在英国,公寓业主几乎都属于租赁产权业主,他们上头还有一个永久产权业主,也就是说,双方之间是房东与承租人的关系,他们有着一份租赁合约来规定着彼此在租约中的法律责任。

 

在很多情况下,很多公寓承租人喜欢自己当房东,把房产出租给分租客。那么,如果分租客做了一些事情,这些事情违反了承租人与永久产权业主(大房东)之间的约定,承租人是否能够推卸责任?

 

本期《丽莎说案》,咱们要说一个与以上问题相关的案子:Dorrington Residential Limited v 56 Clifton Gardens Limited,公寓的永久产权人(大地主)规定,主要公寓出现问题,承租人必须允许他们前来检查。

 

然而,不知道是什么原因,永久产权人并没有得到允许,或者说多次无法成功访问该公寓。于是,法庭战争打响了,谁该负责呢?

 

 

故事背景

 

1998年,Dorrington住宅有限公司(本文统称D公司)获得了位于Maida Vale的56 Clifton Gardens公寓楼其中一间公寓的长期租约。

 

据了解,56 Clifton Gardens公寓楼的永久产权业主是56 Clifton Gardens有限公司。该公司拿到这一套地皮时,把一栋房产改造和拆分成四个小公寓,分别卖给不同的长期租赁业主。其中三个公寓的长期租约由56 Clifton Gardens的股东们持有,D公司买到的是底层的那一套公寓。

 

随后,D公司根据《租金法》保护的租约把这套公寓转租给了一对老年夫妇——Cohen夫妇,成为了这对夫妻的房东。一直以来,D公司都与另外一家中介公司Allsops公司合作,由Allsops公司全权负责管理这套公寓以及向这对老夫妻收取租金。

 

据说,Cohen夫妇和这栋楼其他单元的住户关系并不友好,其他公寓的承租人多次向业主抱怨Cohen夫妇有着各种不友好的行为和扰民。

 

2021年初的一天,这栋楼其他单元的住户听到Cohen夫妇屋子里传来一些声音,这些噪音有点像鼠患。随后,他们告诉了各自的房东。于是,56 Clifton Gardens的永久产权业主要求彻底检查Cohen夫妇的房产。

 

2021年2月26日,负责管理该套出租房的公司Allsops的员工Hunt女士找到Cohen夫妇进行交谈,称这栋楼的大房东会前来检查。她告诉Cohen夫妇,这套公寓的租约有一项规则,那就是这栋楼的永久产权人有权要求租户允许业主或其代理人或工人在所有合理时间进入该公寓以检查其状态和状况,以及以确定承租人是否违反或不遵守租约中的承诺。

 

Cohen夫妇说他们没有听到或看到任何表明有啮齿动物存在的情况。由于Cohen先生年纪大了,容易感染疫情,所以,如果他们非要检查,那么,前来检查的人必须穿上防护服装。

 

2021年4月20日,56 Clifton Gardens业主以书面形式向承租人D公司发出了检查通知,计划在一个月后的5月21日进行检查。

 

 

业主无法进入房产检查

 

法院资料显示,通知发出整整一个月后,业主的承办商抵达该单位。然而,不知道怎么回事,尽管在当天不同时间三度尝试,他们都没能得到答复,也没有办法获准进入这套公寓。目前尚不清楚里面的租户在相关时间是否在场,反正D公司的人是没有在现场的。

 

在此之后,56 Clifton Gardens业主没有尝试重新安排检查,也没有接受 D公司提出的协助进入的提议。取而代之的是,56 Clifton Gardens永久产权人在2021 年 8 月在法院发布了一份申请,要求确定D公司未能提供通知要求的访问权限,违反了他们的租约条款。

 

初级法院认为,D公司确实没有为业主提供访问权,允许对方来检查房屋,因此违反了租约。看到这样的结果,D公司当然不爽了,他们提出上诉,因此此事提交上级法庭。

 

法院怎么说?

 

D公司争辩的论点是三方面的:

 

论点一:检查通知无效,因为56 Clifton Gardens有限公司检查的目的是“扰民投诉”。

 

D公司承认,房东要求进入公寓是为了检查缺陷和可能存在的老鼠的迹象,那么,可以属于租约第2.8. 1条的规定。但是,由于56 Clifton Gardens公司在发送给他们的通知中提到了”扰民投诉”,而在这之前,房东也找过D公司,称他们的分租客夫妇对其他租客产生了滋扰。

 

在这样的背景下,在一般人看来,房东要求进入该公寓的目的自然与 “扰民投诉” 有关,这不是契约范围内的一个目的。所以,D公司自然不会积极想办法,并且立刻协助进入。

 

高级法院驳回了这一论点,理由是租约只要求业主在访问前通知承租人,而无需说明检查的具体原因。具体来说,法官称,相关法律并没有要求永久产权业主(房东)在发出的通知中包含任何特定的信息,法律只要求,房东在进入承租人房产的之前必须要发出通知,而且至少提前24小时发出,并确定房东希望被允许检查房屋的时间,它不需要对房东希望进入的理由作出任何解释。

 

另外,资料显示,双方在2月份曾就可能出现的鼠患问题进行过交流,没有任何迹象表明,接受通知的人实际上受到了混淆。有过这样的交流,接下来再发出相关通知,所有证据都表明一个合理的当事人是不会被误导的。无论如何,这都不会对通知的形式有效性产生任何怀疑,通知不需要给出房东希望检查的任何理由。

 

论点二:检查不是在合理的时间进行的,因为在大流行期间禁止聚会,并且考虑到该公寓的租户都是老年人,处于危险之中,因此他们需要被隔离。

 

这一点也被驳回了。该单位内有啮齿动物的担忧得到证实。此外,封锁并没有禁止检查等事情,因为可以采取适当的措施来防止对人员造成风险。

 

论点三:公寓里的租户不允许访问,D公司本身并没有违反合约,这是他们分租客的责任。

 

这一论点也被驳回。法官称,该栋楼的永久产权人与承租人D公司签署的租约里规定,公寓承租人必须允许其进入的义务。也就是说,这项义务要求——承租人D公司需要采取合理的步骤以及措施来允许业主进入。

 

比如说,在该公寓上锁的情况下,这可能需要租户在通知的时间带着开锁的钥匙出现,并利用它让大业主进入。如果该公寓已经被转租或打算转租给其他人,在大业主要求进入时,承租人什么都不做,只等着分租人来做,那不能说是已经履行义务。

 

在本案中,D公司本可以采取一些明显而直接的措施与这对夫妇联系,考虑如何解决他们可能有的任何担忧。然而,他们并没有采取这些措施。

 

总之,D公司并没有遵守合约规定,他们违反了合约。

 

丽莎评论:

 

丽莎认为,该案例可以给承租人房东们一些教训。

 

首先,在极少数情况下,公寓长期承租人可以避免对其租户的行为承担责任。如果您是这样的承租人,请确保您采取合理的措施来纠正任何违规行为,或者在这种情况下,为任何大业主的访问提供便利。

 

在本案中,D公司明明有整整一个月的时间来采取必要的措施,但他们,或者他们的代理人,什么也没做/做得还不够。我们从案子给的线索无法判断,他们是不是之前确实已经多次和租客沟通了,但是由于一些误会,分租客可能误会了,或者刚好没有在家。但是不管如何,作为承租人房东的角色,有必要及时跟进,在大房东前往的当天跟着到现场,或积极想着其他的具体解决措施。

 

其次,作为承租人房东的角色,您应该要定时或者更加积极检查您的公寓以及分租客的情况,如果公寓里出现问题,立刻采取行动解决这些问题,这样可能可以为您避免掉不少麻烦,而不是等到居民投诉——大房东亲自出马的时候。

 

对于大地主(房东)来说,本案也是一个很好的提醒。本案中,房东是按照发出的通知要求的时间内出现的,所以,他们能够使仲裁庭确信D公司违反了规定。如果您是房东或代表房东的代理公司,在发生同样情况的时候,您必须要向所有相关地址发出足够多的书面通知,并确保您准时到达现场。这样,承租人延迟检查(D公司曾提出过后可随后协助检查)或避免因不合规而受到指责的能力将受到限制。

 

好了,本期《丽莎说案》就到这里。如果您遇到相关问题,请不要犹豫,立刻联系丽莎律师行,我们的诉讼以及房产律师团队在这方面有着多年的经验,可以为您提供帮助。

 

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