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在英国投资房产,尤其是购买新房时,您是否在拿到钥匙前或者之后会立刻检查房屋的整体状况呢?一般来说,新建房产通常享有为期两年的保修期,期间业主可以报告发现的缺陷,由开发商负责修复。然而,很多购房者往往忽视了这个关键环节。

 

不少人容易被新房整洁亮丽的外观所迷惑,误以为房屋质量没问题。但经过专业检查后,常常能发现一些隐藏的结构或施工问题,甚至还有一些奇怪的情况。一些专门从事新房验房工作的检查员表示,他们在实际工作中不仅经常发现各种质量缺陷,甚至还碰到过一些令人哭笑不得的“惊喜”——比如发霉的三明治、被遗忘在角落里的尿瓶等。

 

 

新房竟然还能发现三明治和尿瓶?

 

在英国,新房缺陷检查员——很多人称之为“Snagger”,他们专门负责对新建房产进行彻底检查,这些缺陷检查服务费用在300英镑到600英镑之间,具体取决于房产的大小。

 

缺陷检测旨在识别缺陷或问题,例如破损、损坏、安装不当或外观未完工的物品等等。在检查后,这些检察员会向房主提供一份独立的缺陷报告(snagging lists),房主可以利用该报告向开发商提出任何问题的修改。

 

英国一名新房缺陷检察员克里斯·格林伍德(Chris Greenwood)在接受BBC采访的时候称,他经常在新房内发现奇怪的事情。这些“发现”范围很广,有的很普通,比如凹凸不平的灰泥制品,有的则很奇特,比如后面没有电线的插座板。

 

“当然,并非所检查的所有房屋都有问题,有些房屋的建造质量非常高。不幸的是,发现三明治、食物垃圾和瓶子之类的东西相当常见,我甚至发现了尿瓶,通常放在浴缸下面或淋浴盘下面。”

 

有一次,在BBC记者跟随他前往林肯郡的一栋新建房产进行检查的时候,他一进房子内就在阁楼上发现了一个发霉的三明治。

 

A piece of bread wrapped in foil and a crunched up napkin lay on insulation in a loft space. There are wooden beams around the insulation and a plastic pipe coming out of the wall in the background.

 

“这很尴尬,因为这表明在完成之前没有人去查看过这些物品,检查真的非常非常快。我花了一些时间才把梯子拿出来,把头伸进阁楼才发现这些问题。”

 

克里斯还发现露台门密封性不够,导致冷空气进入,并发现了一些问题,他认为这些问题是由于工艺或材料质量差造成的。

 

A thermal imaging camera shows purple and blue on its screen in between areas of red and yellow and green. The camera is pointed at a pair of patio doors with a  small area of paving and a green lawn shown outside.

 

同行检查员凯利·斯基德莫尔(Kelly Skidmore) 表示,他的检查通常会发现每处房产有60到80个问题。许多问题都是一些小的表面问题,但他也发现了一些严重的缺陷,比如“防火”方面的错误——防火是一种防止火势在建筑物不同部分蔓延的特殊措施。

 

“这是一栋全新的房子。交接时应该达到高标准。如果你买了一辆新车,发现它到处都是凹痕,你肯定会问为什么。所以,答案是肯定的。开发商需要及时发现这些问题,识别并修复。”

 

为什么新房会有这样的问题呢?

 

全国建筑商联合会(NFB) 主管 Rico Wojtulewic 表示,大家确实需要关心建筑的高标准,但出现一些问题是不可避免的。大量建筑工人在同一处房产上工作可能是造成问题的部分原因,他们把一些“生活用品”落在了工地。

 

任何房屋建造都存在“人为错误的可能性”,但人们容易混淆较小的障碍和较大的结构问题(他说,后者通常不太常见),这在一定程度上给房屋建筑商带来了坏名声。

 

林肯郡建筑公司Gelder Group 的高级合同经理罗布·桑德森(Rob Sanderson) 表示,他已经看到了工人的变化,很多“注重细节”的经验丰富的工匠正在退休,而进入建筑行业的新人却不够多。

 

 

调查中最常见的缺陷?

 

1.外观缺陷

 

外观问题通常是新建房屋中最容易被发现的问题,包括油漆不均匀、墙面有划痕、木工制品质量差以及踢脚板缝隙。虽然这些问题看似微不足道,但却体现了房屋建造过程中对细节的重视:

 

–油漆覆盖不一致,刷痕明显

 

–开关和插座周围的装饰面层存在缝隙

 

– 踢脚板和门框安装不当或损坏

 

–抹灰不平整,墙板接缝处有明显接缝

 

  1. 结构性问题

 

结构缺陷是缺陷检查中发现的最严重的问题类别。这些问题会影响建筑物的完整性,如果不加以解决,可能会导致严重的后果:

 

–墙壁和天花板的沉降裂缝

 

–地板不平整或地板有弹性

 

–基础工作不足

 

–承重墙问题

 

–屋顶桁架和支撑的问题

 

  1. 管道问题

 

如果不及早发现管道缺陷,可能会造成严重的损坏和破坏:

 

–排水管安装不正确导致排水不畅

 

–浴室设备密封不当,导致漏水

 

–整个房屋的水压问题

 

–厨房和杂物间电器连接不良

 

–外部排水系统降水不足

 

  1. 电气故障

 

新建住宅的电气问题可能造成轻微不便,也可能造成严重的安全隐患。常见的问题包括:

 

–插座和开关位置不正确或无法正常工作

 

–照明电路不足,灯具位置不当

 

–电气证书缺失或不正确

 

–消费单元和电路保护问题

 

–外部电源插座和安全照明问题

 

  1. 加热和冷却系统

 

供暖和制冷系统的效率显著影响着居住舒适度和能源成本。缺陷调查通常会发现:

 

–中央供暖系统平衡性不佳

 

–散热器和恒温器安装不正确

 

–地板采暖系统问题

 

–锅炉安装问题

 

–浴室和厨房通风不足

 

  1. 屋顶和隔热材料

 

屋顶问题和隔热缺陷会导致严重的能源效率和天气防护问题。常见问题包括:

 

–屋顶瓦片缺失或损坏

 

–阁楼和墙壁的隔热层安装不良

 

–屋顶空间通风不足

 

–排水沟和落水管问题

 

–烟囱防水板和屋顶穿透问题

 

  1. 门窗

 

门窗问题在英国各地的新建住宅中尤为常见。测量师经常发现:

 

–门无法正常关闭或锁紧

 

–窗户密封破损或防风措施不足

 

–双层玻璃窗的问题

 

–门窗把手问题

 

–框架安装不当导致进水

 

8.厨房和浴室设备

 

这些高使用率区域通常会在缺陷调查中暴露出许多问题:

 

–工作台面和防溅板密封不良

 

–电器安装不正确

 

–橱柜门和抽屉未正确对齐

 

–淋浴房和浴缸密封问题

 

–排气扇和通风问题

 

  1. 地板和瓷砖

 

地板问题既涉及美观问题,也涉及功能问题:

 

–瓷砖间距不均匀,图案排列不整齐

 

–地砖空洞或松动

 

–木地板缝隙

 

–地毯安装和接缝问题

 

–房间之间的楼层问题

 

  1. 景观美化和户外区域

 

外部区域通常较少受到关注,但同样重要:

 

–花园和车道排水不畅

 

–路面和小路不平整

 

–花园准备不足

 

–边界围栏和大门的问题

 

–外部照明和电源插座问题

 

 

丽莎评论

 

对于新建住宅,建议您在交换合同后、正式搬入前,尽早进行一次全面的缺陷调查。这样一来,开发商可以在您入住前及时处理发现的问题。但需要注意的是,并非所有开发商都会允许在竣工前进行检查,因此如果无法提前进行,也请在拿到钥匙、入住后尽快启动缺陷检查工作。

 

通常,新房享有为期两年的保修期,这段时间内,开发商有义务对房屋内出现的任何缺陷进行维修。

 

具体来说,制定缺陷清单属于购房者的责任,虽然不是法律强制要求,但作为购房者,建议最好还是完成这项工作,避免日后的损失。您可以自行检查房屋,但除非您具备相关建筑知识,否则更建议聘请专业的验房检查员进行全面评估,并出具正式的缺陷调查报告。

 

一旦缺陷清单完成并提交,开发商在多数情况下有责任及时处理相关问题。当然,现实中有些问题可能需要与开发商协商——判断哪些属于合理误差,哪些需要修复。

 

请务必记住:自交易完成起的两年内,您有权向开发商报告任何缺陷,并要求其在保修期内修复。一旦超过这一期限,所有修复费用将由您自行承担。因此,在入住前或者初期优先完成缺陷检修清单,是保障自身权益的重要一步。

 

若在缺陷调查中发现问题,请依照以下流程进行:

 

详细记录缺陷:包括清晰的照片和书面描述。

书面提交报告:将调查结果正式提交给开发商或建筑商。

设定修复时间表:与开发商协商合理的整改期限。

保留通信记录:包括邮件、电话沟通的纪要等。

持续跟进进展:定期确认整改工作是否按计划进行。

了解您的权利:熟悉保修政策以及开发商应承担的责任。

 

 

如果您打算在英国购买房产或者销售房产,请进一步联系丽莎律师行,我们的房产律师可以解答所有关于买房卖房的法律疑问。

 

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