英国法律规定，卖家在出售土地或房产时有义务披露所掌握的所有信息，包括对其价值产生的负面影响以及可能会影响潜在买家决策的任何缺陷，无论买方是否就这些事项提出询问。
您可不要忽视该规则，如果您没有提供相关信息，或者提供误导性信息，则有可能遭到刑事指控；如果交易进行完毕，买家也有权撤销合同，最终反倒让您损失惨重。
今天，我们一起来看高等法院新出炉的案子《SPS Groundworks v Mahil》，一块土地在拍卖行竞卖，然而，中标者却没有完成这笔交易，卖方只好以更低的价格将土地转售他人，亏了不少。诉讼随之而来，卖家向买家提出违约索赔，没想到却被买方反诉，告他未能披露土地产权的缺陷和限制，要求赔偿更高金额。最后，谁赢了？
→故事背景
2019年，莱斯特的马希尔先生和夫人在报纸上看到一条土地出售的广告。广告成，该土地位于莱斯特郡斯托顿村高尔比巷的一栋居民住宅旁边，一个月后会在当地拍卖行进行拍卖。
随后，马希尔先生和夫人亲自来到现场参观了这一块土地。马希尔先生称，这一片土地所处的位置非常好，有着足够的空间，对面还有一个教堂以及居民楼。于是，俩口子决定买下这一块土地，打算开发家庭住宅。
2月12日，马希尔夫人如约参加这一场土地拍卖会，并以130,000英镑的落槌价赢得该地块。随后，她签署了一份销售协议，并支付了13,000英镑的定金，约定完成日期为2019年3月12日。
然而，奇怪的是，马希尔夫人没有按承诺来完成交易。据法院资料显示，该土地的拥有者史密斯先生给马希尔夫人发出了完成通知书，却遭到她拒绝。
史密斯先生只好接受，并在第二次拍卖会中以低价售出，与第一次拍卖的价格相差很大。史密斯先生认为，马希尔的违约行为导致了他经济受损，于是，他立刻向马希尔一家提出索赔。
马希尔先生以及夫人非常生气，立刻反对这一索赔行为。
原来，他们在竞拍后发现，这一片土地根本无法进行再开发。史密斯先生并没有向竞拍者披露土地产权的缺陷，销售文件中也没有提到该土地有着众多限制问题。她提出反诉，要求偿还定金和买方的溢价，金额为14,074英镑。
→卖方没披露什么？
事情要从2017年开始说起，史密斯先生购买了这一块土地，成交价为87,000英镑。出售后，该土地相邻房产的业主找到了史密斯先生，表示他想购买这一块土地，并对史密斯先生出价。然而，史密斯拒绝了邻居的提议。
原来，史密斯先生想在这一块土地上进行再次开发。随后，他立刻与当地规划官员见面，讨论土地发展的问题。
不过，史密斯先生被告知，这块土地的大部分都被列为重要的公共空间，不允许被开发。如果他非要修改现有的计划，应该与教区委员会接触。史密斯先生立刻与教区委员会进行了接触，但遭到了拒绝。由于现金流的问题，史密斯先生最终决定在拍卖会上出售这块土地。
据了解，史密斯先生向社会各界发出的拍卖广告非常诱惑，并重点描述它有着很好的开发空间：”该地块有着很好的发展空间，取决于任何必要的规划许可，是一个极好的投资机会。所有的规划查询应向哈伯勒区议会提出。”
很快，教区委员会看到了这则广告，立刻给史密斯先生写了一封信，要求他更改广告内容，并向潜在的竞标者透露以下三点真实信息：
该土地所在地区被哈伯勒区议会登记为“绿地”，因此，它受到保护不被允许开发；
存在着一个土地增值条款（Overage clause）。该条款规定，如果该地块由于再开发或者获得了开发许可从而增值的话，买方需要向该条款的受益人，也就是该土地在2007年进行交易时的卖家，交付一定数量的费用。也就是说，万一土地可以进行开发的话，买家也需要把自己可能获得的利润的一部分分给别人。
村内的任何进一步发展都是不可持续的。换句话就是，这个地块基本就不会再获得进一步开发的许可。
教区委员会的工作人员强调，这些规定与广告词中的”很好的发展空间”定义相差甚远！他们希望史密斯先生能够提醒潜在购买者，避免损失。
然而，史密斯并没有按照信中的要求来做。后来，教区委员会的工作人员立刻找到拍卖会的负责人，要求他们在网上描述。随后，拍卖会在土地信息旁加上一个法律包，写着这些警示消息。
然而，竞标者马希尔夫人却没有看到该法律包。
马希尔夫人说：“我们当时在拍卖网站上看到该土地的图片，确实也发现它旁边有着一个法律文件。我们试图下载，但是它一直在缓冲而无法下载成功。
当我们支付定金和应付费用的时候，该地的郊区委员会代表找到了我，给了我一份信的副本，这时我才知道，原来我们不可能在这一块土地上开发的。后来，我们再一次尝试下载法律文件，终于发现了超限条款。”
她夫人认为，卖方的广告词有误导，卖家并没有按照义务清晰披露他们所知道的产权缺陷。合同相关的条款不能弥补未披露的缺陷，使违约的供应商能够规避责任。如果没有披露重大缺陷，购买者有权撤销合同的。
史密斯先生对其进行反驳，他认为，拍卖行已采取了合理的措施，在网上提供了文件。竞标者有必要自己检查信息的内容。
“拍卖会上有一个醒目的标志，鼓励人们阅读法律文件，拍卖师帕克先生也提到在竞拍前阅读法律文件的必要性，这是竞标者的责任。”
→法官怎么判？
双方确实对土地的所有权包含缺陷这一事实没有争议，那么，法院究竟怎么判呢？
在初级法院里，一审法官认为，购买者没有阅读法律资料，是咎由自取。初级法院认为，马希尔先生以及夫人属于有经验的房地产开发商，法律资料中已经描述了相关缺陷，包括超额费用。购房者没有看清问题，是他们的错。
然而，在上诉过程中，高级法院的法官并不同意以上观点。他认为，卖方违反了披露产权缺陷的义务。在拍卖行的法律资料中包括这些信息是不够的，这些只是“注意事项”的表现，买方需要交付的超额费用并没有被标明。这些缺陷本应该特别提醒竞标者注意，但却没有。法院还认为，合同中的一项条款，即土地的出售受制于文件中的事项，并且买方接受所有权，并不是卖方的免责牌。
最终，法院决定，由于未披露的所有权缺陷，买方有权撤销合同并收回其定金。
据了解，在上诉时，马希尔先生还对卖家进行虚假陈述的指控。针对该索赔，法院认为，卖家确实对情况进行了虚假陈述，对土地的描述是具有”极好的”发展空间，这与80%的土地不可开发的事实是不一致的。
然而，购买者在这部分案件中败诉，因为他们没有受到虚假陈述的影响。他们购买土地仅仅是基于他们对土地的看法，他们并没有依赖目录中的内容。
→丽莎怎么看？
关于本案有两方面的提醒。
第一，卖方有必要确保遵守披露义务。
从本案就可以看出，哪怕您的出售信息里包含着一些注意事项，这不适用于所有权缺陷的披露原则。也就是说，卖方必须主动（甚至可以说向外宣传）某项缺陷才能算数，并且要指出有可能会破坏买方的期许价值，以便让普通购买者了解特定的困难是什么。
按我们的经验来看，很少有产权是完全一点问题也没有的。卖方必须要诚实积极地强调所有不利的地役权、契约和其他产权上的限制。即便有一些问题是不易被发现，卖方也不能掉以轻心，如果对任何灰色区域保持”低调”，一定是不明智的做法。
第二，谨慎宣传，避免虚假陈述
虽然买家并没有在虚假陈述上拿到胜诉，但对于卖方来说，这也是一个有用的提醒。在做任何广告的时候，一定要控制“度”，一旦夸张说明，比如像本案“极好“的发展空间，假如买方因为信任该陈述后受到任何损害，卖方也得负上责任。
如果消费者在购买或销售时不太清楚需要披露哪些消息，请立刻联系丽莎律师行，我们房产部门以及诉讼部门会给您提供具体专业的建议。
好了，本期《丽莎说案》就到这里。我们下一期再见，希望本篇文章对您带来帮助。
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