理由进行考虑。
根据第一个问题，上诉人A先生继续争辩说，他们有理由相信代理人会告知他们任何法律要求，这是因为他们的失误，导致房东没有赶上时间办理额外的许可证书。
高级法院认为，这个问题的关键点是——上诉人是否真的不知情？上诉人和该中介代理公司之间是否有合同，合同是否有条款规定，中介代理公司是否该为此负责？
然而，在审查了双方提供的证据后，高级法院发现，该中介代理公司曾经提供租约给上诉人签字，上诉人是非常清楚房产里住着不同家庭的人的。
此外，在双方签署的管理合同以及中介代理对外的宣传资料，该公司从未承诺要帮助房东履行这些法律职责，或者说没有任何内容表明房东可以完全依赖该公司来保证任何法律需求。
同时，高级法院发现，房东以自己的名义以及通过有限公司在该建筑里拥有着多处房产，并且从这些公寓中获得利润，这就证明了他们是专业房东。
作为专业的房产投资者，他们应该知道自己需要承担什么样的责任，包括他们承担从租户那里收取租金的法律责任。
因此，高级法院裁定，一级法院的审理没有错误。作为专业房东，A先生犯了无证出租的罪行。他们没有理由为此进行辩护。
那么，第二个问题：一级法院是否正确计算应偿还的租金数额呢？
根据资料显示，“租金偿还令”有关的条款是在2004年首次颁布的。根据这些规定作出命令时，法院通常做法是：第一，命令房东偿还12个月期间的全额租金；第二，命令房东只偿还租金中的利润部分；第三，偿还的金额需要扣除根据租约条款有义务承担的维修和支出费用，或者说从偿还的金额中扣除为租户利益而消耗的费用，比如：水电。
为判定数额算法的合理性，根据《房东与租客法》相关规定，法院通常从以下几个方面进行考虑：
房东和租户的行为（简单理解，房东或者租户的行为是否给对方造成经济损害）
房东是否在任何时候被判定犯有所适用的罪行（也就是说，是否在不同的房产都犯有同样的罪行）
房东的财务状况
针对该案件，高级法院认为，尽管租户对公寓公共区域有抱怨，但这些抱怨中没有任何东西可以对命令的金额产生影响，公寓公共区域没有给他们带来任何经济损失。此外，房东在这一栋里总共有九个住宅单位；同时，他们也有一些商业地产，可以肯定的是，他们一直维持房产好状况，并且遵纪守法，没有在所有房产里都犯有同样的罪行。
总而言之，本案没有具体的证据证实房东的行为对租户带来伤害，加起来并不能有理由发出最高金额的命令。
不过，房东在财务上确实是很好的，正如前文所说，他们在这一栋楼里总共有9个住宅单位，每个月都有着可观的租金收入。也就是说，房东在财务状况上是没有任何困难，以至于可以阻止他去申报许可证。显然，房东只对收取租金感兴趣，除此之外，他们对该房产法律是否一无所知。所以，法院对房东的行为持严肃的态度。
最终，高级法院取消了一级法院的命令，既要求上诉人偿还12个月的全部租金：31,200英镑。法院以自己的决定代替，上诉人应偿还该金额的85%，即26,520英镑，由房东们平分。
→ 丽莎看法？
《Aytanand others v Moore and others》案子再次给职业房东们提个醒，即便您聘请了一家中介公司来管理您的房产，您都必须要遵纪守法，履行好房东的法律职责。要不然，您就得接受惩罚。
如果您需要中介公司全权代理您，甚至申请房东许可证，那么，您一定要在合同中明确规定这一条款，要不然，您聘请的中介公司是没有义务催促您申办相关的法律规则的。
此外，该案件明确说明了公平原则。房东即便在HMO违规了，可能面临的最大责任并不限于整个租赁期间12个月租金。法院会从房东以及租客的行为等方面来作为判断，看看租户是否从中受到任何损失，以及房东是不是多次犯罪，从而扣除相关的赔偿金额。
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