在英国购买租赁产权房产(公寓或别墅)，这就意味着，业主所拥有的产权期限会随着居住年龄变得越来越短。如果您购买的是一套二手房，您的租赁期限会更短一些。那该怎么办呢？不要绝望，英国法律赋予您续租的权利。
不过，延长租约的成本很高，而且法律程序复杂。因此，您需要在购买前就应该想清楚，是否值得购买？以及居住了一段时间后，是否应该延租约呢？
本篇，丽莎专门就为大家讲讲：
- 延长租约的基本介绍
- 什么情况下需要延长租约期限？
- 延续租约期限需要花费多少资金？
- 延长租约的步骤
- 其他相关问题和建议
延长租约是什么？
通常来说，您在购买一套租赁产权的房产时，会有一个特定的期限，它随着居住年龄缩短。等到您的租赁产权到达该期限后，房产的所有权将归还给永久产权人。
毫无疑问，如果您购买的是一套二手租赁产权房产，您的租赁期是一定比新房要短的。当然，您可以在原租赁期限上延长额外的年限。简单的理解，延长租约指在原租约上增加年限，延长您拥有房产的时间。
您可以通过直接与房东谈判或者通过送达第42条通知来实现这一目的。同时，您可以从土地注册处的网站上下载租赁权证，只需3英镑就可以知道您的租约还有多长时间。
什么情况下需要延长租约？
那么，我应该延长我的租约吗？
延长租约是一个昂贵又复杂的程序，在您决定办理该手续之前，您需要好好思考，您是否值得付出？按照一般的经验法则来讲，如果您的租约少于90年，您几乎肯定是需要尝试延长它的，因为：
租赁期短的房产比租赁期长的房产价值低（如果租赁期低于80年，情况尤其如此）
租约较短的房产更难获得抵押贷款，因为抵押贷款公司会担心其价值可能会下降，因此不会成为很好的担保。
租约较短的房产可能更难出售
那么，在什么情况下可能不太适合延长呢？总的来说，在以下情况下，可能不值得为延长租约而花钱和费事：
你的租约已经很长了（超过90年），延长它可能没有什么好处（除非您想摆脱地租）；
您手头拮据，而且已经抵押了很多东西。延长租约可能非常昂贵（数千英镑），所以您需要先弄清楚您是否能负担得起？
您打算住几年就搬走（除非您需要延长租约来吸引买家）；
您打算买下整个永久产权（拥有房屋的永久产权，延长租约的问题就不存在了；如果是公寓，租约可能仍然需要延长。不过，如果您和您的邻居属于共同永久产权人的情况，那么，您也是有机会购买整个永久产权的）
在您居住的这一生里，您可能都不会超过租约期限，同时，让您的继承人继承这个问题比较合适的。
2021年，政府向市民承诺，正在计划进行重大的租赁改革，使延长租约变得更加容易和简单。然而，丽莎目前还没接到任何新的消息，也还不知道该计划是否能通过议会决定并成为法律。所以，您可以好好想象是否值得等待？
当然，丽莎提到的这些问题都是一些最基本经验，很多情况因人而异，所以，在延长期限之前，莎粉们需要根据本身的情况来分析利弊。
延长我的租约需要多少钱？
延长租约主要会包括两个部分的开销：延长租约的费用+其他专业费用
首先，我们来看看第一部分。通常来说，延长租约的费用有着许多因素考虑：
房产的价值
租约的剩余年限
每年的地租
租赁者支付的房产改善价值，比如升级锅炉、电线、窗户或者门等等
外部因素，如预期投资回报率
这是一个复杂的计算，也是一个主观的计算，它是可以和永久产权人协商的或者说由法庭决定。不过，可以肯定的是，租约所剩的年限越少，延长租约的费用成本就会越高。
80年以下的租约尤其如此，延长租约的成本会受到婚姻价值（Marriage Value）或者称之为协同价值的影响而急剧上升。简而言之，婚姻价值是指租赁期延长后房产价值的增加。在租赁期少于80年的情况下，永久产权人在法律上有权获得50%的额外价值。
在60年左右的时候，延长租约的成本每年会增加房产价值的1%，也就是说，如果房产价值为25万英镑，延长租约的费用每年会增加2500英镑左右。
据一位购房者介绍，他找到了一个仅剩下16年的房屋续租的费用，在7.7万英镑到9.9万英镑之间。还有一些数据显示，一套20万英镑的公寓，如果它的租约还剩下90年，平均需要4500英镑的续租费，如果还有60年则是28000英镑不等。
您可以通过网上查找一些计算软件来计算延期的费用。不过，我们建议，如果经济允许，最好找一名有租约延期经验的估价师来帮助您估算，专业人士可以帮助您躲避一些不合理的费用。
除了购买额外租约的成本之外，您需要准备其他专业费用（2千至3千英镑甚至更多）包括：
获得法律咨询以及起草新租约的法律费用（您的律师，如果涉及官司，费用会更高）
延长租约的估价报告(测量师)
您的永久产权持有人的合理法律费用
土地注册处的费用
印花税。没错，这一笔费用也适用于延期，就像购买房屋一样。不过，如果您为延长租约而支付的溢价低于40,000英镑，您就不用支付印花税。
延长租约的步骤是什么？
在这里，我们总结了五大大步骤：
第一，委托一名律师
确保找到一位在租赁权延期有经验的律师，获取报价并且进行比较。丽莎律师行在这一方面很有经验，如果有需求，可咨询我们。
第二，对房产延期费用进行估价
估价师会建议您延长租约的现实成本，同时，您的估价师会收集证据来支持您的报价，方便再与永久产权人谈判时用到。
第三，正式通知永久产权人以及提出报价
您需要告知永久产权人您希望延长租约，以及将采取的法定途径；律师会根据1993年的《租赁改革、住房和城市发展法》，向永久产权人发出第42条通知，提出延长租约的价格。
第四，支付押金
大多数永久产权业主都会要求您支付押金，这将是250英镑或建议的溢价的10%，以较高者为准。
第五，商谈价格
您的律师会指定房东何时对您的报价作出回应；通常来说，这必须是在您发出通知后的两个月内。如果房东不接受您提出的价格，您就必须进行谈判。如果您仍然不能达成协议，您将不得不向第一级法庭（财产庭）申请。虽然诉诸法庭的案件比较少见，但它们可能很费时和昂贵，所以如果可以的话，最好是避免这种情况。
通常来说，延长租约的过程通常需要3至12个月，通过有效的估价师、律师和其他专业人员的帮助，可以使过程更快。然而，如果您的房子或者公寓涉及一些问题，时间会更长，有些业主可能经过两年的时间，租约延期才通过了。
其他一些建议
我们经常会接到莎粉的提问，比如，我怎样才能降低延长租约的成本？
我们的建议有三点：
尽快行动！你拖延的时间越长，成本可能就越高。
聘请法律专家，在整个过程中为您提供支持
一定要找有经验的专业测量师，为您作出正确的估价溢价，以避免支付过高的费用。
很多莎粉们还会有这样的疑问，是否值得尝试购买永久产权而不是延长租约呢？
这个问题因人而异，如果可以的话，买下房屋永久产权当然是最好的方式，这样您就可以一直拥有它。但这个过程中涉及更加复杂的法律程序和费用。打个比方，如果您是住在一栋公寓大楼里，您可能还需要得到一半以上的租赁者同意。我们接下来会单独写一篇文章告诉大家，如何在拥有租赁产权的基础上购买永久产权。
好了，如果您对续约的情况还有什么不清楚的，可以进一步咨询丽莎律师行。我们的律师也提供延长租期的法律服务，为您提供专业的法律建议。
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