在英国无论是租房还是租店铺,都有可能遇到各种各样的问题,特别是租约合同方面。

相信莎粉们可能有听过“分租”或“转租”(Sublet)(很多人也习惯性地叫做租台)的现象,这主要是指当事人把房产租下后,再以类似“房东”的身份把该房产租出去(当然了我们并不是说租客这下就变成房东了)。

 

和转租相类似的另外一种租约转让的形式叫做租约出售,就是当事人把自己剩下的租约年期卖给别人(lease assignment)。

 

这两种转让租约的方式有其共同点和不同点。

 

共同点就是当事人(也就是二房东)不再直接使用全部或者部分店铺,而是由第三方的新来者使用。

 

不同点是,在转租的情况下,房租是由第三方付给二房东,二房东再交给大房东,也就是业主。在租约出售的情况下,房租是直接由第三方交给大房东的,而不再经过二房东。

 

对于多数的商业租约来说,合同中一般都是允许租客,也就是二房东对租约进行转租或者出售的。只要能够好好依照相关法律和合同的规定,对于租客来说,都可以起到减轻继续支付房租的压力的作用,不失为一个省钱的办法。

 

只不过,如果租客没有按照要求而在尚未取得房东/大房东的允许之下,就自己擅自转租的话,那么恐怕就可能造成后续一连串的后果甚至更大损失了。

 

最近高等法庭就给出了一个和“转租”有关的判决,这个案件对於所有在英国生活的莎粉们都很有借鉴的价值。

 

这个案件是这样的:

 

2012年,一位化名为P的餐馆老板看中了一家坐落在泰晤士河畔的商业店铺。

 

P很快就和该店铺的(大)房东签下了个租赁合同,这个租约的长度是21年,也就是到2033年为止。

 

不过在2016年,P又签订了另一份合同,是上述第一份的修改版本。

 

这份“修订版”就把租约改成直到2021年5月就结束,也就是比原本的缩短了12年。

 

而且合同中有几项条款是这样写的:“未经房东同意,不得转让全部或部份租约。” “未经房东同意,P(指该租客)不得把物业转让。

 

同年间,P认识了另一名正在寻找店面的餐厅老板C。

 

有一天,P就约了C去喝咖啡,说有个好店铺可以租给他。

 

在咖啡厅里,P表示会先将泰晤士河畔商业店铺转租给C同时办理转卖手续 (assignment of lease)。

 

P说租约还有16年,C只需要给他6万镑的转租费用,和每月9,500镑的租金就可以了。

 

C看到该店铺的地点和各种设备,觉得都不错。

 

但C还有一个疑问,就是“大房东”到底知不知道P把这个店铺转租给他?

 

P就以口头回应说大房东是知情的,并已经同意了这个操作(不过他们并没有把这点写进合同里。)

 

所以C就在律师见证下愉快地签下了转租合同。

 

到了2017年7月,P突然和C说要他把转租的事情保密,C当时也没多疑,爽快地同意了。

 

说回该店铺,在2016年C签下合同后,他把店铺好好装潢了一下,并将店外的招牌改成自己的餐厅名。

 

结果有一天,大房东经过该店铺的时候,发现店铺居然被“改头换面”,统统都变了!可他竟然不知情……

 

大房东赶紧去做了调查,发现原来是P擅自把店铺转租了给C,可是在此之前完全都没有寻得大房东的同意!

 

于是做为大业主的他,一气之下立刻把店铺要了回来,不让C继续开店做生意下去。

 

结果C面对辛苦经营的店铺突然没了,生意无法继续,还要被指是非法租下的……

 

同时C还发现,P之前说的租期还剩16年,根本就是个谎言!因为其租期事实上只剩下不到5年!

 

无助又气愤的C,最后只能选择把P告上法庭,指控P当初故意欺骗了他,做出了不实的陈述(Misrepresentation),才使他误信于P,导致后来的损失,并要求P必须赔偿。

 

法庭上,P解释说当时和C签下转租合同时,其实他们双方都已经知情这是一个“非法”转租,并没有事先取得大房东的同意:

 

“C是知道转租要先得到大房东批准的,C也知道我并没有得到批准,但他仍然愿意租下。

 

C则反驳说,当初在他和P一起“喝咖啡”的时候,他明明就有要求P让他看看所有和该店铺相关的文件并且带回给自己的律师检查,包括P和大房东之间所签的租约,但P却拒绝。

 

P反驳说他从来没有拒绝过这样的要求,并说:“我都已经给了这个租约的副本,让他的律师去检查。

 

“如果我知道这个租约只剩不到5年,而且还是在没有得到大房东同意的情况下,我当时肯定是不会租的!” C说。

 

最后,法官清楚了解事件的来龙去脉后,认定P在双方交易的过程中做出了不实陈述,从而欺骗C签下了合同。

 

“正如C所说的,要是他知道真实的情况,他当初很大可能就不会签下该转租合约,也就不用支付那6万镑的转租费,更不会花钱装潢,甚至是之后面临遭大房东收回店铺、损失生意。” 法官说。

 

所以法官就要求P要给C赔偿一共91,533镑的损失。

 

→ 像案件中C这样被骗“转租”租约的当事人,通常该怎么办?

 

基本上,如果当事人是在被蒙骗的情况下,也就像是“二房东”故意提供虚假/错误陈述,例如欺骗当事人说大房东已经同意转租了,那么“东窗事发”后,当事人可以考虑控告二房东来要求对方赔偿损失。

 

就好像以上案件中的受害者般,当事人将有机会得到赔偿。

 

不过这其中还有一个可能的风险是,万一“二房东”根本就没钱可以赔得起,又或者对方直接“破产”……

 

这样的话,当事人即便赢了官司,恐怕也很难讨回什么钱,甚至还要支付额外的司法和律师费用。

 

在这种情况下,当事人所能做的恐怕只能是向大房东求情,希望大房东可以网开一面,允许自己在里面经营。

 

如果当事人能够向大房东证明自己是一个品格良好的租客,会好好准时交租,也会把物业打理、维持得很好,并且当时是在被蒙骗的情况下才会和二房东签了转租合同的,那么大房东也许会考虑把租约转给当事人的。

 

如果大房东还是不同意的话,在不多的情况下,当事人也许可以有另外一个办法,就是把案件拿到法庭上去,希望法官可以帮助自己,判决大房东在特殊情况下是否应该终止和原先租客的租约,把店铺转租给自己。

 

不过需要指出的是,无论是上述的哪一种情况,这中间所产生的费用,包括大房东的律师费用,法庭的费用,当然了还有当事人自己的律师费用,恐怕都要由当事人来承担了。

 

→ 那么说到底,当事人该如何避免这样的麻烦?

 

这其实很简单,就是完全按照法律程序来走。试想一下,如果C当初在和P签合同之前,可以委托一个律师,对店铺和租约进行必要的调查的话,这些问题也许就可以根本避免。

 

C的律师应该可以看到,这类转租是需要大房东的同意的,而且需要有大房东的书面同意才可以。

 

同时,C的律师也可以很轻易看出来,租约到底还剩下多少年,是否值得去购买。如果租约的时间不是很长的话,C的律师甚至可以要求P把租约延长之后再转租给自己。

 

C也许会因为委托律师多付出两千镑甚至是更多一些的费用,他却可以因此省去更多的费用和麻烦。他的生意也不会因此遭受干扰。

 

应该说,C还是比较幸运的。P没有消失,也没有破产。

 

否则的话,即使C有了法庭的判决,那在很大程度上也不过是一张空白纸罢了。

 

→ 说到“转租”,都该注意些什么?

 

一般来说,在房东给出书面许可的前提下,租客是有合法权利分租或转租他们的承租物业的。

 

又或者,如果原本在租约当中就已经有写出有关“分租/转租”的条款,租客基本也是可以依照该条款来进行操作的。

 

但当然,如果租客在未经房东的允许的情况下,擅自把房产转租出去,就可能违反了租约的规定,也就是违约

 

因此租客如果想要转租的话,一定要先仔细看清楚当初合同内容是怎么规定的,并且依照该规定来行事。

 

否则如果“违约”了的话,房东/大房东是有权利终止双方的租约,并且不将当初的押金退还给租客(也就是二房东)的。

 

需要指出的是,英国法律规定,大房东方面是不能“无理”拒绝租客的转租请求;并且在大房东允许转租的时候,也不能无理要求像是调涨租金,或者对新来的租客提出更高的等附加条件的。

 

今天的文章就到这边,如果莎粉们对于文章内容或者有类似情况希望询问我们,或者还有其他更多关于英国房产方面的疑问,都可以留言咨询丽莎律师行(www.lisaslaw.co.uk)

 

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