对于很多海外投资者而言，购买期房是非常具有吸引力的。一是可以以低折扣预定下一块好地皮，等到房子建好后，房价可能比最初购买价高出了好几倍。
其实，购买期房对地产开发商来说最有利，对于物业买家来说有着很大的风险。
我们最可能想到的情况：开发商破产，期房变成烂尾楼，您支付的预付款可能就没了踪影。除了这个，购买期房还有其他意想不到的风险。
最近，来自英国的五位豪宅业主非常困惑。他们购买的期房，每套价值百万英镑，工程才刚完工就被告知：政府要强制拆除这五栋房产。为什么要拆除呢？就在他们摸不清头脑时，开发商还消失了，谁来承担这笔巨额损失？
业主还没入住，却收到拆除通知
2014年，英国的一家开发商Sparkle买下了曼彻斯特博尔顿镇一片田园上的地皮。拿到项目开发的批准后，该开发商立刻向市场上推广他们在这块地皮上的房产开发项目——五栋六居室的豪华别墅。
2016年年初，在五栋六居室的豪华期房正式销售期间，一名叫Raja的企业家看中了该项目，并支付了105.7万英镑拿下其中一套期房项目。 没过多久 ，英国的一名女士Alison和丈夫也花了90万英镑买下了第五号地块的期房项目。随后， 另外三个期房项目也分别被其他业主们拿下，听说，他们的成交价分别都在100万英镑左右。
Raja说： “开发商告诉我，他们的建设楼房的规划许可证早已到位，我非常满意，2016年买下后，我就把所有事情都交给了开发商了，他们也确实告诉我，他们会根据规划许可同意书上的要求来建造的。 “
这些业主们在付完款后，都在等待着他们梦想中的豪华住宅建成。可万万没想到，房子才刚刚建好，还没入住呢，这噩梦就来了。2018年，业主们接到了一份通知，当地议会称，要将这里夷为平地，强制拆除五栋豪宅。
这五栋房子的业主们感到非常困惑，他们根本不知道为什么议会要强拆房屋，直到一次听证会上，他们终于知道了事情的真相。
房屋并未按规划许可要求建设
原来，在2016年10月房子完成大部分建造准备要进行精装时，当地议会就接到了市民的投诉。通过调查，当地议会的执法人员发现，开发商并没有按照原先批准的规划要求来建造这五栋房产，于是立刻命令开发商停工。
有证据显示，该地皮的一号房产项目比政府允许的面积大出31%，二号房产大出了19%，三号房产大出32%，四号大出33%。此外，从以下图片可以看出，房屋的建造位置也和原来申请书上的不一致，有两栋房屋已经完全偏离了原来的规划位置。
在英国法律下，如果开发商未遵守申请书上的细节，或者违反申请规划要求里的一项或多项条件，都被称之为“违反规划行为”。违反规划的行为不算违法，一般情况下，当地议会可以给开发商额外机会再次提交一份“追溯申请书”。也就是说，房屋建造者可以根据目前建设情况再提交一份规划申请，以重新获得批准。当然，如果政府觉得您的新规划破坏了原则，他们是有权拒绝的。
据了解，2017年3月，为保留现有房屋的建造，开发商确实向当地议会提交了一份追溯规划申请。不幸的是，6月份，该追溯规划申请被政府拒绝了。当地规划局给出的理由是：该房产开发项目在绿化带中的位置，附近有开阔的田野，农场。如果没有按照第一份规定来建造，它完全大大破坏了景观，完全不可行。
四个月后，该开发商又提交了另外一份追溯规划申请，坚持要保留房屋现有的模样。其实在这个时候，当地议会已退步了，他们给出了一个比较折中的方案：如果开发商可以选择性拆除或者重新选择房屋位置，就可以考虑同意该申请。也就是说，政府不要求您把五个房子都拆了，您只要把其中比较严重的拆除，再重新修建就行。
可是，这个折中方案却被开发商拒绝，他们坚持以这一份方案提交。毫无疑问，2018年5月，第二份追溯申请又被拒绝。
在与开发商陷入僵局后，2018年，政府发出了强制执行通知：必须将整个开发项目夷为平地。
业主对房屋问题并未知情
得知事情的前因后果，业主们确实是能理解当地议会的做法，可是他们感到非常委屈，他们根本不知道房屋的建设出了问题。
Raja称，自2018年政府发出了强制拆除的通知后，他一直都在找开发商谈判，可是，开发商却拒绝为其所作所为负责。最可怕的是，现在开发商还消失了，根本也无法联系上。直到2021年，Raja已经花了超过21.5万英镑房租费以及其他的法律费用。
“如果是一栋房子出现了问题我可以理解，我可以负责，可是，整个开发项目都出现了问题，这难道不应该是开发商的责任吗？“
五号豪宅的Alison也告诉英媒：
“开发商早就知道了他们的建设出现了问题，可是，他们从始至终也没有告诉我项目存在问题了，还要坚持把房子卖给我们。他们太黑心了。我们卖掉了博尔顿的住房和湖区的第二套住房才购买了这套房子的。这么一搞，我们只能租房了。”
这些业主们都感到非常无奈，这件事改变了他们的生活，他们现在承受着经济压力，还要不断和当地议会谈判，试图解决这个问题，可依旧毫无结果。
据英媒介绍，由于这五栋房产的建设确实存在问题，当地议会以及规划局是在其权利范围内采取的执法行动，他们有权叫停和拆除不符合计划的房产开发项目。目前，保留已建好建筑的申请已被拒绝，不管如何谈判，最后的决定依旧是——五栋百万英镑豪宅将在六个月内被拆除。
对于开发商是否会有相关的赔偿，目前尚未清楚。不过据英媒报道，这几个业主已经开启了法律程序，对开发商提出上诉。丽莎在这里，也祝愿业主们能够申请到足够的补偿吧。
丽莎建议：购买期房，业主需要更加谨慎
其实，在现实生活中，如果一不小心，我们每一位购房者都有可能碰到像Raja和Alison的遭遇。
现在非常多的房地产项目都是以期房销售的，换句话说，开发商拿下一块地，向业主们推荐他们在这块地皮上的开发项目，楼房尚未建成之前，业主们可提前购买。通常来说，购买这种计划外房产，确实有一些好处，所以吸引了不少业主：
- 您的新家建成之后，它的价值可能超过您当初支付的价格
- 由于是未开发的项目，您可能有一个非常大的折扣就可获得非常好的地块。
- 获得强劲的资本增值，可在完工前再出售获利
可是，它也有很多风险：
- 您可能需要一个漫长的等待，同意购买时签订的一个日期可能和实际建成的日期不一致的。
- 大多数贷款人不提供这些计划外房产的抵押贷款；
- 您可能发现货不对板。开发商在项目宣传上很夸张，当您真正入住后发现，空间比宣传的小，样子也不一致等等。
- 开发商破产，预定金没了影。
- 就如本篇文章的事例一样，开发商并未告知业主建设出现了问题，最后，损失惨重。
丽莎律师行房产律师李依玲认为，这件案子的业主们确实很无辜，可是，他们的损失也源于他们不够谨慎，太相信开发商了。
“当然，媒体提供的信息有限，我们不知道业主是否在购买房产项目前已经对开发商有全面的调查。不过，我们还是要提醒业主们，假如您选择投资期房，审查开发商这一个环节是非常重要的，包括审查开发商的名声，实力，以及曾经开发过的项目等等。您在跟他们交易的过程中，他们期望项目的所有宣传手册这些都得保留，以便作为日后的证据。
其次，您既然购买了期房就应该从始至终上心一些，一定要对整个规划的内容有掌握。
另外，从媒体提供的信息来看，Raja是一口气交了100多万英镑的现金，我们不知道这属于定金还是房屋的全部金额了。但购买期房，我们都建议业主，即便您再有钱也好，项目没有完工，没有检查合格之前，都不该全额付款，这样，当您碰到问题时，您的损失才不至于那么大。通常情况下，当业主购买期房时，一般是支付10%的定金，随后按照阶段性付款，剩余的部分则将在完工后才支付。“
还有一点值得提醒的是，在购买期房时，房产律师充当着非常重要的角色，律师也属于一个把关人，除了为您做交换准备，合同交换意外，还会为您审查一系列问题。
“通常来说，我们在接到客户的购房案子后，都会负责调查非常多的问题。比如，期房项目的开发商财务状况如何，业主购买的土地是否有完整的产权；它的出售是否有瑕疵；该土地是否确定是被允许开发的，以及房产建造是否符合相关规定等等。因此，我们建议您在购买任何房产前，都应该咨询法律意见，并请一位比较靠谱的律师为您全面审查。”
好了，本篇文章就到这里，如果您对文章还有不理解的可以随时咨询我们；如果刚好您不幸也碰到了像文章主人公一样的情况，请不要犹豫，立刻找我们，我们团队会为您提供最专业的法律意见。
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