对于很多豪宅来说，每次交易的印花税（Stamp Duty Land Tax，简称 SDLT）可能就要数十万英镑，甚至超过百万英镑。

即便是如此之高的印花税，也无法阻止这些富豪对于豪宅的热爱。但是，如果印花税是可以申请退回的，这些富豪自然也不会放过这些机会。

在英国，就有一位富豪和英国税务海关总署（HMRC）打了将近十年的官司，最终在2025年赢得了这场192万英镑的印花税退税案（Candy v Revenue and Customs Commissioners）。

一切始于一栋豪宅的租赁交易

故事要从2012年说起。那年夏天，英国地产大亨Christian Candy看中了一栋名叫Gordon House的大宅，这是一栋位于伦敦切尔西区的稀缺官邸。

虽然Candy先生很是喜欢，但他没有立刻买下来，而是先签了两份租约：

初始租约是一份长达25年，价格为2000万英镑；

另一份是“契约外租约”，租约长达201年，价格高达4800万英镑。

很多莎粉可能想问，一般所谓的lease hold不都是一个完整时间的lease，为什么Candy先生要分成2份租约呢？

其实，这是高价值地产交易中非常常见的，通常有以下目的：

税务规划（Tax structuring）：在不同时间点触发不同税务责任，比如让“实质履行”的时间更可控；

规避商业租赁法的某些限制：契约外租约不受《1954年房东与租客法案》的保护，方便日后开发、出售或再转让；

控制交易节奏与开发风险：先用短期租约拿到“控制权”，等准备就绪再正式进入长租状态。

不过，按照英国的规定，像这样的交易涉及的印花土地税必须申报并缴纳。Candy先生也如实申报了两笔交易，并为每笔交易都交了192万英镑的印花税——总共384万英镑。

但问题来了——交易过程发生了变化，最终这笔交易其实没有按照最初的计划完成。

房子易主，印花税可退？

几个月后，也就是2012年10月，Candy先生开始在Gordon House动工装修，结果触发了法律上所谓的“实质履行”（substantial performance）——也就是说，在法律上已经算交易生效，需要交税。

但两年后（2014年4月），Candy先生把这套房产的租赁权转让给了自己的兄弟。结果原本的合同自动失效，等于说交易最终没有“完整完成”。

因为根据英国法律，如果原本的租赁合同在没有正式完成（比如还没完成签署或登记）之前就被转让，那么原合同就“自动终止”了，变成“未履行合同”。

换句话说：这笔交易，相当于没真正完成。

于是Candy先生觉得：“既然合同没真正完成，那我交的那笔印花税是不是可以退回来？”

他根据英国《2003年财政法》第44条提交了一份修正申报，试图拿回192万英镑印花税，但HMRC马上拒绝了他——理由是：错过了修正申报的12个月期限，我们不受理。

也就是说，即使当事人真的是多交了税，但只要没在一年内修改申报，就不能退钱。

第一轮败诉，第二轮重燃希望

Candy先生当然不服，先后向税务法庭上诉，但结果都失败了——法院认为，在第44条框架下，他的退税申请的确是“过期”了。

但Candy先生没放弃，而是换了一条路：他依据《2003年财政法》第10附表第34段提出了“超额缴税退款请求”（overpayment relief claim）。

这个“第34段”其实并不是那么多人熟悉，但它有个关键作用：当你在别的法律条款下都没办法退税时，它可以作为“最后一招”来救你一命。

可以说，这是所有退税通道里的“备胎”——但一旦其他通道都走不通，这个“备胎”可能就是你唯一的希望。

HMRC当然不乐意，他们反复强调：第34段的规定不能用来“推翻”第44条的时间限制。Candy先生的申请还是过期的。

于是，双方把案子扯到了一级税务法庭。

法院怎么判？这次Candy赢了！

2025年，这场持续近10年的争议终于迎来了关键判决：法院支持了Candy的请求。

以下是法院判决的重点内容：

Candy可以依据第34段来申请退税：

虽然他确实错过了12个月修正期限，但他现在走的是第34段这条路。法院认为：“第34段的目的就是为了给那些无法通过其他方式申诉的人一个最后的机会。”

也就是说，这是一种“兜底救济机制”。不是人人都能用，只有在你真的走投无路时才可以用。

第34段有自己的“时效”：

不过，法院也强调，这并不代表你可以“无限期”拖延申报。第34段本身也有时间限制：当事人必须在4年内提出退税请求。

幸运的是，Candy先生这次刚好卡在了这个4年期限内。

因此，一级税务法庭认定，英国税局需要退还这192万英镑的印花税。

这对普通纳税人意味着什么？

虽然Candy先生是个超级富豪，打了十年官司才追回这笔钱，但这次判决对很多普通人和企业来说都很有意义。

尤其是您发现自己“多交税”，但又错过了申报时间。

别立刻放弃！您可以尝试申请“overpayment relief”，但需要满足以下条件：

有合理证据证明自己确实多交了税；

是在4年内提出请求；

已经走完其他退税渠道（比如第44条）但失败了。

这时候，第34段就可以成为你的“救命稻草”。

当然，英国税局不一定每次都买账。法院在判决中也提醒了——这类“最后一招”要谨慎使用。

HMRC以后可能还会挑战类似请求，法院也会严格审查个案细节。所以这不是一个“万能钥匙”，但它确实是一条合法可行的退税路径。

丽莎小结：

像Candy先生这样的富豪，都用了10年才把属于自己的钱要回来，而他能成功的前提是他有足够的财力、足够的时间、强大的法律团队和耐心。

对于普通纳税人来说，我们未必有这么多资源，所以丽莎建议您：

交税后记得检查是否交对了、交多了；

发现问题尽早申报、不要拖延；

错过时间也别轻易放弃，先咨询专业人士是否还有回转余地。

通过这个案例，我们可以看出，英国税法虽然规定严格，但也保留了一些“人性化”的兜底条款。关键在于你和你的律师是否了解这些规定，并能在关键时刻勇敢地维护权益，不要轻易放弃自己的税务权益。如您有任何相关问题，欢迎咨询丽莎律师行。

好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。

任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。

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Shannon Chan

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