英国湖区（Lake District）有一个曾被诗人威廉·华兹华斯（William Wordsworth）称为“人类有史以来最美丽的地方”的村庄——格拉斯米尔（Grasmere）。如今，这座宁静的历史村庄却因为一家烤肉店陷入争议。

当地一家餐厅计划改造成土耳其烤肉店，并有望成为格拉斯米尔的第一家烤肉店，但申请却遭到规划部门拒绝。究竟是什么原因，一家普通的烤肉店就可以在村里引发如此强烈的反对？餐厅想换个风格，也不行吗？

土耳其烧烤店会影响山村环境？

餐厅老板肖恩·赫德尔（Shwan Khder），希望将位于斯托克巷（Stock Lane）的Goody Blakes改造成一家名为Grasmere Kebab的土耳其烤肉店。

最初，他向湖区国家公园管理局（Lake District National Park Authority）提交申请，希望在餐厅后墙安装一个“隐蔽”的新烟囱，并对建筑进行一些小幅改动，以便安装烧烤设备。

但这项计划很快遭到了当地居民和湖区教区议会（Lake District Parish Council）的反对。教区议会建议拒绝申请，认为一家烤肉店会给村庄环境带来影响，并且与周边住宅不相符，破坏该村部分地区的特色。

在提交给规划部门的意见中，议会表示，格拉斯米尔是一个独特的历史村庄，任何新的开发都应该保护和补充当地的特殊环境，而不是削弱它。随着申请进入审批程序，当地的反对声音也逐渐增多。

一名书商朱利安·海德（Julian Hyde）认为，在格拉斯米尔开一家烤肉店令人震惊。他担心这可能成为改变村庄面貌的第一步。

“接下来可能会有人在旁边开一家炸鱼薯条店，然后外卖产生的垃圾会越来越多，最终失控。”

一家零售店Barney’s Newsbox的老板约翰·洛瑟（John Lowther）同样强烈反对这项计划。他说自己已经在格拉斯米尔生活了40多年，尤其担心外卖店带来的交通和噪音。作为素食主义者，他还直言自己不会去那里，并认为格拉斯米尔根本不需要烤肉店。

据说，这家餐厅属于商民一体的建筑，餐厅楼上公寓的业主凯尔·温尼斯（Kyle Wynass）向湖区国家公园管理局提交了反对意见，称这家外卖店将成为一个完全不符合这里主要住宅区性质的碍眼物。

另一位共同业主温尼斯（Wynass）则警告称，这项计划可能对我们的业务和物业价值产生不利影响。

不过，村民的态度并非一边倒。有人认为这是正常的商业行为，在村里开一家烤肉店并没有什么不妥，甚至已经有人表示，自己一定会去尝尝。

最终还是被拒绝

2026年5月，湖区国家公园管理局正式拒绝了他们的申请。湖区国家公园管理局开发管理主管安德鲁·史密斯（Andrew Smith）表示，拒绝申请主要基于三个方面的原因：

首先，计划安装的外部烟道距离邻居的卧室窗户过近，可能导致噪音和气味影响附近居民的居住条件；其次，烟道本身的外观可能削弱格拉斯米尔保护区的特色和视觉环境。此外，规划部门认为潜在的停车需求可能带来道路安全问题，而申请方案并没有充分解决这一问题。

湖区教区议会也强调，争议的核心并不是反对某一种特定食物，而是这个地点是否适合开展这样的商业活动。

不过，事情并没有就此结束。当地政府表示，如果赫德尔对拒绝决定不满，他仍然有权向国务大臣提出上诉。于是，这场围绕一家烤肉店的争论可能还没有结束。据说，他们还可能继续反抗！

丽莎评论

大家看到这里可能会有点好奇：这本来不就是一家已经获批、并经营多年的餐厅吗？如果只是在原有基础上改成一家土耳其烤肉店，为什么就突然无法通过审批了呢？

通常来说，在英格兰的规划制度下，餐厅（restaurant）和热食外卖店（hot food takeaway）在规划用途上并不完全相同。餐厅通常属于 Class E，而以外带热食为主要经营模式的店铺则属于 sui generis（特殊用途）。

因此，如果经营模式确实从餐厅转变为以外卖为主的热食店，就可能涉及change of use（用途变更），并需要重新申请规划许可。

不过，目前公开报道的信息并没有清楚说明，这次申请究竟属于哪一种情况。我们也无法确定，申请人究竟是想把餐厅改成烤肉外卖店，还是仍然作为一家提供堂食和外带的烤肉餐厅。

如果只是把原来的餐厅改成另一种类型的餐厅，未必就构成用途变更。相反，规划部门可能更加关注由此产生的环境、噪音、气味、建筑外观以及历史保护等问题。

这一点在格拉斯米尔尤其重要。这里位于湖区国家公园，同时具有特殊的历史和景观价值，并不是普通城区。因此，当地规划部门对于建筑外观、噪音、气味、交通和停车等问题，可能会采取更严格的审查标准。

所以，在没有看到完整规划申请和当地具体规划政策之前，我们也不能简单地说，规划部门拒绝这项申请就是因为“餐厅不能改成烤肉店”。

不过，这个案例确实给准备买店、租店或者开店的业主提了一个很重要的提醒：

第一，查规划历史：确认这个物业目前获批的具体用途，以及过去有没有附带经营时间、噪音、停车等条件。英国政府和地方规划部门都有公开的规划登记系统。

第二，确认你的经营模式是否属于不同用途：例如餐厅改成以外卖为主的热食店，不能想当然地认为只是“换一种菜单”。

第三，买之前先咨询规划部门或规划顾问：如果需要改变用途、加烟道、改招牌、改厨房排风等，最好先弄清楚哪些需要planning  permission，必要时把取得许可作为买卖合同的条件。

尤其是在国家公园、保护区、历史建筑密集区，规划部门对建筑外观、噪音、气味、交通和停车等问题往往会更加严格。

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各位莎粉周五好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 伯纳姆“松口”：10月秋季预算可能加税
• 伯纳姆即将奔赴纽约，英美“关键会面”或将上演
• 英国能源账单又要涨！10月价格上调
• 英国大手笔建房！未来10年将新增7万套经济适用房
• 9月起HMRC调整公司车里程油费标准，电车也有新变化

→伯纳姆“松口”：10月秋季预算可能加税

英国首相安迪·伯纳姆近日首次松口，没有排除在今年10月28日的秋季预算中加税的可能性。他表示，当前英国公共财政状况“充满挑战”，英国会采取谨慎的经济政策。

伯纳姆此前上任时承诺帮助民众缓解生活成本压力，包括将公交票价上限设为2英镑、削减家庭电费VAT等，这会消耗大量财政资金，很多人质疑钱从哪来。

不过，伯纳姆表示：这些措施主要通过重新调整政府现有资金来实现，例如暂时降低数字身份证项目的优先级，因此并不意味着立即增加借贷。

但问题在于，政府未来还有大量支出承诺需要兑现，包括社会照护改革等，而财政空间已经相当有限。7月政府借款高于预期，同时通胀率升至2.9%，进一步增加了财政压力。

在坚持财政规则、不希望继续大规模借债的情况下，政府实际上只有几个选择：加税、削减其他支出，或者寻找新的经济增长来源。

因此，虽然伯纳姆目前并没有宣布具体的加税方案，但他强调“会确保每一项政策都有资金支持”。丽莎也会为大家持续关注10月预算案，欢迎关注【丽莎知道】。

→伯纳姆即将奔赴纽约，英美“关键会面”或将上演

英国首相安迪·伯纳姆计划于9月前往纽约参加联合国大会，而这次行程最受关注的，或许并不是联合国本身，也不是伯纳姆的国际政治首秀，而是他与美国总统特朗普会面的可能性。

英国政府官员目前已经开始为两人的潜在会晤做准备。伯纳姆在访问乌克兰期间公开表示，他期待9月前往纽约，并强调自己在与泽连斯基会谈后，更加明确了未来几周需要推动的外交工作。

虽然目前双方会面尚未最终确认，但随着伯纳姆预计赴美，英方显然正在加紧筹备。

如果会面成行，俄乌战事以及对乌军事援助很可能成为谈判重点。英国希望争取更多国际力量共同支持乌克兰，而特朗普对俄乌的立场，无疑是其中最关键的变量之一。

除此之外，双方还可能讨论加沙局势、苏丹人道危机以及英美未来合作等议题。

对刚刚上任不久的伯纳姆而言，如果能够在纽约与特朗普直接会谈，他不仅要代表英国争取对乌支持，也需要在复杂的国际局势中，摸清特朗普的真实立场，并为未来英美关系争取谈判空间。

→英国能源账单又要涨！10月价格上调

英国能源监管机构Ofgem近日宣布，能源价格上限将于10月1日起上调约4%，典型家庭每年能源支出将增加约60英镑，达到约1,723英镑，创下近三年来的新高。

此次上涨主要受到国际天然气批发价格上涨推动，而能源价格上涨的压力，可能还没有结束。能源咨询机构Cornwall Insight预计，明年年初家庭能源价格可能进一步上涨约9%。

与此同时，英国能源欠款规模已经攀升至约60亿英镑，预计年底可能达到70亿英镑，说明高能源成本仍在持续挤压家庭和企业的现金流。

尽管英国政府推出了电费VAT下调及冬季Warm Homes Discount等措施，但这些政策只能部分抵消涨价压力。对于家庭和商户来说，与其等到下一轮价格上涨后再应对，不如现在就开始重新审视自己的能源合同。

因此，无论是家庭用户还是企业经营者，如果现有能源合同即将到期，丽莎建议您尽早比较不同供应商和固定期限方案，评估是否锁定价格。面对能源市场的不确定性，提前规划，至少可以降低未来几个月成本突然上升的风险。

→英国大手笔建房！未来10年将新增7万套经济适用房

英国政府宣布，将在未来10年内于英格兰建设超过7万套社会及经济适用住房，比如，经济适用的租赁房产，共享产权房产（Shared Ownership）。

目前首批近100亿英镑资金已经确定投向大曼彻斯特、西米德兰兹、西约克郡、南约克郡、东北英格兰和利物浦等地区，伦敦此前也已获得60亿英镑相关资金。

这是英国政府总额390亿英镑社会住房建设计划的第一阶段，最终目标是在英格兰建设约30万套社会及经济适用住房。其中，本次公布的新房约60%将用于社会租赁住房，租金通常明显低于市场水平。

这项计划主要针对英国长期存在的住房短缺问题。目前英格兰约有134万户家庭正在等待社会住房，而临时住宿中的无家可归儿童人数也达到约17.75万人。

对于计划在英国置业、投资房产或关注住房政策的人来说，未来大规模保障性住房建设，也可能进一步影响不同地区的住房供应、租赁市场及房产需求。

但对于首套房买家，尤其是考虑Shared Ownership房产的买家，可能是一个利好的消息。如果您有任何房产买卖方面的需求，欢迎随时咨询丽莎房产部。

→9月起HMRC调整公司车里程油费标准，电车也有新变化

英国HMRC近日更新了公司车辆建议燃油费率（Company CarsAdvisory Fuel Rates），新标准将于2026年9月1日正式生效，主要影响雇主报销员工商务出行燃油费用，以及员工偿还公司车辆私人用车产生的燃油费用。

新费率按车辆类型及发动机排量计算：汽油车每英里为14–27便士，柴油车为15–22便士，LPG车辆为11–20便士。电动车则区分充电方式，家庭充电为7便士/英里，公共充电为15便士/英里。

需要注意的是，混合动力汽车（Hybrid）仍按照汽油车或柴油车标准计算，并没有单独的混合动力费率。

如果公司使用这些标准进行员工差旅报销或燃油费用结算，应从9月起及时更新内部计算标准。不过，HMRC也允许企业在新费率生效后，继续使用旧费率最多一个月，方便企业完成过渡。

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重要消息，英国未婚伴侣的“分手财产”规则可能要变了！英国政府近日公布咨询文件《让关系结束更加公平》（A fairer end to relationships），提出赋予符合条件的同居伴侣更多法律和经济保障。

若相关方案最终落地，未来一些未婚伴侣在分手后，如果一方无法负担基本的住房和生活开支，法院或可介入，并根据实际需要调整双方的资产安排。

目前未婚伴侣缺少哪些保障？

很多人都误以为英国存在“普通法婚姻”：虽然没有正式登记结婚，但因为长期同居或符合一定条件，法律上被当作夫妻”的概念。

英国议会妇女与平等委员会2022年的报告显示，英格兰和威尔士约46%的人都有这一误解。

但事实上，英国不承认“普通法”婚姻，同居伴侣分手时的法律保障远不如已婚夫妻。比如，房产登记在伴侣名下，即使你长期承担家庭开支，也没有自动分得房产的权利；同时也不能像离婚夫妻一样要求生活费或分割对方的养老金。

新规改变了哪些问题？

政府这次提出，改革主要适用于稳定、相互依赖的同居伴侣，包括：

• 共同生活至少三年；或
• 共同拥有孩子，并且曾经共同生活。

改革主要针对经济上较弱的一方，例如为了照顾孩子放弃事业的人，以及因经济依赖而难以离开家庭暴力关系的人。

最重要的变化是，如果一段关系结束后，仅按照现有产权归属来分配财产，会导致一方或孩子连基本的住房和生活开支都无法负担，法院就可以介入。

法院会综合考虑双方的收入能力、现有资产和其他经济资源、年龄、残疾情况，以及关系持续时间等因素，判断一方到底有哪些实际需要。

其中，孩子的需求会优先于双方成年人的个人需求，例如主要照顾孩子的一方，需要有足够的住房和经济资源继续照顾孩子。

法院能够采取的措施也不只是“分房子”。根据政府方案，在符合条件的情况下，法院可以调整房产归属、要求一方支付一笔一次性款项，甚至分割养老金。

不过，这并不意味着“未婚伴侣分手就五五分家产”。原则上，双方仍然保留各自名下的财产，法院只有在一方确实无法满足基本生活需要时，才会考虑重新安排资产。

而且这里的“需要”主要指基本住房和生活保障，并不包括维持原来的生活水平、奢侈消费等。

法院也会尽量采取一次性解决的方式，让双方在经济上实现“彻底分割”（clean break），而不是让双方长期保持财务关系。只有在非常特殊的情况下，例如严重疾病或残疾，法院才可能要求一方持续支付生活费，而且支付期限必须明确、有限。

此外，如果一方希望通过法院申请救济，必须在关系结束后的两年内提出申请。

和离婚有什么不同？

和离婚最大的不同，是这里不会默认五五分割财产。相比离婚，这套制度对“基本需要”的定义更严格，重点是确保住房、生活和子女照顾等基本需求，而不是让经济弱势的一方获得与离婚相同的财产待遇。

同时，法院也会更强调帮助双方逐渐实现经济独立，关系持续时间越短，通常能够获得的经济救济也越有限。

提案目前有争议？

支持者认为，现行法律对经济弱势的同居伴侣保护不足，尤其是那些为了照顾孩子而牺牲事业的人。

但反对者担心，这实际上是在给选择不结婚的人施加类似婚姻的经济义务。

前法律教授Ruth Deech女爵士就认为，很多人选择不结婚正是因为希望保持经济独立，政府不应该在未经双方主动同意的情况下改变这种安排。

丽莎评论：同居伴侣应该怎么办？

目前，新法尚未正式落地，同居伴侣仍需按照现行法律处理相关事宜。

不过，大家也不必等到新法出台后，才开始规划双方的财务安排。

我们建议，同居伴侣可以签订同居协议（cohabitation agreement），将双方对房产、财务，以及未来分手后的安排等事项明确记录下来。

此外，还可以提前立一份遗嘱。这是未婚伴侣非常重要的一步。如果没有遗嘱，一方去世后，另一方可能无法继承对方的财产。

最后，也要提前明确房产的持有方式。如果双方共同拥有房产，可以通过一份信托声明（declaration of trust）明确各自所占的份额，从而减少日后发生纠纷的风险。

如果您有相关问题，可联系丽莎律师行家庭法律师！

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最近，一名房产租赁中介被指控拖欠100多名租户的押金，同时还被多名房东指责拖欠租金，涉案金额从数百英镑到数万英镑不等，不少人担心这些钱可能再也追不回来。

究竟发生了什么？租客和房东又该如何维护自己的权益、尽可能挽回损失？

租户发现押金迟迟未退 房东也收不到租金

Tony Singh经营的Morgan, Payne & Knightley（MPK）在 Birmingham、Telford和Wolverhampton设有多个分支机构。

图片显示的是摩根、佩恩与奈特利房地产经纪人在蓝天背景下的销售板

老板Singh的全名为Amon Singh Judge，但他自称Tony。BBC曾通过电子邮件、电话和社交媒体联系他，并亲自将信件送至他的住所和工作场所，但他没有回应。

托尼·辛格穿着西装和头巾。他站在莱斯特城足球俱乐部门前。他身后是一辆车牌MPK。

根据BBC报道，Raman Kaur和家人曾通过MPK租住一套房子，一直租到2025年9月买下自己的住房。然而，他们至今仍在等待900英镑押金的退还。

后来他们发现，这笔押金根本没有被存入法定的押金保护计划。

拉曼·考尔夫人是一位穿着灰色T恤的年轻女子。她有一头黑色卷发。

“这不对，他不应该拿我们的钱做这种事。我们是一个年轻家庭，我们努力存钱，甚至不得不告诉孩子们，有些东西不能买，那是我们的钱，是我们辛苦工作挣来的。”

Kaur说，她的家人曾前往MPK在West Bromwich的分公司，希望解决问题，却发现办公室已经关闭。此后，他们只能每天尝试通过电话联系Singh和他的员工。

他们租住的房子是属于一名不愿公开姓名的私人房东Vikram。Vikram说，MPK还欠他700英镑租金没给，并且曾向他声称公司已将押金存入押金保护计划，但实际上并没有。

“我花了几个月时间试图联系Tony Singh，但办公室都关门了，电话和邮件也没人回应，感觉没有人能帮助我们，所以我们联系了BBC。”

Vikram已将自己的经历报告给贸易标准部门。

负责West Bromwich地区的Sandwell Council表示，Singh和MPK已经不再在那里经营。不过，BBC可以证实，Singh和MPK仍在西米德兰兹其他地区开展业务。

多名房东收不到租金

MPK公司还帮助各地房东来管理出租房并做租赁，其中一名房东Mike Hayward在Telford拥有四套房产。他说，早在2024年7月起，他就开始发现MPK没有按时将租金支付给他。

Hayward估计自己目前被拖欠约16,000英镑。

“有几个月，我没有收到Morgan, Payne & Knightley转来的任何租金，所以我要求租户直接把钱付给我们，尽管我尝试了很多次，但一直无法联系到Tony Singh。我已经联系他两年了，还聘请了一家催收公司。”

他说自己对最终追回这笔钱已经不抱太大希望。

“我认为我拿回这笔钱的可能性非常小，我在金融行业工作了很多年。我的建议是，大家要谨慎对待任何不受监管的租赁代理机构。”

公司前员工承认公司种种不合规行为

在英格兰，租赁和物业管理代理目前并没有统一的强制性行业监管制度。不过，根据英国法律，租赁代理必须将租户支付的押金存入政府批准的押金保护计划。BBC调查发现，MPK在部分案件中并没有做到这一点。一家地方政府也向BBC证实，他们曾发现MPK没有按照要求保护租户押金。

另外，BBC记者采访了六名曾在MPK三个分支机构工作的前员工。他们表示，在任职期间，他们从未见过Singh将租户押金存入受监管的押金保护计划。

两张照片。第一张显示房间地板上有一个破损的大型银箔隧道和提取农场，天花板上还有另一条铝箔管。第二张显示天花板上有一个大洞，穿过阁楼再穿过屋顶。

BBC还从这些前员工那里得知，MPK管理的一处房产后来被租户用于种植大麻。前员工Tilly表示，邻居报警后，West Midlands Police在Oldbury的房屋内发现了大麻种植场，租户已逃离。

这套房子的房东Dave说，MPK停止支付租金后，他前往查看，发现房屋严重受损，修复费用达32,000英镑，另有12,000英镑租金被拖欠；能源公司npower也因数千英镑欠费拆除了电表。Dave还称，MPK未完成燃气和电气安全检查。

他的妹妹也通过MPK出租房产，却同样遭遇租金拖欠，租户还未拿回500英镑押金。

2025年至2026年：法院判决和监管处罚

据了解，目前该租赁中介被指控拖欠的金额从约700英镑到16,000英镑不等。BBC就这些指控向Singh寻求回应，但他没有回复。

BBC查阅到八项关于该公司的法院判决，涉及未退还租户押金、未向房东支付租金，以及未向员工支付应得款项等问题。

即便如此，Singh和MPK似乎仍在开展租赁业务，并继续从租户那里收取租金。

丽莎评论

根据英格兰和威尔士的法律，中介的行为可能涉及民事责任，严重情况下也可能涉及刑事犯罪。英格兰的租赁中介如持有客户资金，通常需要加入Client Money Protection（客户资金保护）计划；租户押金也必须依法存入政府认可的押金保护计划。威尔士的出租及物业管理中介则需要符合Rent Smart Wales的牌照及相关保障要求。

这起案件也给租客和房东敲响了警钟。租客交押金后，应及时核实是否进入正规保护计划，并保存租约、转账记录、收据及与中介的沟通记录；房东选择中介时，则应核实其资质、客户资金保护和保险情况，并定期核对租金是否真正到账。一旦发现中介失联、拒绝提供押金证明或拖欠租金，应尽快向当地 Council、Trading Standards等机构求助。

如果已经造成经济损失，房东和租客都可以考虑通过County Court提起民事索赔。租户押金未依法受到保护的，在符合条件的情况下，除了要求退还押金，还可能获得最高相当于押金3倍的赔偿；房东也可以针对中介拖欠的租金提起 money claim。

一般建议先发 Letter Before Claim（诉前索赔信），协商不成再起诉。不过，赢得官司不等于一定能拿回钱，如果对方拒不付款，还需要进一步申请法院执行。因此，遇到这类情况，最重要的是及时保存证据，并尽早判断应该向中介公司、负责人还是其他责任方追偿。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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过去几年，英国房价、贷款利率、首付以及生活成本，让不少年轻买家迟迟无法迈出第一步。但进入2026年，一些事情正在慢慢发生变化。

从低首付按揭产品，到家庭购房支持，再到政府推动购房流程改革，首次买家进入房地产市场的方式正在变得更多。那么，对于一个准备购买人生第一套房的人来说，2026年到底有哪些变化值得关注？这些变化，真的能让我们离买房更近一步吗？

2026年，首次买家值得关注的几大利好

1、多家银行提供首次购房者利好产品

今年5月，Lloyds推出针对首次买家的新按揭产品，最低首付可低至£5,000，适用于最高£300,000的房产，最高贷款价值比（LTV）略高于98%。 如果您不符合这项产品申请条件，目前市场上还有不少针对首次买家的不同方案。

比如，Santander、Newcastle Building Society、Yorkshire Building Society等贷款机构也提供低首付产品；Skipton Building Society甚至推出了面向符合条件首次买家的100% LTV产品。

Halifax目前除了提供5%首付按揭，还提供£5,000 Deposit Mortgage以及Family Boost Mortgage等方案。Nationwide则是另一种思路。它的Helping Hand并不是单纯降低首付，而是提高部分首次买家的借款能力。符合条件的买家最高可以借到年收入的6倍，相比标准情况下通常约4.5倍的收入计算方式，借款能力最高可以增加约33%。

当然，低首付并不意味着买房突然变便宜了，LTV越高，借款比例越大，买家仍然需要认真考虑哪一个产品更适合您的情况，月供、利率以及自己的长期还款能力。

但对于一直卡在“存不够首付”这一步的租客来说，买房可能开始从遥不可及，变成一件可以认真计算一下的事情。

2、父母和家人大力支持年轻人买房

如果说低首付按揭是在降低银行端的门槛，那么另一股力量则来自家庭。Savills今年发布数据：2025年，英国首次购房者从家庭获得的赠与和贷款合计达到83亿英镑；如果把继承因素计算在内，这一数字进一步达到110亿英镑。父母和家人现在成为年轻人进入房地产市场的重要助力。

3、政府也在帮首次买家降低贷款门槛

除了银行主动推出低首付产品，政府也通过Mortgage Guarantee Scheme（按揭担保计划）支持低首付贷款。

简单来说，政府通过为部分高LTV按揭提供担保，帮助银行继续向符合条件的买家提供最高约95% LTV的贷款，也就是通常需要约5%的首付。

4、买房本身也正在变得更“透明”

2025年10月，英国政府启动房屋买卖流程改革咨询，并于2026年6月19日公布改革路线图。政府希望通过更早提供房屋信息、数字化交易资料，以及未来引入更早具有约束力的买卖协议，让英国长期以来缓慢、复杂的购房流程变得更加透明。

很多人以为买房就是“看房—出价—签合同—拿钥匙”，但实际过程中还涉及贷款、调查、产权和大量法律文件。目前英国约有三分之一的房屋交易最终无法完成。

改革的目标之一，就是让买家更早获得房屋状况、产权以及租赁房产相关费用等重要信息。政府预计，改革最终有望让购房流程平均缩短约4周，首次买家平均节省约£650。不过，这些改革会分阶段推进，部分核心措施仍需要后续立法，并不会在2026年一夜之间全部改变。

5、还有一个计划值得了解

对于准备购买新楼盘的人来说，First Homes Scheme也值得了解。

符合条件的首次买家，可以通过这一计划以至少低于市场价值30%的价格购买指定房产，部分情况下折扣还可以进一步提高。

当然，并不是所有新楼盘都参加First Homes，买家也需要满足收入、贷款能力以及地方政府规定等条件。

除此之外，首次买家目前仍然可以享受一些已经存在的支持，例如符合条件的印花税优惠，以及Lifetime ISA提供的政府25%储蓄bonus。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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最近，一则新闻让人看得很难受。一位五个孩子的母亲去世近四年后，遗体仍躺在伦敦一家殡葬机构的冷藏抽屉里。因为子女之间长期争执，她的葬礼迟迟没有举行。

最终，这场家庭纠纷闹上法庭，不仅让逝者迟迟无法安葬，也让兄弟姐妹为此付出了近5.9万英镑的费用。

故事背景

劳拉·柯林斯（Laura Collins）上世纪60年代从格林纳达（Grenada）来到英国，后来定居在伦敦。她曾从事医疗和其他服务行业，一边工作，一边把五个孩子拉扯大。

家人说，劳拉是一个善良、勤劳的人，喜欢跳舞和音乐，也喜欢烘焙和做传统加勒比菜。她一直很喜欢伦敦，把这里当成自己的家。

不幸的是，2022年，劳拉感染新冠，随后被送往查令十字医院（Charing Cross Hospital）。她在那里住了六个月，最终在呼吸机被关闭后去世。

劳拉没有留下遗嘱。

她去世后，劳拉的长子戈弗雷（Godfrey Collins）和女儿琼（Joan Collins）开始负责葬礼安排。但事情很快变得复杂起来。戈弗雷和琼认为，医院在母亲的治疗过程中存在问题，并曾对关闭呼吸机的决定提出法律挑战。

之后，家人又被告知可能会起诉医院，同时还在等待验尸调查。

但这些事情一直没有真正推进。与此同时，家人还讨论过把劳拉的遗体运回格林纳达安葬。各种原因叠加在一起，葬礼一拖再拖。

兄妹争执，葬礼一等就是四年

劳拉的次子迈克尔·柯林斯（Michael Collins）后来和妹妹雪莉（Shirley）、弟弟克林特（Clint）一起，将戈弗雷和琼告上了伦敦高等法院（High Court）。

迈克尔说，自己在这件事情上一直受到哥哥姐姐的“欺负”。

有一次，他发短信问戈弗雷，为什么母亲的葬礼一直没有安排好。戈弗雷只回复了一句：“我有很多事情要处理。”

迈克尔认为，哥哥姐姐一直不愿确认具体安排，“不断调整球门”，让事情陷入僵局。

而在这几年里，劳拉的遗体一直存放在伦敦东部莱顿（Leyton）一家殡葬机构，每天的冷藏费用是20英镑。

到案件审理时，单是遗体存放费就已经达到约5,500英镑。

更复杂的是，劳拉留下的遗产价值约72.5万英镑，其中包括西肯辛顿（West Kensington）的一套房产。由于她没有留下遗嘱，五个孩子原则上都有同等的继承权。

法官审判：不能再这样拖下去了

审理此案的首席法官凯伦·舒曼（Karen Shuman）认为，这已经不是普通的兄弟姐妹意见不合。她说，劳拉去世已经接近四年，遗体却还没有下葬，“这是不可接受的”。

法官认为，戈弗雷和琼可能确实难以接受母亲的死亡，也可能对医院的照顾有很多不满，但这些都不能成为继续拖延葬礼的理由。

“这位女士既是母亲，也是祖母，她的遗体需要下葬。”

她还指出，家人之前提到的验尸调查实际上并没有进行，长期以来的一系列理由最终只导致了“僵局”。

法官表示，葬礼对于家人来说很重要，它不仅是安葬遗体，也是亲友接受死亡、开始哀悼的过程。

因此，在这个特殊情况下，她决定不再让戈弗雷和琼继续负责，而是指定迈克尔为母亲遗产的唯一管理人。

法院下令，劳拉的遗体应当安葬在伦敦的一处天主教墓地，具体地点由迈克尔决定。迈克尔需要先支付葬礼费用，之后可以从母亲的遗产中报销。他还要支付已经产生的5,500英镑遗体存放费，并从戈弗雷和琼的遗产份额中追回这笔钱。

这起官司本身也产生了5.3万英镑的法律费用。按照法院的安排，如果这笔钱没有提前支付，也需要从戈弗雷和琼应得的遗产中承担。

加上遗体存放费，一家人为这场持续近四年的家庭纠纷付出了近5.9万英镑。案件结束后，家人说，他们非常想念劳拉，并感谢法院终于允许他们安葬母亲。

“劳拉·柯林斯是五个孩子的母亲、三个孙辈的祖母，也是许多人的好朋友。”

如今，这位60多年前从格林纳达来到英国、在伦敦养育五个孩子的母亲，终于可以结束长达近四年的等待，得到一个体面的安葬。

丽莎评论

劳拉·柯林斯去世时，留下五个孩子和一笔不算小的遗产。然而，她可能不会想到，自己离开之后，孩子们没有马上忙着为她办葬礼，而是因为各种分歧，一直争执到法庭。

这起案件最让人难受的，其实不仅仅是5.9万英镑的账单，也不是72.5万英镑的房产，而是一个母亲去世后，家人连让她入土为安这件最基本的事情，都没能及时做到。

当然，家人之间可能有很多外人不知道的矛盾。戈弗雷和琼对医院的治疗有疑问，也可能真的无法接受母亲的死亡。对于失去亲人的人来说，这些情绪都可以理解。

但理解是一回事，事情一直拖着不解决又是另一回事。这也提醒很多家庭一件不太愿意面对的事：死亡并不会自动让家庭关系变得简单。恰恰相反，钱、房产、葬礼、遗体安葬地点，这些问题往往会把原本隐藏的矛盾全部翻出来。

那么我们该怎么做，才能避免这样的纠纷呢？

第一，立一份有效遗嘱。

很多人觉得自己没有多少钱，没必要立遗嘱。其实遗嘱不只是为了分财产，更重要的是把“谁来处理身后事”提前安排好。尤其是子女比较多、家庭关系比较复杂的家庭，最好找律师把遗嘱做好，并明确指定谁来负责处理遗产。

第二，把自己的葬礼意愿写下来。

想火葬还是土葬？想葬在英国还是回老家？有没有特别想举行的宗教仪式？这些事情最好不要只在饭桌上说一句“我死了以后就这样办”，而是正式写下来，并告诉家人放在哪里。需要注意的是，在英格兰和威尔士，生前表达的葬礼意愿并不一定具有绝对的法律约束力。所以，与其只写“我希望怎么葬”，不如同时明确指定一个自己信任的人负责落实这些安排。

第三，如果家庭关系不好，更要提前指定一个人负责。

这可能是最重要的一点。如果五个孩子关系很好，很多事情确实可以商量。但如果兄弟姐妹之间本来就矛盾不断，就不要把“以后大家商量”当成解决办法。可以提前明确：谁负责联系殡仪馆，谁负责安排葬礼，谁负责处理遗产，其他家人可以表达意见，但不要让所有人都拥有同样的决定权。因为人一旦去世，原本的小矛盾很可能迅速变成大问题。

第四，真的发生争执，也不要一直拖。

如果家人对葬礼、遗体处理或者遗产管理无法达成一致，应该尽早找律师，必要时让法院介入。

最怕的就是大家都不愿意让步，事情又一直没人真正负责，最后遗体放在那里，费用一天一天增加，家庭关系也越来越僵。劳拉·柯林斯的案件就是一个很典型的例子。

好了，本期分享就到这里。如果您遇到与家庭法/遗嘱以及遗产分配相关的任何问题，可进一步联系丽莎律师行，我们的家庭法律师可以提供专业建议。

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很多人可能以为，房产诈骗离自己的生活有些遥远。毕竟，房子是价值最高的资产之一，出售或再抵押都需要层层审核，不可能在毫不知情的情况下被“骗走”。但事实可能并非如此。

根据BBC等多家媒体报道，近年来，英国出现一系列房产身份诈骗案：骗子盗取房主的个人身份信息，冒充真正的产权人，在房主完全不知情的情况下，试图出售房屋或以房产进行再抵押。

更令人担忧的是，这类诈骗往往没有明显的“入侵痕迹”。没有被撬开的门，也没有破碎的窗户。等房主真正发现异常时，房产交易可能已经发生。又或者，房子已经属于他人的了。

最危险的，可能是你认为最“安全”的房子

这类诈骗尤其容易盯上那些没有抵押贷款的房产。原因很简单：如果房屋没有贷款机构参与，骗子在进行交易时少了一道来自贷款方的身份和财产审核。因此，一套已经还清贷款、持有多年、产权清晰的房子，反而可能成为诈骗分子的目标。诈骗者通常会先获取房主的个人信息，然后冒充房主与相关机构联系，尝试出售房产或者重新抵押房屋。

此外，最容易受到影响的，往往是所谓的“非居住房主”，包括出租房房东、长期居住在海外的人，以及已经搬进养老院或护理机构的老人。

英国土地注册局曾公开过一宗非常典型的真实案例。2016年2月，一份价值约25万英镑的房屋出售登记申请提交到了土地注册局。当时工作人员没有发现申请存在异常，因此交易最终完成。

问题是——真正的房主根本没有卖房。

后来，原来的登记产权人发现自己的房子竟然已经在自己完全不知情的情况下被卖掉，于是报警。

警方介入后，土地注册局也提供了相关资料协助调查。随后，真正的房主申请恢复自己的产权。这套房产最终在2017年6月恢复到原来的合法产权人名下。

从发现问题到产权恢复，花了一年多时间。更值得注意的是，土地注册局后来总结认为，这名房主之所以容易成为目标，与几个因素有关：他是房产唯一产权人，登记的联系地址已经过期，房屋没有抵押贷款，而且房子正在出租。这几个条件，恰恰与很多英国私人房东的情况非常相似。

在诈骗交易发生前被阻止？

不过，并不是所有房产诈骗都会等到房子真的被卖掉之后才被发现。英国土地注册局公布的另一个案例就说明，如果能够及时发现异常，房主完全有可能在诈骗完成之前保住自己的房产。

一名英国房主长期居住在海外，而他在英国的房子则交给中介出租。由于房主本人不住在英国，平时也不会经常处理这套房子的事务。后来，中介突然发现有人声称自己已经买下了这套房子，并开始以“新房主”的身份处理相关事宜。中介觉得情况不对，随即联系真正的房主。房主确认，自己从来没有出售过这套房子。

进一步调查发现，土地注册局已经收到了一份房产转让申请，有人正试图把这套房子转到所谓“买家”的名下。工作人员在审核过程中发现，申请材料中的签名等信息与原有资料存在明显差异。

最终，由于申请人无法通过相关身份核实，这次产权转让被阻止，房产也没有落入骗子指定的“买家”手中。

虽然不常见，但一旦发生损失非常严重

英国土地注册局（HM Land Registry）表示，在2024—25财政年度，它阻止了涉及超过5,900万英镑房产价值的欺诈性登记申请。

虽然从整体房地产市场来看，成功实施的房产诈骗仍然属于相对少见的事件，但土地注册局也警告，这类诈骗一旦得逞，后果可能非常严重。

与此同时，身份盗窃本身也正在成为越来越大的问题。英国欺诈预防机构Cifas记录显示，2025年英国发生了超过24.2万起身份诈骗案件。随着人工智能等技术的发展，诈骗者获取、伪造和利用个人身份信息的能力也越来越强。

这意味着，过去那种“骗子只需要你的姓名和地址”的简单诈骗，正在变得更加复杂。

房产专家指出，这类诈骗最可怕的地方之一，就是它发生时往往非常安静。由于没有人闯入你的家，也没有人把你的门锁撬坏，很多房主根本不知道自己存在风险。

那么，房主应该怎么保护自己的房产？

幸运的是，房主并非完全没有办法防范。英国土地注册局建议房主采取以下措施：

第一，确认房产已经完成登记

如果房产尚未在HM Land Registry登记，应尽早了解并完成登记手续。房产登记是保护产权的重要基础。对于长期持有的房产，尤其不能因为“几十年来一直没有问题”就忽视产权信息的管理。

第二，确保联系方式始终是最新的

如果你的地址、电子邮箱或其他联系方式发生变化，应及时更新相关登记信息。

这一点非常重要。因为一旦土地注册局发现与你的房产有关的重大活动，例如有人尝试登记新的抵押贷款，你需要能够及时收到通知。

第三，注册免费的Property Alert服务

这是普通房主尤其值得考虑的一项措施。通过HM Land Registry提供的免费房产警报服务Property Alert服务，房主可以监控自己的房产。

当系统发现房产出现重要活动，例如有人尝试以该房产办理新的抵押贷款时，房主会收到电子邮件提醒。这并不意味着系统能够自动阻止所有诈骗，但它可以帮助房主尽早发现异常，从而争取时间采取行动。

第四，了解土地注册局提供的防诈骗措施

房主可以定期查看HM Land Registry关于房产诈骗预防的官方建议，了解自己的房产是否存在特别风险，以及出现异常时应该采取什么措施。

第五，考虑在产权上增加反欺诈限制

对于一些风险较高的房产，房主还可以考虑申请在产权登记上增加counter fraud restriction（反欺诈限制）。这可以进一步提高房产被未经授权交易的难度。具体是否适合自己的房产，以及应该采取哪一种限制措施，则可以根据个人情况咨询房产律师。

需要提醒，此限制可能会带来额外的成本和时间。需支付额外的注册费，以限制您的产权或在将来出售物业时取消这限制。您的律师可能会要求您亲自到律师行签署文件。您的律师可能不会选择将文件寄给您让您在家里找朋友见证您签字。

丽莎提醒

最后，丽莎提醒大家，不要等到房子真的“卖掉了”才开始防范。

对于拥有无贷款房产、出租物业、长期空置房屋，或者长期居住在海外的房主来说，这一点尤其值得重视。房产诈骗并不是每天都会发生在普通人身上，但它一旦发生，影响可能远远超过普通的银行卡诈骗。

因此，真正有效的做法不是恐慌，而是提前建立最基本的防线：确认产权登记、保持联系方式更新、开启房产提醒，并定期检查与房产有关的异常活动。几分钟的预防措施，也许看起来微不足道，却可能避免未来数年甚至数十年的法律、财务和生活压力。

好了，本期的分享就到这里。如果您遇到类似问题，请进一步联系丽莎律师行！我们房产部门律师可以为您提供专业建议。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

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各位莎粉周三好，欢迎点击《丽莎商法快讯》，本周需要重点关注的英国商业、商法信息有：

• 英国通胀又抬头：能源账单上涨，降息更难？
• 摩根大通老板向英国财相“喊话”：别再给银行加税
• 伯纳姆放话：今年圣诞节前，结束“露宿”
• 英国CMA严查隐藏收费，三大企业被盯上
• 保证赚40%-100%？英国一加密投资公司被清盘
• 奇瑞汽车加注英国市场，落地研发中心

→英国通胀又抬头：能源账单上涨，降息更难？

根据英国国家统计局（ONS）发布的7月消费者价格指数（CPI），英国通胀水平同比上涨2.9%，高于6月的2.6%，也是今年3月以来的最高水平。

此次通胀回升，很大程度上与能源价格有关：7月1日起，Ofgem将家庭能源价格上限上调13%，典型家庭每年的燃气和电费因此增加约221英镑，能源账单的上涨迅速传导至整体物价。

不过，这次通胀并非所有领域都在升温。食品价格通胀反而降至1.3%，接近五年来最低水平。但能源价格上涨仍可能通过运输、生产和服务成本产生连锁影响，而且极端天气也可能进一步推高未来水果、蔬菜和谷物的价格。

目前市场普遍认为，英国央行未必会因为这一次数据就立即改变利率路径。尽管2.9%的通胀率虽然明显高于央行2%的目标，但这轮上涨有相当部分来自能源价格上调，属于相对明确的“成本推动型”因素，而不是需求全面过热。

不过，对于房贷、个人贷款和储蓄来说，影响仍然值得关注。即使英国央行维持目前3.75%的基准利率，银行和贷款机构也会根据市场预期、资金成本以及未来通胀走势调整自己的产品利率。因此，通胀数据走高，可能让市场对未来快速降息的预期降温，进而使部分浮动利率贷款和新签房贷继续承受压力。

与此同时，英国私人租金在截至7月的一年里上涨3.7%，平均达到1,393英镑；房价同比则上涨2.0%，增速有所放缓。

目前来看，这次通胀回升未必意味着英国经济重新陷入全面物价上涨，但它至少说明：英国距离真正稳定地回到2%的通胀目标，还有一段路要走。对有房贷、租房或计划借贷的人来说，未来几个月的利率走势仍然值得密切关注。

→摩根大通老板向英国财相“喊话”：别再给银行加税

英国政府还没公布秋季预算案，金融业已经开始“提前敲警钟”。

据报道，摩根大通CEO杰米·戴蒙（Jamie Dimon）近日与英国财政大臣约翰·希利通话时，直接警告政府：如果进一步提高金融业税负，可能会削弱英国作为国际金融中心的竞争力，甚至促使企业和资本离开英国。

目前，英国银行已经承担高于普通企业的税负。银行除缴纳25%的公司税外，还需支付额外的银行附加税，使整体公司税率达到28%。随着高利率时期银行利润增加，要求进一步提高银行附加税或征收“暴利税”的声音也越来越大。

但戴蒙认为，“看起来很美”的加税政策可能产生反效果。他此前曾警告，如果英国税制缺乏竞争力，资本就会流向其他国家，并以近年来伦敦股市上市公司减少、部分企业被海外收购或退市作为例子。

更值得英国政府警惕的是，摩根大通正在伦敦推进一项约30亿英镑的新总部大楼计划，预计容纳约12,000名员工。戴蒙已经暗示，如果英国继续提高税负，甚至可能影响这一投资计划。

→伯纳姆放话：今年圣诞节前，结束“露宿”

英国首相安迪·伯纳姆上任时许下的第一个承诺，如今正式推出具体行动计划：今年冬天，英格兰每一名露宿街头的人，都将获得临时住宿和相应支持，目标是在圣诞节前让露宿者“有地方住”。

政府此次追加1.02亿英镑资金，使伯纳姆上台以来用于解决露宿问题的总投入达到4.42亿英镑。计划并不只是简单“提供一张床”，而是分为短期安置和长期脱离无家可归两个层面。

第一步是紧急安置。政府将在冬季为露宿者提供临时住宿，同时根据个人情况提供心理健康、违禁品及酒精依赖等方面的支持，帮助他们真正解决导致无家可归的原因。

第二步则是长期住房。未来三年，政府计划新增超过1,000套永久住房，让露宿者最终能够从临时安置转入稳定住所。同时，地方议会和地方政府将承担更重要的角色，问题最严重的地区将获得更多资源。

伯纳姆还计划在今年秋季举行特别会议，邀请企业、慈善机构及宗教团体参与，希望建立政府之外的社会支持网络。

这一计划其实借鉴了新冠大流行期间的“Everyone In”项目。2020年该计划曾帮助约3.7万人进入酒店及临时住所，但最终真正获得至少六个月稳定住房的人约占四分之一。

因此，真正的挑战并不是“圣诞节前能不能把人从街上接走”，而是接走之后能不能让他们不再回来。毕竟，住房、就业、心理健康和成瘾问题如果没有得到解决，临时安置很可能只是短暂的“止痛药”。

您觉得伯纳姆的计划能够在圣诞节前实现吗？欢迎在文末留言，说说您的看法。

→英国CMA严查隐藏收费，三大企业被盯上

近日，英国竞争与市场管理局（CMA）正在重点打击一些平台、公司使用滴漏式定价（Drip Pricing）行为。

目前，CMA已正式调查Trainline、Virgin Atlantic和Red Driving School，原因是监管机构担心，这些企业在消费者最初看到价格时，没有清楚展示必须支付的全部费用，让商品或服务看起来比实际更便宜。例如购买火车、长途客车票、旅游产品或驾驶课程时，消费者看到的“起步价”可能并不是最终需要支付的金额。

CMA的要求是：消费者看到的第一个价格，就应该尽可能接近最终实际支付的价格。隐藏强制收费不仅容易误导消费者，也会让不同商家之间的价格比较失去意义。

这已经不是第一次有企业因此付出代价。今年早些时候，StubHub因“滴漏式定价”被要求支付近150万英镑的退款及处罚；AA也因类似问题被罚420万英镑，并向学车人士退还超过76万英镑。

对消费者来说，今后看到“超低价”广告，不要只看第一眼的数字。购买机票、火车票、课程或其他服务时，要特别检查预订费、服务费以及其他强制收费，确认最后付款页面的总价，再决定是否购买。

→保证赚40%-100%？英国一加密投资公司被清盘

英国破产管理局（Insolvency Service）近日宣布，Key Coin Assets Ltd已被法院清盘。调查发现，这家公司实际上没有真实的交易活动，却向投资者承诺高额回报。已有9名投资者向Action Fraud报案，合计投入超过30万英镑。

调查显示，这家公司采用类似“庞氏骗局”的运作方式：并没有依靠真实投资产生收益，而是用后来投资者投入的钱，向早期投资者支付所谓“回报”，同时部分资金还被转入公司董事的个人账户。最终，公司被清盘，官方接管人已被任命为清算人。

英国破产管理局与金融行为监管局（FCA）也再次提醒投资者，在购买加密资产之前，不要只看网站、宣传材料和所谓“成功案例”，一定要先确认相关公司是否经过监管机构授权。尤其需要警惕“保证收益”“零风险”“短期翻倍”等说法。真正的投资通常伴随风险，越是承诺高回报、低风险甚至稳赚不赔的项目，越值得保持警惕。

另外，英国将于2027年10月25日起进一步将相关加密资产活动纳入监管，投资者在此之前更应主动核实平台和公司的资质。

→奇瑞汽车加注英国市场，落地研发中心

奇瑞汽车宣布，将于今年秋季在英国贝德福德郡的UTAC Millbrook建立研发中心，预计2026年深秋投入运营。初期将重点针对英国消费者的驾驶习惯，研发和测试底盘、操控以及主动安全系统，未来还将进一步拓展到自动驾驶和人工智能领域。

这背后，是中国汽车品牌在英国市场越来越强的存在感。数据显示，2026年上半年，中国品牌已经占英国新车注册量约15%，相比2025年全年的约10%明显提升。MG、比亚迪，以及奇瑞旗下的JAECOO和OMODA，已经成为英国消费者较为熟悉的中国汽车品牌。

奇瑞进一步开发英国研发市场，也并非孤立行动。此前公司已经与日产达成协议，探索利用日产位于桑德兰的工厂生产奇瑞旗下乘用车。从“出口汽车”到“本地研发”，再到探索“英国制造”，中国汽车企业正在逐渐改变过去单纯依靠价格竞争的模式。

对于英国市场而言，中国品牌带来的不仅是更多车型选择，也意味着更激烈的价格和技术竞争。中国车正在英国卖得越来越好，而中国企业进入英国的方式，也正在越来越“本地化”。

好的，本周的《丽莎商法快讯》就先说到这里。如果您对于文章内容，或英国公司法、英国跨境电商方面的问题，或者其他英国法律方面有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。

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买房2年还没完成登记！英土地注册局延误，业主损失超6千镑

英国一名男子买下一套价值48.5万英镑的新建住宅后，竟然两年多都没能完成产权登记。这意味着，当他的固定利率抵押贷款到期、准备重新贷款时，却因为房产登记尚未完成而无法顺利再抵押，最终只能接受更高的浮动利率。

买了房，为什么两年多都没能完成产权登记？英国的土地注册制度到底出了什么问题？

开发商的申请成了“卡点”

2024年3月，安东尼·霍克汉姆（Anthony Hockham）和妻子购买了位于雷丁（Reading）的一套四居室新建住宅。当时，他们没有想到，两年多后，这套房子竟会因为产权登记迟迟没有完成，让他们无法办理再抵押贷款。

问题源于房屋所有权尚未完全登记在安东尼和妻子名下。英国土地注册局（HM Land Registry，HMLR）负责登记英格兰和威尔士的房产所有权。新冠疫情以来，该机构积压的登记申请明显增加，产权转移延误6至12个月甚至更久的情况并不少见。

代价高昂的延误：安东尼·霍克汉姆自2024年3月以来一直在等待英国土地注册局完成其房屋购买的登记手续。

安东尼一家直到2026年初，两年的固定利率抵押贷款即将到期时，才发现自己的产权登记可能要拖延超过26个月。

2月，负责他们再抵押贷款的律师向HMLR查询进度，安东尼才得知登记尚未完成。而在产权正式登记完成前，新的贷款机构不愿接受这套房产作为抵押，因此他们无法完成再抵押。

地块编号错误：英国土地注册局表示，近20%的申请需要补充信息，根据问题的复杂程度，这可能会使申请处理时间延长数月。

根据每日邮报《This is Money》称，他们联系HMLR了解原因。HMLR解释称，新建房屋出现登记问题并不罕见。

安东尼的案件之所以拖延，是因为开发商此前提交的一份涉及同一房产的登记申请存在问题。开发商买下土地后，需要先完成土地登记，建成房屋后再进行“地块转让”（plot transfer），将各套住宅分别登记到业主名下。

在安东尼的案件中，开发商的申请比他的申请早约两个月，但随后因为申请中存在“错误或遗漏”，HMLR多次要求开发商补充和澄清信息，导致整个过程被拖延数月。由于这份申请尚未解决，安东尼自己的登记申请也受到影响。

HMLR表示，霍克汉姆的申请最终已经完成，并对他遭遇的困难表示遗憾。该机构还坦言，此类登记延误每年可能给英国房产行业造成高达1,900万英镑的损失。

错过3.49%利率，每月多付170英镑

产权登记的延误最终直接变成了安东尼一家的经济损失。两年固定利率到期后，他们无法办理新的抵押贷款，只能转入贷款机构提供的5.5%标准浮动利率（SVR）。

目前，他们每月需要支付约1,202英镑；如果再抵押顺利完成，每月还款本可以降至约1,032英镑，相差约170英镑。更令人遗憾的是，安东尼早在2025年12月就已经获得桑坦德银行（Santander）3.49%的抵押贷款报价，但由于产权登记没有完成，这笔贷款最终无法落实。

此后，市场抵押贷款利率进一步上涨。即使现在产权问题得到解决，他们能够获得的固定利率也可能在4.7%至5%左右。

“从2024年3月开始，我们就一直在等待土地注册局完成申请。我们一直在尝试再抵押，但新的贷款机构不愿意与我们合作，因为土地注册局的申请还没有完成。”

他说，这场延误不仅让他们承受经济压力，也带来了巨大的精神负担。

“之前的新贷款报价已经过期，所以任何新的报价都不会像原来那么好。未来三年，这可能让我们损失超过6,000英镑。”

安东尼的案件还有一个细节：房产的边界线最初被错误标注。在正常情况下，如果律师没有提交正确的文件，例如已经签署的产权平面图，就可能导致登记申请被退回或延误。但安东尼表示，这个边界问题当时没有被及时发现和解决，而是被搁置下来。他认为，如果这个问题能在2024年及时处理，后面的麻烦本可以避免。

“如果他们当时及时启动并处理这个项目，所有问题早就应该解决了。我们现在每个月本来可以少支付大约200英镑的抵押贷款。”

此后，安东尼一家不断催促相关机构，并多次延长再抵押贷款的截止日期。“现在贷款已经完全到期，我们需要寻找新的贷款产品，但在土地注册处完成登记之前，一切都没有意义。”

HMLR完成登记，安东尼索赔6,105.88英镑

经过两年多的等待，HMLR最终完成了安东尼房产的登记。但安东尼认为，登记延误已经造成了实际经济损失。

7月30日，他向HMLR提交索赔申请，要求赔偿6,105.88英镑，以弥补目前以及未来可能产生的损失。HMLR确认登记已经完成，并表示此事目前仍由投诉团队处理。由于程序尚未结束，该机构不愿透露是否会同意赔偿。

安东尼则指出，最令人无法接受的是，申请其实早在2024年3月初就已经提交，但HMLR自己也承认，直到2026年1月9日才开始处理。

“如果他们能在2024年及时发现并解决问题，我们这边根本不会出现后面的这些麻烦。”

丽莎评论

根据目前的情况，很多客户可能都会遇到类似问题，因各种原因导致土地登记延误。英国土地注册局（HMLR）的数据显示，近20%的申请需要补充信息。根据问题的复杂程度以及各方回复的速度，这可能使整个申请过程延长数月。对于商业交易，包括首次注册、新租赁和部分转让，这一比例甚至会上升到60%左右。

造成登记延误的原因有很多，例如申请中存在错误或遗漏；需要先处理此前提交、但尚未完成登记的申请；或者HMLR正在等待其他相关方提供信息，例如贷款机构、房产律师或参与申请的其他机构。有时，还需要等待相关方提供证据，或者等待法定或法律通知期限届满。

不过，按照英格兰和威尔士目前的土地登记制度，这类延误在相当一部分情况下是可以提前预防的。如果已经出现紧急交易，也有办法缩短等待时间。尤其值得注意的是，再抵押和出售房屋本身，就是HMLR明确认可的加急理由。

HMLR目前规定，如果登记延误可能导致再融资（refinancing）、出售房产或其他房产交易面临风险，业主可以申请“Expedite”，即加急处理，而且这项服务不收费。

获准加急后，如果没有前置申请或待解决的补充资料，HMLR的目标是尽可能在10个工作日内处理申请。但这里的“处理”并不意味着10个工作日后一定能够完成登记。如果HMLR发现仍需要其他相关方提供资料，也可能在这期间提出补充要求。

例如，如果前面还有开发商的一份登记申请尚未完成，即使你的申请已经获准加急，HMLR仍可能要求先处理前面的申请。因此，加急并不意味着可以无条件“插队”，它主要解决的是申请排队的问题，而不能绕过产权本身存在的问题。

所以，如果准备卖房或办理再抵押，绝对不要等到交易已经进入最后阶段，才发现自己的产权登记还没有完成。

目前HMLR公布的数据也说明，新建房产确实是产权登记中比较容易出现延误的领域。截至2026年6月，新建开发项目的登记申请预计需要9个月内开始处理，通常在10至12个月内完成；如果申请需要进一步补充资料，整个过程可能长达30个月。

那么，普通买家应该如何应对？

尤其是购买新建房的人，最重要的是不要把产权登记当成“交房后就会自动完成”的手续。购房完成后，应主动向律师索要HMLR的申请编号，确认产权登记申请是否已经提交，以及目前究竟卡在哪个环节。

同时，买家应要求律师定期检查申请是否收到HMLR的补充资料要求（requisition），例如产权平面图、签署文件、房产边界，或者开发商此前的土地登记是否存在问题。HMLR数据显示，新建开发项目属于较复杂的登记申请，其中约55%至65%的申请需要进一步澄清或补充资料，因此，文件错误以及前置申请都是造成长期延误的重要原因。

如果准备出售房屋或办理再抵押贷款，更不要等到原有贷款即将到期，或者已经找到买家后才检查产权。最好提前让律师确认产权是否已经完成登记，以及是否存在其他尚未完成的前置申请。

如果发现登记还没有完成，应尽早申请HMLR的免费“加急处理”（Expedite）。申请时，可以提供抵押贷款报价及到期日、买卖合同或交易截止日期等证明。

总的来说，对于新建房买家而言，交房后确认登记申请已经提交，主动跟进是否有补充资料要求，在卖房或再抵押前提前检查产权，并在交易可能受到影响时及时申请加急，是目前比较有效的防范办法。

毕竟，土地登记可能只是买房后的最后一道手续，但一旦拖延，影响的却可能是之后的贷款、出售，甚至数千英镑的实际经济成本。

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莎粉们周一好！丽莎为大家整理了近期值得关注的英国移民快讯，本篇将涵盖的重点移民讯息有以下：

• 改革党再放狠话：欧盟公民在英可能“禁领福利”？
• 保守党“拼命加码”：退出《人权公约》，清场Traveller非法营地？
• 英签语言要求有更新：海外学历也能证明英语水平
• 创业签证又有新变化！SFC Capital被移出名单

→改革党再放狠话：欧盟公民在英可能“禁领福利”？

改革党（Reform UK）近日再次放出豪言：如果未来执政，将大幅收紧外国人的福利资格，而且不仅是限制移民，连已经持有欧盟定居身份（EU Settled Status）、在英国合法生活多年的欧盟公民，也可能被排除在绝大多数福利之外。

按照改革党的方案，外国国籍人士将原则上无法领取住房福利、养老金补贴、求职者津贴、儿童福利、免费托儿服务以及残障福利等，仅保留少数例外。根据他们的计算：这套福利改革计划最终每年可以节省约500亿英镑，其中限制外国人领取福利一项，预计第五年每年可节省约210亿英镑。

目前来说，只要外籍人士取得了永久居民身份（Settled Status），除了无法行使公民投票权之外，几乎和英籍人士无异。永居人士可以在英国无限期的生活、工作，也可以享受福利待遇。这一政策已经持续多年。

如果改革党真的想要推行这样的政策，将永居人士以及大量生活在英国的欧盟公民排除在福利体系之外，那就相当于英国重启一次“脱欧谈判”，并且还会引发一场“福利反制战”。

因为这些永居人士在英国生活、工作、交税多年，假如突然有一天断掉福利，那么真的将是一次巨大的转变；并且，当初英国脱欧时，就有相关的条款明确英国要确保欧盟公民在英国的福利待遇。

如果真的如此执行下去，欧盟也可能采取对等措施，英国在欧盟国家生活的公民可能失去相应福利资格，部分英国人甚至可能选择回国领取福利。改革党估算，这种潜在的连锁成本可能达到约5亿英镑。

所以，这项政策背后的算盘其实很明显：一方面用“外国人福利”制造强烈政治话题，另一方面通过削减福利支出迎合英国社会对高福利成本的焦虑。

不过，改革党所提出的这些政策可以说是“空谈”。因为说到底，这目前仍然是一份政党政策宣言，而不是英国现行法律。改革党目前并没有掌控唐宁街10号，更谈不上直接修改福利制度。即使未来真的进入政府，福利改革所涉及到的脱欧协议以及欧盟公民权益的改革，也会面对复杂的法律、国际谈判和政治程序。

换句话说，改革党又放出了一个非常激进的政治信号。但丽莎还是要提醒大家，尽管这种说法感觉过于夸张，但是英国政坛目前仍存在这一股势力可能影响未来的政策走向。

→保守党“拼命加码”：退出《人权公约》，清场Traveller非法营地？

上文提到，改革党正在用“外国人福利禁令”抢占强硬派选民，而现在保守党也不甘示弱：他们把矛头对准了长期存在争议的Traveller（旅行者）非法营地问题，并再次祭出一个极具争议的政治主张：如果重新执政，将推动英国退出《欧洲人权公约》（ECHR），同时废除《人权法案》，为警方和地方政府处理未经授权的营地提供更大的权力。

现行法律下，当Traveller群体（部分是吉普赛人、爱尔兰旅行者）会未经许可进入私人土地、搭建他们的营地。这给很多在英国拥有大片土地的人带来困扰，因为警方和地方政府没有明确的法律权力将他们驱逐。而这些人就会在别人的领地上“生活”。

因此，保守党他们提出几个非常强硬的方案：首先，取消三个月或一年的“返回禁令”限制，改为可以长期禁止相关人员重新进入非法营地；其次，只要土地所有者提出要求，警方就可以将Traveller移走，而不必等到出现严重财产损失或重大扰民；再次，直接堵住“先建营地、后申请规划许可”的路径，禁止对部分非法建造的Traveller营地进行追溯性规划申请。

这比单纯加强执法更加激进，因为它不仅针对“已经发生的违法行为”，还试图改变现有的规划制度和人权法律框架。

而真正的大招，就是退出《欧洲人权法案》。保守党的逻辑是：如果欧洲人权框架限制了英国政府和警方采取更强硬措施，那么英国就应该“拿回控制权”。他们认为，退出人权法案后，可以进一步扩大驱逐、执法和土地管理权限。

这是保守党为了赢取强硬派选民而作出的努力，可以说他们还是想稳住自己的基本盘，那些在英国拥有土地的有产者，社会上层和富裕阶层。

不难发现，把保守党和前面改革党的福利改革放在一起看，会发现两党的路线其实越来越接近：改革党主要在福利和移民问题上“向右加码”，保守党则在治安、规划和人权问题上”向右加码”。

区别在于，改革党更像是在挑战整个福利和移民制度，而保守党此次提出的是一个更加具体的执法方案。至于这些政策能不能真正解决Traveller非法营地问题？恐怕不能只靠推出人权法案。

不过，保守党的方案确实比以往更强硬，但它究竟是解决问题的法律工具，还是下一场大选前的政治“竞选武器”，最终还要看他们能否真正进入唐宁街10号，以及届时能否把政治口号变成经得起法院挑战的具体法律。

→英签语言要求有更新：海外学历也能证明英语水平

2026年8月7日，英国政府更新了移民申请中的英语语言要求，重点变化主要有三点。

首先，新增明确说明：申请人可以通过“以英语授课的学位”证明英语能力。如果学位不是英国大学授予的，通常需要通过Ecctis 对学历及授课语言进行评估。

其次，技术工签（Skilled Worker）和高潜力企业扩展签证（Scale Up）路线的英语要求也进行了更新。目前两类签证原则上均要求达到CEFR B2；但如果申请人此前持有的同类签证当时只要求B1，在符合相应条件的情况下，会存在例外。

这意味着，对于已经在英国工作的工签持有人，尤其是过去按照B1标准申请过Skilled Worker或Scale Up的申请人，续签、转换签证时不能简单套用过去的英语要求，需要根据自己的签证历史判断适用标准。

这次更新并不是简单“提高英语门槛”，更重要的是把海外英语授课学历如何作为证明材料讲得更加清楚。对于拥有海外大学学历、但不想重新参加英语考试的申请人来说，这可能是一个值得关注的替代路径。

除此之外，其他的语言能力要求不变。如果您对此有任何疑问，欢迎您随时联系丽莎移民部。

→创业签证又有新变化！SFC Capital被移出名单

英国政府近日更新了创新创始人签证（Innovator Founder）和高潜力企业扩展签证（Scale-up）的官方认可机构名单。最新变化是：SFC Capital 已被正式移出“Legacy Innovator Endorsing Bodies（原创新者签证背书机构）”名单。

因此，SFC Capital已经不能再作为该名单中的背书机构，为相关申请提供相应的后续背书服务。对于正在办理Innovator Founder签证、尤其是此前曾通过SFC Capital获得背书的人来说，需要特别确认自己目前的签证阶段以及后续是否还需要该机构的背书。

目前，英国政府规定，新的Innovator Founder申请或Scale-up申请，原则上必须由官方名单中的认可机构提供背书；而“Legacy”名单中的机构，只能针对2023年4月13日前已经通过Innovator或Start-up路线为申请人提供过背书的特定情况继续提供后续服务。

值得注意的是，2026年8月，还有MedCity和NatWest Entrepreneur Accelerator也被移出了名单。

所以，如果您打算申请Innovator Founder路线，不要只看机构过去是否有资质，更要确认递交申请时，该机构是否仍在最新名单内。背书机构名单发生变化，可能直接影响你的申请路径和后续安排。

如您有任何问题，欢迎随时联系丽莎移民部。

好了，本期的《丽莎移民快讯》就到这里。如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也欢迎联系咨询丽莎会计行。

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