在文章开始之前,我们先来聊聊在英国购买房产需要缴纳印花税的一些相关知识。

 

在英国,商业房产的印花税比率要比民宅的少一些,这里说的商业房产包括纯商业房产和商民混用房产。按照2023/2024纳税年的规则,商业房产的印花税头15万英镑是免税的,15万英镑到25万英镑是2%,超过25万英镑是5%。民宅呢?如果您是非首次买家,同时只有一套房产,您想要购买居民住宅房——头25万英镑免税,25万英镑至92.5万英镑之间是5%;92.5万英镑150万英镑是10%,接下来是12%。

 

从上面数据来看,您就知道了吧,商业的似乎划算一些?如果您的民宅符合一些资格,业主是可以利用“商民混用房产”的方式来减少一大笔印花税账单的。所以,人们在购买居民住宅房的时候都会想尽办法来看看如何使用这个规则来省税。

 

最近,税务法庭刚刚出炉的新案子Gibson v Revenue and Customs Commissioners正是与商民混用房产有关。业主在缴纳印花税的时候,认为自己的房产属于“商民”混用。然而,英国税务局并不同意这样的说法。

 

最后,法庭是怎么判的呢?什么房产才能被考虑成“商民”混用呢?我们来看看。

 

 

故事背景

 

2018年,案子的当事人James George Gibson花了159.5万英镑在英格兰华威郡的某个乡村购买了一套房产。

 

据说,这套房产由两个地契组成。第一个地契包括一栋六居室的大房子、两层车库(上面车库是一个办公室)、一个两居室的独立仓库、两个马厩以及一个5英亩的花园。另外一个地契是一片2英亩的地皮,这一块地皮在长达4年的时间里都是用来做农业、放牧使用。

 

按照当时的税率算,如果该套房产按民宅来算的话,当事人需要缴纳的印花税达到15.3万英镑。如果按照商民混用的话,印花税则是6.95万英镑,一下少了8.35万英镑的钱。

 

随后,当事人当然按照商民混用来申请,这样可以少给一些税费了。

 

2019年1月10日,James先生提交了印花税申报表,依据是该房产交易属于”混合用途”,应缴税款总额计算为6.95万镑。

 

然而,英国税务局拒绝了。英国税务局给的解释是,印花税住宅税率适用于该物业的总英亩面积,而且在收购之日,该物业的用途完全是住宅。

 

2020年11月30日,英国税务局根据《2003年财政法》附表10第23段的规定发出关闭通知,认定该房产为住宅,适用较高的印花税税率,应该交税15.3万英镑。

 

2020年12月20日,James先生表示不同意该决定,并向法院提出上诉。

 

 

当事人的理由是什么?

 

James说,他是一名职业橄榄球运动员,在继续他的第二职业生涯的同时,希望购买一小块土地,以便他和妻子能在一个好的环境中抚养孩子。同时,他还可以借助这个机会来继续和扩大他们所有的食品业务,包括他和妻子经营的一家名为Butter Wouldn’t Melt Limited 的公司。

 

他在找物业的时候,看上的就是这套房产的“商业价值”。

 

出售这套物业的中介告诉他,在此之前,该物业曾经是一大片农场建筑和农田,由于这些建筑和农田已经荒废,因此获得了建造新建筑的规划许可。

 

这处房产的吸引力在于它提供2英亩的地皮。James说,他们在购买前特地参观了该房产,并在中介公司的小册子中看到放牧的羊群照片。中介也称,房子的这块地以前确实是用来放牧的。于是,James希望继续使用该围场用于饲养和放牧动物。

 

此外,他们还可以在车库上方的工作室/办公区区域经营另一家公司,即Pannacotta 有限公司。

 

James称,他的车库上面是一间办公室不是卧室,他会使用来经营自己的生意。

 

从以上这些理由,James认为,该房产就是商民混用的。

 

税务局以及法庭的决定?

 

法庭需审理的问题是:(1)根据《2003 年金融法》第116 (1) 条的规定,该物业是否完全属于住宅,或者该物业的某些部分(围场和车库上面的办公室/工作室)是否属于非住宅,以及《关闭通知书》中所述结论是否正确;(2)如果该物业被视为完全属于住宅,JG是否有权就《多边债务偿还协议》提出索赔。

 

税务局的理由是,判断一个物业是否是民用,还是商用,需要从物业的全面去考虑,而不是只看物业的某个局部。虽然车库上的房间可以用作办公室,但是它是付诸于主要房子的。那地块虽然是曾经被用作牧场,但是现在已经停用了。

 

有证据显示,这一个地皮确实在过去四年一直用于放牧。在此之前,该土地一直由当地其他农民使用。然而,该协议直到完成对James的出售后就没有效了。

 

另外,地方政府的规划记录显示,该物业已经被批准从农业用地转为民宅,而且它的一些地方已经做了这样的改造。

 

中介对物业的介绍中也只是突出这个物业的民宅性质,从没有提及农业用地的情况。该物业之所以还保留某些农业用地的特征,只是为了增加该物业的吸引力和市场价值。最主要的,物业是否是商业,和购买时物业的实际状况有关,和当事人的计划无关的。

 

通过搜集调查,法庭接受了税务局的说法,James败仗。

 

 

丽莎评论:什么是商民混用房产?

 

在英国,购买大面积住宅物业,搞清楚它到底是被归类为“完全民宅”或者“商民混用”,可能会对您购买的印花税税率产生巨大影响。例如,如果土地被分类为商民混用,则以500 万英镑购买带有土地的房屋,则可节省高达424,250 英镑的印花税。

 

所以,我们需要在买房子之前,要搞懂什么才属于“商民混用房产”?根据英国税务局给的定义:就印花税而言,商民混合用途房产指的是那些同时具备住宅和非住宅元素的房产。咱们可以想想一下一栋建筑,其上层有住宅公寓,底层有一家熙熙攘攘的咖啡店,这就可以算是商民混用房产。除此之外,该组合还包括与商店、医生诊所或设有零售单元连在一起的公寓楼。

 

然而,本案是可以给大家一个很好的警惕,在实际操作上,确定它是否是商民混用有时比较复杂,还得按个例来看。

 

通常来说,一处房产是住宅还是商民混用取决于多种因素,例如住宅的大小、土地的性质、部分土地的商业用途以及所有土地是否都需要合理使用住宅楼的等等。商民混用的分类有时也不太有规律,比如说,如带有手术室的房屋,可视为混合用途房产。然而,如果住宅中有一间用于工作的房间,如家庭办公室,则仍被视为民宅。所以吧,人们在计算印花税时容易出现混乱。

 

正如本篇文章一样,住宅物业的定义包括住宅及其“花园和庭院”,许多纳税人认为他们购买的土地可以作为住宅以外的土地,所以,业主就可以把它当作“商业”用途来看待,就认为是商业民宅混用了。英国税务局已经成功向税务法庭提起多起案件,称这些案件完全是民宅案件,不属于商民混用。

 

总的来说,房产的实际用途并不是首要因素。在评估房产时,大家请按照本篇案子税务局给的说法来考虑。我们需要从物业的全面去考虑,而不是只看物业的某个局部。我们需要考虑它的物理属性、住宅区和非住宅区之间的分隔程度,以及为商业或商业用途所做的任何改造等等。

 

最重要的,我们建议您最好在购买房产之前一定要咨询专业的税务专家或者寻找英国税务局,以确保您的财产交易适用正确的印花税率。

 

 

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