夫妇卖房花3万镑买地建房，规划局”全否”嘲笑投资血亏！

很多人都希望在退休后能住在大海附近，面朝大海、春暖花开，过上一种远离喧嚣的“世外桃源”生活。然而，在购买海边土地和房产时，往往需要格外谨慎。随着气候变化加剧，英国部分沿海地区正面临严重的海岸侵蚀风险，一些地块不仅并不适合长期居住，甚至可能根本无法获批任何建设项目。

近日，一对英国夫妇就为此付出了沉重代价。他们花费约3万英镑购入一块沿海土地，计划在那里开设一处露营地，却在事后被当地政府明确拒绝。更令他们感到震惊的是，在咨询规划事宜时，一名规划部门工作人员被指“当场嘲笑”他们的计划，直言他们在未充分了解情况的情况下，买下了一块几乎“无用”的土地。

卖了城市的房子搬到乡村

菲尔·梅里（Phil Merry）和妻子艾米·帕金森（Amy Parkinson）来自诺丁汉（Nottingham）。菲尔是一名个体经营的锁匠，艾米则从事园林设计工作。

一直以来，夫妻俩都计划搬到诺福克郡特里明汉（Trimingham, Norfolk）一处风景优美、俯瞰北海（North Sea）的地块生活。

他们在那里看中了一片土地，希望在那里建一个固定式房车自己居住，并经营一个小型沿海露营地，设置五个帐篷营位，配备厕所和淋浴设施。

42岁的菲尔·梅里和他的妻子艾米·帕金森被告知，由于悬崖侵蚀的风险，他们不能住在诺福克郡特里明厄姆的这片田野里的固定式房车里，也不能开放五个帐篷营位——尽管其他房产，包括左上角的一栋房子，离悬崖要近得多。

为此，这对夫妇从去年开始为新生活做准备。他们出售位于诺丁汉的平房，把资金全部投入新计划，菲尔先生也逐步结束了自己在当地的生意。

据说，由于不愿在尚未拥有土地之前就花费数百英镑申请规划许可，他们先以约3万英镑的价格购入了一块面积约0.7英亩的土地。

尽管特里明汉一带以沙质海岸线侵蚀严重而闻名，但这对夫妇表示，他们在实地考察时看到，附近有房车和砖砌建筑的位置比他们计划建设的位置更靠近悬崖边缘。

此外，土地的产权文件也增强了他们的信心：地契显示，自1997年以来仅有约16英尺的土地被海水侵蚀，而官方资料则表明，他们土地前缘——实际距离悬崖约65英尺——预计要到2065年才会面临风险。

这对夫妇抱怨说，一名市政规划官员在电话中竟然嘲笑他们的请求。

买完土地后——直到上个月，夫妇二人才向北诺福克区议会（North Norfolk District Council）支付了50英镑，进行了一次规划电话咨询。然而，这次通话成为他们计划的转折点。

菲尔表示，接听电话的是一名“实习规划官员”，对方在回答问题时多次长时间沉默，仿佛有人在旁边低声提示。

“她完全不知道该说什么，我问她每一个问题，她都会停顿，好像有人在跟她耳语。我还能听到电话背景中有人窃笑，并说出‘没门’；‘不，不，不’之类的话。然而，在通话结束的时候，这个实习生官员才告诉我们，该地块存在坍塌或严重海岸侵蚀风险，因此不会允许任何形式的建设或开发。“

也就是说，他们原来搞房车、露营地的计划被驳回。听到这一结论，这对夫妇表示“当场崩溃”。

这对夫妇的未来如今充满不确定性，因为他们已经卖掉了在诺丁汉的房子，预计下个月完成交易。目前，他们将暂时住在旅行房车里。

更让他感到受挫的是，随后当地议员安吉·菲奇-蒂莱特（Angie Fitch-Tillett）在电话中告诉他，带着一种嘲笑的语气：“你应该先做好调查，你买了一块只适合放牧山羊的土地”。

该怎么办？

“我们并不知道这里有全面禁止新建项目的规定，我们从小就随父母在这一地区度假，对当地并不陌生。我们买到的东西确实不理想，但它本该是我们的小小天堂。”

如今，这对夫妇面临着无家可归的风险。他们可能不得不暂时住在旅行拖车里，同时设法寻找解决办法。

菲尔先生表示，除了土地购买费用，他们已经在相关事务上花费了约5000英镑，包括咨询费用等，而土地的商业或其他用途如今受到严格限制，本身的价值可能大幅缩水。

特里明厄姆（Trimingham）——以及诺福克海岸的其他一些地方——因海岸侵蚀而臭名昭著。包括图中所示的房屋在内，许多房屋在山体滑坡后摇摇欲坠，濒临坍塌。

区议会方面还要求，在任何使用土地之前需进行五项不同的专业调查，预计费用约为6000英镑。

对此，菲尔先生感到难以理解：“那里只是一片灌木丛，只有一棵针叶树，而且因为风太大，已经倾斜了45度。我们用了部分资金已用于聘请规划顾问评估我们的案例，但对方直言不讳地警告我们：不要抱太大希望。”

这起事件发生之际，政府正就高风险海岸地区的房产交易展开更广泛的讨论。在最近一次由英国环境、食品和农村事务部（Department for Environment, Food & Rural Affairs，DEFRA）牵头的海岸侵蚀调查中，北诺福克区议会也多次提出了公众在不充分了解风险的情况下购买沿海房产的问题。

海岸管理官员罗布·古德利夫（Rob Goodliff）向部长们指出，房地产经纪人目前并无义务披露海岸侵蚀风险，而潜在买家只能自行作出“知情决定”。

去年10月，附近的格雷特雅茅斯自治市议会（Great Yarmouth Borough Council）也曾批评房地产经纪人未能明确说明情况。该市议会首席执行官娜塔莎·海耶斯（Natasha Hayes）表示，有些房产甚至是在未进行任何调查的情况下被现金出售。

不过，菲尔先生并未指责向他们出售土地的房地产中介沃森公司（Watsons），并表示对方已提出尽最大努力协助追回部分款项。此外，沃森公司回应称，在销售过程中已向客户提供了与海岸侵蚀相关的信息，并将该地块标注为“公共用地”。

至于议会那边——对于自己的言辞，菲奇-蒂莱特议员承认她对梅里先生说得有些直白，但强调她只是希望让对方清楚认识现实情况。

“侵蚀风险并不总是在销售详情或产权转让过程中被发现或提及。我们认为，海岸侵蚀应被视为‘重要信息’，房产广告中应当明确包含相关风险提示。如果业主认为自己在购房过程中受到了误导，可以通过相关渠道进一步调查。”

丽莎评论

根据目前媒体披露的信息，丽莎认为，这对夫妇的露营地计划成功的可能性已经非常低。持续存在的海岸侵蚀和坍塌等自然风险，不仅可能让他们承受进一步的经济损失，甚至还可能带来人身安全隐患。

如果当事人真的像这对夫妇一样，遇到同样的情况，如何尽量降低损失？

首先，您可以评估交易是否构成英格兰和威尔士法律下的“被误导购买”（misrepresentation）。当地土地交易主要适用《1967 年虚假陈述法》（Misrepresentation Act 1967）及相关普通法原则。如果卖方或其代理人——例如房地产中介——在交易过程中明确作出错误陈述，比如声称土地“可以开发”或“不存在侵蚀风险”，或者在应当披露关键信息时选择保持沉默，而这些信息又对买方作出购买决定具有实质性影响，买方就可能有理由主张虚假陈述，并据此寻求撤销合同或要求损害赔偿。

不过，现实中的维权往往并不容易。英格兰的房产交易长期遵循“买者自负”（caveat emptor）的原则。如果卖方并未作出明确保证，仅是没有主动强调潜在风险，法律追责的空间通常较为有限。

与此同时，房地产中介受《2008 年消费者保护条例》和《房地产中介法》的约束，法律明确要求其不得提供虚假或误导性信息，也不得省略可能影响消费者决策的“重要信息”（material information）。当前的争议焦点在于，海岸侵蚀风险是否属于必须披露的“重要信息”。从立法趋势和监管态度来看，这类风险正越来越多地被视为应当披露的内容；但在实际操作中，如果侵蚀风险未被正式标注在土地注册记录或常规搜索文件中，中介往往会辩称自己“并不掌握相关信息”。因此，是否能够成功追责，往往取决于中介是否实际知情，或是否存在证据表明其理应知情。

丽莎认为，这起事件也为公众在英格兰和威尔士购地提供了警示。

在沿海地区购地前，最重要的一点是不要“先买地、后问规划”。在交换合同之前，向当地议会申请规划前咨询（pre-application advice）至关重要。即便需要支付一定费用，其成本也远低于买下一块无法使用的土地。甚至更保险的（您有条件的情况下）可以先确保规划申请已经申请到了再买土地或房产——很多时候，卖家为了会提前申请好规划许可，为房产或土地更有吸引力。

此外，潜在买家还应主动查阅海岸线管理计划（Shoreline Management Plan）和战略洪水风险评估（Strategic Flood Risk Assessment），重点关注土地是否位于“无主动干预”（No Active Intervention）或“管理性退让”（Managed Realignment）区域，以及官方对未来侵蚀边界的时间预测。

仅依赖地契和土地注册信息同样存在风险。这类文件通常只能反映历史边界，并不能等同于土地在未来具备开发可行性。土地所有权并不必然意味着开发权。

最后，对于房地产中介的表述，买家应始终保持高度警惕。诸如“以前有人住过”“理论上可以申请规划”或“附近有类似建筑”等说法，如果缺乏书面确认，都不应轻信。要求中介以书面形式作出说明并妥善保存相关证据，往往是在日后发生纠纷时保护自身权益的关键一步。

如果您想在英国购买房产或土地，又或者您正面临类似纠纷想要了解法律相关的问题，欢迎进一步联系丽莎律师行。我们的律师团队可为您提供专业法律意见，并协助您依法处理相关问题。

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