今年4月开始，英国的土地印花税（Stamp Duty Land Tax，简称SDLT）出现了变动。

对于首套自住房买家来说，SDLT的门槛从原来的42.5万英镑下降至30万英镑，这造成了两个现象：大批房产交易赶在4月之前完成交割；另一方面，从4月开始，英国的房地产市场出现了一些降温趋势。

目前，英国自住房的土地印花税如下：

我们以当前伦敦的平均房价66万英镑来计算，购置这样的一套房产，土地印花税大概为：

£125,001-£250,000的部分为2%，则为2,500英镑

£250,001-£925,000的部分为5%，则为20,500英镑

那么66万英镑的房产（非首套自住房）所应缴纳的SDLT为23,000英镑。

对于不少购房者而言，这仍是一笔不小的费用。因此，很多人就看到了土地印花税当中的另一项规定——如果是非住宅或混合土地（non-residential or mixed land or property）的话，那么土地印花税将会有所不同。

目前，英国非住宅或混合土地的土地印花税如下：

也就是没有更高的10%和12%的税率，对于购置大额房产的业主来说，如果能将房屋归类为非住宅或混合土地，将会节省不少土地印花税。

因此，有不少人就想要试着让自己购买的房产符合非住宅或混合土地的标准。然而，并不是所有人都能成功证明自己的房产并非住宅性质。

今天丽莎要和大家分享一个案件（Mudan v Revenue and Customs Commissioners）正是一位买家因土地印花税的问题与税局打起了官司。

案件背景：

故事要从一栋位于伦敦SE3的老旧住宅说起。

2019年，案件的索赔人Mudan夫妇在市场上看中了一栋房子，并最终以135万英镑的价格买下它。

这个房子看起来虽然陈旧，但本质上还是一栋位于居民区的典型的独栋别墅（Detached house）——带花园、独立厨房、几间卧室和卫生间。

但问题是，这栋房子年久失修，内部设施非常落后。厨房和浴室已经无法使用，水管和电路也存在安全隐患。如果要让一家人搬进去住，必须得进行彻底翻修。

于是，Mudan夫妇决定把房子彻底改造一下：

换掉旧的电线水管；

需要更换新的锅炉，锅炉房屋顶需要修复；

地窖内漏水需要维修；

重装厨房浴室；

门窗破损需要维修；

墙面需要重新粉刷，地板需要重新更换。

他们在房子交接（完成购买）后不久就开始动工，用了几个月时间完成了大修。之后，他们住进了焕然一新的新家。

买了需要大修的房子，可减免SDLT？

在Mudan夫妇眼中，他们认为自己新买的这栋房子不应该缴纳住宅类房产的SDLT，因为税法中规定如果一栋房子在交易时“不能居住”（not suitable for use as a dwelling），就可以按照非住宅类的较低税率来缴税。

鉴于自己买这栋房子时已经严重失修、无法住人，因此应该属于“非住宅类”房产，适用更低的税率。因此，他们向税局申请了退税，退税的金额约为10万英镑。

这对于Mudan夫妇来说也可以极大地缓解一部分经济压力，来填补房子翻新装修的成本。

然而，英国税务海关总署（HMRC）却不这么看。他们认为，尽管这栋房子状况不好，但本质上它仍然是一栋“住宅”——毕竟，它仍保有住宅的结构特征，只是需要翻修。于是，HMRC拒绝退税，双方最终对簿公堂。

最初的税务法庭（First-tier Tribunal）支持了HMRC的看法，但Mudan夫妇不服，提出上诉。上级法庭（Upper Tribunal）改判支持了夫妇一方，认为房子确实在交易当日“不能居住”，因此可以享受税务豁免。但HMRC也不服，又把案子上诉到了英国上诉法院（Court of Appeal）。

那么，上诉法院如何判断这个问题的呢？

“适于居住”的法律含义怎么理解？

对于这个案件，上诉法庭认为有2个关键的问题：一是，“适于居住”的法律含义；二是，房屋是否具有住宅属性。

上诉法庭指出，《2003年财务法案》第116条与Schedule 4ZA中关于“居住住宅”（residential property）的定义包括：

已被使用为住宅的建筑；

当前适于用作住宅的建筑；

正在建造或改造为住宅用途的建筑。

本案关键争点在于如何理解“suitable for use as a dwelling”（适于用作住宅）这个定义。

Mudan夫妇认为，应理解为“可立即居住”。

上诉法庭则明确反驳该说法：“适于居住”不应等于“可立即入住”，更不等于“无须翻修即适用”。若采取“立即入住”标准，则将引发诸多荒谬后果，如：

建设中无屋顶的新房反而被视为住宅；

已有屋顶与结构，仅需更新水电与厨卫的旧房却不算住宅。

这将导致同一物业在不同施工阶段之间，在“住宅”与“非住宅”之间反复切换，造成税务适用上的混乱与不公。

其次，上诉法庭还认为：“住宅房产”的认定应以物业整体特性为基础，而非个别配件是否完好。

也就是说，能否定义为住宅，关注的应该是建筑本身，而非其内部的装修程度。若一幢建筑仍保留其作为住宅的基本结构特征（如卧室、厨房位置、生活区域布局），即使电线老化或需要翻修，也不影响其“住宅属性”。

因此，上诉法院认为：Mudan夫妇所购房产即使无法立即入住，但依其结构、功能、历史与未来使用目的，仍属“住宅房产”，无法申请退税。

什么样的房屋可能适用“非住宅税率”？

其实，有不少莎粉曾经询问过丽莎，有关土地印花税SDLT退税的问题。的确，在购买价值较高的房产时，如果能够被认定为“非住宅”或“混合用途住宅”，的确能给购房者省下不少税费。

根据本案的判断逻辑，丽莎认为以下情形的物业有可能被认定为“非住宅”，进而适用较低SDLT税率：

1. 从未被居住、也未完工的建筑

例如，正在建造中的房屋，尚未具有完整结构（如无屋顶、地板、楼梯），可以被视为“不具有住宅属性”。

2. 已完全丧失住宅身份的建筑

若房屋被改造成仓库、写字楼、门市部等，且其内部结构与功能彻底改变，可能不再被认定为住宅。

3. 法律规划用途非住宅

若物业所在土地规划用途为商业或工业用地，即使其外观类似住宅，也可能被判定为“非住宅”。

对于购入老旧房产的购房者而言，若想要主张非住宅税率，需谨慎评估房产是否彻底丧失住宅特性，而不能仅凭修缮成本高昂、暂时无法入住作为自己的理由。

是否能豁免较低的SDLT，关键是在于“建筑身份”的法律判断——正如法院所说：“如果这不是住宅，那它又是什么呢？”

如果您对SDLT退税方面有任何问题，欢迎随时咨询丽莎房产部。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

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Shannon Chan

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