惨！房东在房顶扩建，导致公寓天花板坍塌！租赁业主无家可归

众所周知，在英国购买租赁产权（leasehold）房产，在现行法律框架下，购房者实际获得的只是房产的长期“使用权”，而非对建筑本身的完整所有权。永久产权业主（freeholder）依然对房屋结构及整栋楼拥有核心控制权，这一制度安排也为租赁产权业主带来了潜在风险。

根据BBC的最新报道，英格兰萨里郡（Surrey）一处公寓楼的多名业主正陷入困境：永久产权业主在获批于屋顶进行扩建施工后，工程却严重失控，直接损害了原有住宅结构，最终导致多位租赁产权业主无法继续居住，甚至一度无家可归。

永久产权业主要建新公寓

凯特·莫里斯（Kate Morris）在英国萨里郡阿什福德（Ashford, Surrey）购买了一套两居室公寓，产权形式为租赁产权（leasehold）。

这栋建筑只有两层，共六套公寓，凯特的住房位于顶层。

2021年，凯特正准备出售这套公寓。然而，就在交易即将完成前的几周，她突然收到了一封来自该建筑永久产权业主（freeholder）的信。

信中称，这栋楼的永久产权已经转手出售，新业主不仅获得了该建筑的所有权，还取得了在现有屋顶之上加建两套公寓的规划许可。

换句话说，新的建筑工程将直接建在凯特以及她的两位邻居——劳拉（Laura）和汤姆（Tom）——居住的公寓正上方。

汤姆、劳拉和他们的儿子乔治正一起坐在客厅里一张浅色的沙发上。汤姆穿着橙色T恤和红色短裤，劳拉则顶着一头亮蓝色和紫色相间的头发，穿着一件黑色碎花衬衫。坐在前面的乔治穿着一件浅灰色T恤，上面印着“FIRETRAP”（火灾陷阱）的字样。背景墙由一面蓝色墙和一面米色墙组成，形成鲜明的对比。

凯特告诉我们，她随后多次致信新的永久产权业主——Magnitude Developments Ltd及其所有者阿明·拉扎（Ameen Raza），要求对施工计划、风险控制以及对现有住户的影响作出说明。但始终没有收到任何回复。由于不确定性太大，她的买家最终选择取消交易。

屋顶扩建引发的灾难

据悉，屋顶扩建工程于2022年春季正式开始。但施工一开始，住户与建筑承包商之间的冲突便不断出现。

“他们每次到现场都会出问题，工人从屋顶往下扔东西，完全不顾我们的安全。有一天早上我醒来，发现他们把什么东西掉进了我们的卧室天花板，天花板直接掉下来一大块。”

更糟糕的是，凯特家中的天花板随后开始出现破洞。虽然施工方临时加装了遮盖物，但到了2022年夏天，这些临时措施也开始漏水。

凯特一度担心整栋房屋的结构安全，甚至可能发生坍塌，并多次向房屋所有者发出警告。

她的担忧最终成为现实。2022年8月，凯特家的天花板彻底坍塌。随后，大量鸽子涌入室内，几乎每个房间都被鸟粪覆盖。

“我的家具、电视、珍贵的纪念物品、照片和书籍全部被毁了，但我的房屋保险公司拒绝赔付，理由是房屋没有得到充分的防水保护。”

房间脏乱不堪，摆放着白色置物架和立方体储物抽屉。台面和地板上满是碎屑、灰尘和隔热材料。一袋破损的宠物食品散落在置物架附近的地板上，墙壁和踢脚板也布满了破损和污垢。整个房间显得破败不堪，无人照管。

法律文件显示，在事故发生后，Magnitude Developments Ltd曾表示，如果住户放弃对该公司的所有索赔，它愿意修复造成的损坏。公司方面声称，租赁权持有人“无理地拒绝”了这一提议。

然而，住户们给出了完全不同的解释。他们表示，之所以拒绝，是因为修复工程仍将由同一批承包商负责，而对方既无法提供任何施工保修，也无法出示有效的保险证明。

从地面拍摄的公寓楼全景。整栋楼都被脚手架覆盖，二楼的窗户上挂满了大块的塑料布。楼前有一道围栏，两侧都是房屋。

事故发生后，这栋楼里的大多数居民都被迫搬离。Magnitude公司后来在法庭上声称，他们曾为住户提供临时替代住所，供施工期间居住，但住户并未接受这一安排。对此，凯特和劳拉均明确表示反对这一说法。

凯特说，他们根本没有提供临时替代住所。那段时间她只能睡在父母家的地板上。劳拉和汤姆则搬去和朋友同住在考文垂（Coventry），那里距离他们的家和劳拉的工作地点足足有100英里。

“我的精神状态急剧恶化，真的太糟糕了，这件事对我的打击远远超出了我的心理准备。”

就在这一时期，劳拉孩子出生了。尽管屋顶工程仍在继续，她和汤姆最终还是决定搬回自己严重受损的公寓。

“我们后来生了个宝宝，他的肺部状况并不好，但我们每天早上醒来，头顶上就是发电机的轰鸣声，空气里全是刺鼻的汽油味。”

施工叫停与法律纠纷

2024年3月，英国健康与安全执行局（Health and Safety Executive）向该建筑发出了“禁止通知（prohibition notice）”，工程被迫停止。

按照程序，租赁权纠纷通常可以通过仲裁庭（tribunal）解决，但凯特、劳拉以及另一位租赁权持有人选择在民事法庭提起诉讼。今年4 月案件开庭时，法官表示，他收到一封信，告知法院：土地所有者 Magnitude Developments Ltd 已正式进入清算程序（liquidation）。没有任何迹象表明该破产程序存在不当行为。

庭审前提交的文件还显示，Magnitude曾试图将其施工承包商追加为被告，指控对方在施工期间未能妥善保护建筑，使其暴露于风雨等自然因素之中。

最终，Magnitude公司并未出庭应诉。法官判令该公司向承租人支付超过10万英镑的赔偿金。

但是，由于Magnitude已进入清算程序，钱一直拿不到。承租人随后尝试将公司前董事阿明·拉扎（Ameen Raza）本人列为被告。他们的律师认为，尽管Magnitude是名义上的土地所有者，但拉扎先生在公司运营中实际掌握着关键的财务控制权。

在随后的听证会上，第二位法官承认案件存在“严重问题”，但仍驳回了要求拉扎先生承担个人责任的申请。同时，由于申请失败，法官裁定承租人需支付拉扎先生7,000英镑的诉讼费用。

土地登记文件显示，在诉讼进行期间，Magnitude已以30万英镑的价格出售了该建筑的永久产权。2024年 5 月，一家名为 Imperial Prime Properties Ltd的公司购入了该物业。该公司成立于当年1月，注册地址位于伦敦市中心的一处虚拟办公室。BBC未能找到该公司的官方网站或联系电话，对方也拒绝作出书面回应。

“我们完全无能为力”

租赁权持有人表示，他们感到彻底“无能为力”，因为永久产权公司的董事或股东几乎无需承担任何个人责任。汤姆认为，这一制度明显有利于此前的永久产权公司以及拉扎本人。

“他躲在公司这层保护伞后面。有人可以彻底毁掉别人的家，然后全身而退，这让我感到非常愤怒和沮丧。”

根据BBC最新的报道，目前，这些租户仍在与相关公司进行法律斗争。他们所在地的地方政府——斯佩尔索恩自治市议会（Spelthorne Borough Council）已清理了鸽子，并对该建筑进行了“防虫害处理”，同时将尝试向业主追讨相关费用。

然而，建筑至今仍未完工，原本应安装窗户的地方仍然敞开，住户担心鸽子随时可能再次返回。目前，这栋六套公寓的建筑中，只有三套仍有人居住，其他根本住不了。所有业主都无法出售自己的房产。