伦敦市长Sadiq Khan最新致信给英国住房大臣Robert Jenrick，要求英国政府给予伦敦市政府权力，将全伦敦的房租“冻涨”两年，以缓减新冠疫情对于民众带来的收入和经济上的冲击。
伦敦市政府指出，根据最近一份来自GLA和YouGov的研究，预测全伦敦有四分之一的私人租赁民众，无法准时缴交房租，造成的原因就直接和新冠疫情有关。
其中，超过三分之一的私人租赁房客指出，他们认为疫情对于财务上的影响是很大的。
也因此，预计已经有50万名伦敦租客，面临着即将“被驱逐”的潜在危机。
伦敦市政府表示，目前英国政府的“驱逐禁令”临时政策只到9月20日（这里指的是私人住宅租赁，而非商业租赁）；市长Sadiq Khan就提出警告，如果英国政府不提出后续的支持政策，届时将会出现对于广大租客群的“驱逐风暴”。
对于那些本来就受疫情影响而支付不了或积欠房租的当事人来说，只是更加雪上加霜而已。
根据伦敦市长提出的“冻租”计划，“两年”期间的租金冻涨，将能有助减缓租客受到的新冠冲击。
这项政策将会和前面提到过的“驱逐禁令”一样，是项临时性政策。在该“两年”期间，私人租赁的房东将不允许调涨房租。
这个“冻租”不只是在租客的“租约”期间，也包含租约和租约之间，不论租客是否是同一人。
意思就是说，假设房东原来把一套房子出租给租客A，后来租客A约满不续租，房东之后再把该房子出租给租客B。
那么，出租给租客B的时候，其租金不能高过原来租客A的租金。比如原来租客A的租金是一千镑，那么租客B的租金也只能是一千镑或低于一千镑。
同时，“冻租”政策和其他新冠临时政策一样，也同样存在“复审机制”。
意思就是，两年期满后，政府有权针对当下的情况判断，是否应该延长禁令。如果认为有必要，就可以继续延长禁令的时间。
→ 冻涨首都房租两年，实际吗？
提出“冻租”计划的伦敦市长Sadiq Khan就以德国首都“柏林”为例。
事实上在今年稍早，柏林议会就通过了为期5年之久的房租冻涨政策。
Sadiq Khan认为，那么身为英国首都的伦敦，在如此特殊的新冠疫情之下，“冻租”两年也是合理的。
不过，英国住宅房东协会（NRLA）就提出批评，认为Sadiq Khan的提议根本就是一场灾难。
NRLA认为，如果“冻租”政策真的执行的话，反而会让本来就房源紧张的住宅出租市场，释出的出租房更加短缺－因为这将促使房东更不愿意投资和出租了。
→ 延伸补充：没有“冻租政策”，房东就能随心所欲涨租？
其实，即便没有上面伦敦市长提出的“冻租”计划；英国法律本来对于租客就有相关保护，让房东不能“随意”涨租。
英国法律的相关规定是，如果（房东和租客）双方目前正在固定租期（Fixed Term）租约当中，那么房东就不能随意调涨租金，除非获得租客的同意（或者租约上有相关的加租条款），或者等到固定租期（Fixed Term）结束以后。
而如果双方处于周期性租期（Periodic Tenancy）当中（比如说固定租期结束了，双方自动进入了周期性租期当中），那么房东就有权要求调涨租金。
不过，房东也不能随时说涨就涨，而是只能每年调涨一次（也就是不可以同一年内要求调涨好几次）。
一般来说，在双方签订的租约当中都会说明清楚有关租金的调涨方式，包括比如：每隔多长时间可以调涨房租，调涨前房东要给租客多长时间的提前通知，（每次）调涨的涨幅或者如何决定上涨幅度等。
当然，房东调涨租金的“涨幅”也必须是合理的（比如说照着当地的市场价格走），而不是随意喊价。
通过丽莎“掌上律师”的全新便捷服务，莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。
您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。
丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk
联络电话：020 7928 0276
联络微信号：lisaslaw003
《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw
扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：
根据英国法律，如果房东想要涨租金，就一定要遵守租约当中的“加租条款”（如果有的话）。
或者当双方进入“周期性租期”之后，房东就有权启动Section 13来调涨租金。
根据Section 13的程序，房东想要调涨租金，必须至少提前一个月的时间通知租客；假如双方成功就新的租金达成同识，就应该签署一份书面协议记录。
虽然法律上并没有明文规定房东涨租的幅度，也没有给出特别的涨价淮则，但假如房东“狮子大开口”，一次性不合理地涨得太过份，租客当然也有权利不同意房东提出的涨幅。
如果双方无法就租金涨幅达成一致，租约通常会规定双方必须把这件纠纷交给公正的第三方，也就是中立的房租评估师（Chartered Surveyor），对房租的市场价格进行评估。
如果租约当中没有明确规定，房东或租客也可以直接向英国估价署（Valuation Office Agency）求助。
他们的租金专员（Rent Officer）一般会对有关物业进行估价，然后订出一个租金限额，而房东是不可以收取高于该限额的租金。
当然，如果任何一方对租金专员所订的租金有不同意，也可以提出上诉。
之后，租金专员就可能会把案子交给法庭，由法庭对租金做出最终决定。
→ 再进一步：商业租金涨租，双方无法达成共识怎么办？
一般来说，店铺的租约基本上是每过3至5年会需要被评估一次，也就是大家概念中的”涨租金“。
当然，实际上每几年要上涨一次，这必须按照租约的规定。
正常的情况下，当房东想要涨租，价格都是要按照市场的价格来确定的。
而房东一般会写信给租客，说明打算上涨多少房租。
如果租客觉得涨幅过大，就可以回信给房东，告诉房东说自己认为房东所开出的涨幅过大，并且同时可以告知房东自己认为上涨多少才是合理的。
接着，房东有可能再回复租客一个价，然后租客再给房东回复一个…… 在这样的讨价还价过程中，90%的租金上涨都会顺利获得解决。
然而，若是遇到少数房东和租客双方无法达成一致意见的情况下，租约一般都会明确规定，双方必须把这件事情交给公正的第三方来仲裁。
这个公正第三方基本指的就是双方将这件事情委托给注册房屋评估师协会的主席，由他（她）来指定一名中立的房租评估师（Chartered Surveyor）来对店铺房租的市场价格进行评估。
房租评估师的费用一般是双方平摊的，比如说房东和租客各自负担一千镑的费用。
由于这名双方共同的房租评估师既不代表房东，也不代表租客，所以他或她所评估出来的结果应该是中立的，不会偏袒任何一方。
甚至，这样公正的第三方如果认为房东或租客中有任何一方的表现是不合理的，也可以要求不合理的那方给另一方承担相关费用。
此外，除了双方共同的房租评估师，房东和租客也可以各自指派代表自己的房租评估师。
比如说，代表房东那方的房租评估师会向租客给出一个价格，这时租客也可以聘请一位代表自己的房租评估师来帮自己讲价。
然后双方各自的房租评估师就会代表各自那一方出来谈，最后谈成一个确定的房租涨幅（也就是新价格）。
假如到了最后仍然无法达到共识，恐怕就只能打官司解决了。
需要指出的是，在谈成了新的房租价钱后，租客们并不见得是从“谈成新价钱的时间”开始缴交新房租（也就是涨价过后的房租），而是必须看合同上所规定的房租评估日期（Rent review date）为何。
举个例子：如果今天租约上所规定的评估日期是2019年10月份，那么即便房租评估是在2020年1月份才完成，或者房东直到2020年1月份才要求重新评估房租，那么租客届时也需要把新老房租之间的差额给补齐。
再讲得更清楚一点，同样假设是以上的状况：即便新房租的价格是在2020年1月份才出来，所以租客（原来）还是一直支付旧的房租价格；但是在新的房租价格出来以后，租客不只之后需要按照新价格来支付，还需要把自2019年10月份直到2020年1月份之间的新旧房租之间的差额给补交。
除此之外，租客也必须把这段时间内所产生的利息给同时补上（这一般会高于银行利率4%左右）。
只不过租客需要注意的是，在这种情况下，房租的“市场价格”将是按照2019年10月份的，即便房东是在多年以后才回过头要求重新评估房租（比如说到了2020年1月份才说要重新评估），那么也不会按照2020年1月份的市场价格的。
＊今天的文章就到这边。如果莎粉们对于新政策或房租方面，或者还有其他和英国房产及法律相关的问题，都欢迎进一步联系咨询丽莎律师行。
