未批先建？两栋违建豪宅引发全街愤怒，恐遭强拆！

尽管英国政府近年来大力推动住房建设，鼓励加快房产开发速度，但这并不意味着拥有一块土地就能随意建房。所有开发行为仍必须经过严格的规划审批流程——否则，建起来的房子可能最终难逃被推倒的命运。

近日，西约克郡布拉德福德的一个开发项目就因未获有效许可擅自开工，引发居民强烈抗议，两栋刚建成的住宅可能要面临被强制拆除的风险。

规划许可已失效还能开工建房子？

很多年以前，开发商阿姆贾德·雅库布（Amjad Yaqoob）在布拉德福德买了一块地。据说，这片土地原来是该社区一个酒吧的停车场旧址，现在酒吧已经不在了。

2015年——最初，该开发商通过规划局拿到一个小规模房产开发许可，打算在该土地建两栋住宅。

不知道什么原因，他们没有在许可证规定的时间内建设。直到该许可证已失效，该开发商才开始动工，并在不到一年的时间内迅速完成了两栋高大的三层楼住宅。媒体称，该开发商想通过“追溯许可”来使它合法化。

如果推土机开进来拆除两栋未经规划许可建造的大型房屋（如图），邻居们会“买爆米花”并从窗户观看。

当地居民称，这些新建房屋高耸突兀，完全破坏了周边传统英式小屋的建筑风貌。然而，在没有按照规划要求的情况下，其中一栋带五间卧室的住宅甚至已挂牌出售了。

这引发了邻里强烈不满，他们质疑开发商是否故意无视规定，并寄希望于事后补救。

这些备受争议的半独立式住宅建在西约克郡布拉德福德的一个前酒吧停车场旧址上。

邻居们纷纷发声，表达了对开发行为的愤怒，并要求政府要严厉惩罚这些藐视规划法的并追求追溯批准的流氓开发商。

68岁的简·洛（Jane Loe）愤怒表示：

“我们和邻居开玩笑说，如果政府真的要求他们拆房，我们要坐在窗边买爆米花看热闹。说实话，我们真的希望它们被拆掉。”

另外一位居民认为，这些房屋的建筑质量极差，施工过程更是非常不符合要求的作风——工人不戴安全帽、不穿防护服，甚至将电缆穿过马路插入邻居家中。

还有一位居民简·梅格森批评：

“如果人人都可以随意建房然后再申请事后批准，我们还要规章制度干什么？整个事情是一场灾难。如果是英国其他地区，这种违法建设早就被强制拆除了。”

居民们普遍担心，布拉德福德市议会对这种违规开发采取的“事后协商”态度将开创一个危险先例，纵容更多“先建后批”的开发行为。

开发商雅库布先生未回应媒体置评，但其代理建筑公司PN Bakes则向议会声称：

“我们的客户认为项目在法律意义上已经实质性开工，且与2015年批准方案非常相似。所用建筑材料与周边环境相符，并强调无意违反法规。”

不过，布拉德福德市议会已确认，这两栋房屋在建设时并未拥有有效许可。目前，议会正在审查开发商的追溯性规划申请，并将在未来几周内做出决定。

议会发言人表示：

“我们的规划执法小组正在调查此案。根据全国惯例，待规划决定作出后，将再决定是否采取执法行动。”

丽莎评论

根据英格兰和威尔士的法律，“规划追溯申请”（retrospective planning application）是指开发商或房主在未获得合法规划许可的情况下先行建设或改造建筑物，随后向地方议会补交申请，以试图将该行为合法化。

哪些情况下可以提交追溯申请？

以下情况中，开发者可能会提出追溯申请：

在未获许可的前提下进行了开发、扩建或结构改动；

被地方议会发现违规，并收到执法警告后，为了避免强制拆除，试图“补票”；

一些房主在不知情的情况下违反规定（例如误以为属于“免许可开发”范畴），在建设后才意识到需要正式规划许可。

那么，追溯申请一定会获批吗？

不会。追溯申请与常规申请一样，必须接受同样的审批标准，并不因“已建成”就自动获得通过。

地方议会审批时会考虑以下因素：

是否符合《地方发展规划》（Local Plan），包括房屋的密度、高度、设计风格等；

是否对周边居民造成不利影响，例如遮挡采光、侵犯隐私、增加交通或停车压力；

建筑质量是否符合现行规范；

是否与周边建筑环境协调，是否破坏社区整体风貌；

周边居民的意见，通常会通过公开咨询征求反馈。

那么，从本篇案例来看。根据目前媒体公开的信息，即使该开发商提交了追溯申请，如果住宅设计确实与周围环境格格不入、遭遇居民集体反对、且未能满足规划法规，地方议会依然有权拒绝批准。一旦拒批，这些已经建成的房屋就有可能面临强制拆除的风险。

如果追溯申请被拒，后果是什么？业主可能将面临以下法律后果：

执法通知（Enforcement Notice）：强制恢复原状，通常包括拆除违章建筑；

罚款或刑事责任：在严重违规或拒不执行执法通知的情况下；

信用影响：该开发商未来在其他项目中的申请将可能受到更多限制或额外审查。

所以，我们想要提醒，虽然法律并不明确禁止“先建后批”，但这种做法风险极高。英国规划法的基本原则是：“未经许可，开发即为违法。”地方议会通常在建设完成后的四年内保留对建筑工程启动执法程序的权力（针对结构性开发而言）。如果针对那些2024年4月25日之后完工的建筑，地方议会通常有10年的期限可以对建筑工程启动执法程序的权力。

如果您计划购地自建或投资开发，请务必提前了解规划许可的法律规定。未经审批擅自建设，不仅可能导致经济损失，更可能对您未来的项目产生长远影响。

如需专业建议，欢迎联系丽莎律师行房产法律团队，我们将为您提供个性化且合规的法律支持。