不管是情侣、夫妇或者是亲人一同买房子，他们都有权共同占有并居住在这一套房产中。如果发生了一些情况导致其中一方被迫离开房产，比如分手、离婚或者家庭纠纷等等，那么，继续留在房产的成员（称之为占用者）则有可能为其占用对方的房产份额支付名义上的租金。
英国法律把它称之为占用租金（Occupation Rent）。
然而，不同的案子有着不同的处理方法，法院不一定会要求每一位占用者缴纳租金的。该命令有着严格的规则。
上周，英国高等法院最新出炉的新案子《Aliv Khatib, Ramzan & Iqbal》再次提到了该问题，并强调了房产受益人需要有什么样的理由才可成功向占用人收取占用租金（Occupation Rent）。
→故事背景
本篇故事围绕着一场家族纠纷案展开，一家四兄弟似乎对父母留下来的一处房产有了很大的争执。
来自巴基斯坦的Ali和妻子Bibi有四个孩子：大儿子Farzand、二儿子Iqbal、三儿子Ramzan、小儿子Parveen。据说，大儿子Farzand属于家族里最厉害的成员，从小就在外打拼，生意做得相当好。于是，他在英国南威尔士Newport买了一套大房产，并把父母和几个兄弟都接过来住。
1986年，Farzand成家了，他和妻子在外又买了一套新房，并离开了家。于是，他把这一套老房产转让给父亲Ali先生，让他和母亲有一个稳定的空间照顾几个年轻的弟弟，同时可以享受安逸的晚年生活。
后来，当家族的几个兄弟成家后，都一一搬出去了。只有老三Ramzan留下来照顾老人。老三Ramzan和夫人Shanaz Akhtar女士以及俩人的孩子们都住在了父母家里。
2003年到2006年期间，Ali和Bibi相继去世了。没想到，他们留下来的这一套家庭住宅的产权问题有了一些争议。
据了解，当Ali去世后，该房产的产权就自动交给了妻子Bibi女士。正如上文提到，2006年，Bibi也去世了。根据她在2003年最新的遗嘱里写着：她要把这套房产的全部捐赠给她的三儿子Ramzan。
这一点似乎让大哥有点不爽。
→大哥申请拿占用租金
2012年，Farzand作为母亲遗嘱执行人的身份开始办理与母亲遗产相关的遗嘱认证手续。这位大哥似乎对这一份遗嘱一直存在异议，不知道他给法院说了什么理由（法院资料里没有提及），母亲2003年版的遗嘱最终被法官判无效。
后来，法官在诉讼中发布了新的命令，支持Ali和Bibi夫人在1997年立下的旧遗嘱。
根据1997年的遗嘱显示，在支付了她的债务、税款、葬礼和遗嘱费用后，Bibi夫人将她所有的不动产和个人财产，都绝对留给了她的丈夫。如果她丈夫先于她去世，她就将她的所有财产绝对地平均分配给她的四个孩子。
2020年1月，大哥Farzand提出了诉讼，要求下令出售该房产。
首先，大哥要求出售自己四分之一的份额给三位弟弟。据说，他将自己的房产份额以高于市价的价格出售给他们——Shanaz Ramzan（三弟Ramazan已去世，Shanaz代替已故丈夫支付）、Iqbal和Parveen，让他们向其支付80,000英镑，作为他们从Bibi夫人的遗产中购买房产的代价。
同时，大哥还要求Shanaz（Ramazan已去世，房子由妻子和孩子一直占用）支付从2006年至今的占用租金。
他说，按照这一份遗嘱来看的话，三弟Ramzan只有权获得Bibi夫人房产的四分之一的份额，而不是有权获得该物业本身的份额。因此，房子长期由三弟以及妻子一家居住，他们有权缴纳占用租金。
据称，大哥还在索赔的记录本上写着，支付8万英镑不应影响索赔人Farzand对第二被告Shanaz Ramzan所欠遗产的占用租金的任何实益权利，他作为继承人有权获得这种权利，拿回那些年的占用租金。
→法官怎么判？
该案审判了多年，最终，高等法院驳回了大哥的论点。
据了解，通过搜集资料，审理此次案子的法官主要需要确定：Ramzan先生或夫人是否有任何造成“排除”或“限制”Farzand对该财产的占领权的行为？如果有的话，才可以引起该法定赔偿。
然而，根据事实，老三Ramzan和夫人并没有存在任何行为来排除或限制Farzand的占有权。
很显然，事实情况是，兄弟姐妹在成年后都搬出了该房产，而Ramzan则和妻子留下来照顾父母。他们留下来照顾父母的这个情况并不属于“排除”当事人留在家的行为。更主要的是，他们也没有限制老大住进家里。
法官指出，大哥Farzand在上诉的时候向法院称自己和兄弟姐妹关系恶化，这是一个“排除”的理由。
然而，法官可以确定的是，他们的关系是从诉讼开始时才变得恶化的，这并不等于Ramzan家族有理由支付占用租金的行为。同时，法官还认为，他们兄弟关系的恶化并不构成排除或限制Farzand在法定制度下的占用权。
法官说：“Farzand有着自己的家庭住宅，按照现实情况来看，他需要和自己的家庭生活在一起，并不是被当事人赶出家门的。”
最后，法院还驳回了Farzand另外的论点，即破产受托人推定有权获得占用租金。
法院作出的结论是，虽然本案没有必要对Farzand在2020年就其在该物业中的四分之一权益收到的8万英镑与可能通过市场租金的方式判给的金额进行比较。但从广义上看，即使出现了占用租金或法定赔偿的问题，这也不是公正的赔偿，因为这样做将是对FarzandAli的过度补偿，对其他兄弟来说并不公正。
丽莎评论
当未婚夫妇分开时，或者正如本案情况一样（遗产受益人闹矛盾时），争议就会产生。每人都有着房产份额，在关系恶化后，如何处理资产确实就成为比较棘手的问题。
当法院决定出售房产时，并将出售的净收益在共同拥有者之间分配时，当事人就不得不经历强烈的争议过程。而这样的争议通常都会涉及到“占用租金”的要求。
显然，并不是所有人都可以成功申请占用租金。情况必须是：如果其中一员被排除在房产之外，其对房产的占用受到“限制”，这才会引发对占用租金诉求和拥有权。
丽莎认为，该案的庭审结果充分说明了一个问题，当事人必须要从一开始就认真分析事实，并找到适当的论据和证据。法院的重点不是考虑索赔方不占用的理由的合理性，而是考虑占用受益人的行为/情况。因此，如果您真的想要向占用方申请占用租金，就要找到自己是被迫排除在外的证据。
那么，哪些行为可以体现申请占用租金的合理性？哪些不可以呢？
根据往年的案例，丽莎总结如下：
占用房产的一方使用过激行为或暴力行为把您“驱逐”在外，您有可能有机会申请占用租金（Dennis v McDonald [1982]）；
如离开的一方是“自愿”离开的，占用房产的一方也曾表示：“随时可以回来”；那么，即便关系破裂了，您也很难申请到占用租金（RePavlou [1993] ）；
如占用房产的一方因照顾孩子而留在房产，您不太可能申请到占用租金，由于该房产仍被用作孩子们的家，法院认为不应判给离开的一方占用租金（Stackv Dowden案[2005年]）。
破产的受托人如从来没有在争议的财产中居住过，那么，无法成功申请占用租金（French v Barcham [2008]）
在审议此类案件时，法院会根据不同的实际情况来进行审查。因此，我们认为，没有一个非常正确和肯定的回答，每个家庭可能会有不同的结果。我们建议，如果您对“占用租金”有疑惑，请立刻联系您的法律顾问，看看应该如何处理。
如您有相似疑问，可进一步联系丽莎律师行，我们的房产部门律师以及诉讼团队会根据不同的情况来给您提供专业的建议。
> 📱 丽莎的“掌上律师”服务 📱 <
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何使用丽莎APP，莎粉们可点击这里 ↓
丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。
您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。您说，我们做！委托丽莎，从来没有如此简单过！
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者有其他法律问题，都可以直接联系丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk），或者通过我们旗下官网和《丽莎知道》微信公众号（UK-LISA），官方微博（www.weibo.com/lisaslaw）咨询丽莎。
丽莎律师行联络邮箱：info@lisaslaw.co.uk
联络电话：020 7928 0276
联络微信号：lisaslaw003
《丽莎知道》官方微博：www.weibo.com/lisaslaw；手机版：www.weibo.cn/lisaslaw
扫一扫，《丽莎知道》微信公众号：
