很多商业房东可能都有这样的想法：房子空着没租出去，根本没赚钱，税的事情晚点再说也没关系吧？但在英格兰和威尔士，现实往往恰恰相反。最近这起案件就给所有商业房东提了一个醒——在您购买或持有商业房产之前，如果对地方的税收和法律规定缺乏认识，后果很可能比想象中严重得多。
英国达德利市议会（Dudley Council）近日披露，一家商业地产公司因长期拖欠商业地税，最终在一场持续多年的法律纠纷中败诉，需支付高达20万英镑的欠款。
欠税问题始于2018年
事情可追溯至2018年9月。达德利市议会商业税与追缴团队发现，位于达德利市中心的一处商业物业长期空置，其业主——VSD Properties UK Ltd——未按规定缴纳商业地税（business rates）。
根据英国相关规定，如果商业房产空置着，通常会有一定时间的免税期。接下来，若仍然未投入使用或出租，业主需要正常缴纳商业地税，以鼓励物业被合理利用。
市议会方面表示，VSD的这套商业房产在空置了6个月后仍然没有投入使用或出租。根据法律规定，他们是需要交税的。但是，他们却没有缴纳相关税金——据说欠了好几年的税金了。
由于欠款长期未清，达德利市议会于2024年6月委托外部律师事务所介入，并成功向法院申请到责任裁定令（Liability Orders）。然而，即便法院裁定在手，相关款项仍未支付。
随后，市议会启动强制执行程序，对这家位于市中心的商业地产房东采取进一步法律行动。
多次争议未果，最终达成还款协议
在过去18个月里，VSD Properties UK Ltd试图对自身的缴税责任提出异议，导致案件多次进入法院审理。但这些努力最终均未奏效。
在法律途径接连受挫后，双方达成协议：VSD同意全额偿还所欠商业地税款，总金额约20万英镑。
值得注意的是，早在去年10月，达德利市议会还曾依据《破产法》向高等法院申请对VSD Properties UK Ltd进行清盘，并以债权人身份列名。但该申请最终未获成功。
截至目前，VSD已支付超过7.5万英镑，其余款项也正在通过法律程序加以保障。根据英国公司注册处（Companies House）的信息显示，该公司账目最新、仍在正常经营中。
达德利市议会资源事务内阁成员史蒂夫·克拉克（Steve Clark）对案件结果表示满意。他指出：
“我们绝不会对任何试图无视法律的企业手软。希望此案能对其他企业起到警示作用：企业必须依法承担应尽的责任，公平纳税，否则就要为此付出代价。”
丽莎评论
本案对所有商业房东而言，无疑起到了一个非常现实的警示作用。在英格兰和威尔士，从事商业物业投资、租赁或持有之前，必须充分了解当地的法律和税务规则。否则，一旦忽视相关义务，后果往往并不只是补交税款那么简单，甚至可能演变成长期法律纠纷，给企业经营带来实质性风险。
本案中多次提到的在空置期缴纳的“商业地税”，是英格兰和威尔士商业税制度中的一项重要内容。简单来说，只要是商业用途的物业，在无人使用、无人出租的情况下，业主仍然需要依法缴纳税款。适用范围涵盖商铺、办公室、仓库、厂房以及其他非住宅性质的商业物业。
这项制度的核心原则非常明确：是否有租客、是否产生收入，并不决定是否需要缴税。只要物业属性属于商业用途，税务责任就真实存在。
法律确实给予了房东一定的缓冲期，也就是所谓的空置减免期（Empty Rates Relief）。通常情况下，普通商业物业在空置后的前三个月可以享受免税期，而工业或仓储类物业的免税期为六个月。但一旦超过这一期限，商业税就会按照正常标准全额征收，与房东是否成功出租、是否盈利完全无关。
立法机关之所以设立空置物业税，并非单纯为了增加负担，而是有着明确的政策目的：
第一， 防止囤房、长期空置
如果空置不交税，房东可能长期不出租，造成：
- 城市商业衰退
- 店铺空置率上升
- 地区经济活力下降
第二，鼓励合理使用物业
通过税收压力，促使房东：
- 尽快出租
- 降低租金
- 改变用途或出售
第三，保障地方财政收入
商业税是地方政府的核心收入来源之一，用于：
- 市政服务
- 公共设施
- 城市维护
需要特别强调的是，在英格兰和威尔士，不缴纳商业税并不是一个可以“拖一拖”的问题，而是明确的法律风险。通常情况下，地方议会会先发出账单和正式的催缴通知。如果房东不作回应或拒绝付款，案件很快就会进入法律程序。议会可向法院申请责任裁定令，一旦获批，欠税将被确认为法院认可的法定债务。
在此基础上，地方政府还可以采取强制执行措施，包括冻结或扣押银行账户、委托执法官介入，甚至对公司资产采取控制手段。如果欠税问题仍然无法解决，议会还可能启动破产或清盘程序。对于公司主体而言，风险是被申请强制清盘；而对于个人房东，则可能面临破产程序。
我们想要再次提醒各位房东，企业是否仍在经营、是否有其他业务收入，并不能成为拒绝或拖延缴纳商业地税的正当理由。一旦税务责任成立，法律后果往往会层层升级，处理难度和成本也会随之大幅增加。
好了，本期分享就到这里。如果您在购买或租用商业房产的时候遇到任何法律问题，都可进一步联系丽莎律师行。我们的律师可以为您提供专业的建议，协助您解决问题。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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