英房价创新高，服务费涨11%！银行推低于4%利率房贷

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印花税调整前，英国房价跃升至历史新高
英格兰和威尔士公寓的平均服务费达到2300英镑
桑坦德银行提供低于4%的房贷产品
阿伯丁被评为英国单身族购房最划算城市
投资者选择公寓和酒店而非写字楼

印花税调整前房价跃升至历史新高

本周，英国最大贷款机构之一哈利法克斯表示：英国房价再创历史新高，平均价格达到299,138英镑。

数据显示，英国房价在12月份略有下跌后，1月份有所回升。尽管房价年增长率放缓至3.0%，为自2023年7月以来的最低水平，但市场依然表现强劲的韧性。

哈利法克斯抵押贷款部门主管阿曼达·布莱登(Amanda Bryden) 表示：“新抵押贷款需求强劲，贷款增长，这可能是由首次购房者试图在4月份印花税上调之前完成交易所推动的。”

在去年10月的预算中，财政大臣雷切尔·里夫斯宣布，英格兰和北爱尔兰的印花税优惠政策将于今年4月结束。

我们来看看具体的数据，伦敦仍是英国房价最贵的地区，平均房价为548,288英镑，同比增长2.8%。北爱尔兰的房价涨幅最大，年增长5.9%，现平均房价为205,473英镑。威尔士房价上涨3.6%，平均价格为227,397英镑。

英格兰东北部成为房价年增长最快的地区，涨幅达到5.2%，平均房价为178,696英镑。苏格兰的房价涨幅较小，整体上涨2.4%，现平均房价为210,690英镑。

哈利法克斯的房价数据基于其自有的抵押贷款数据，不包括现金买家或用于出租的交易。大约三分之一的房屋销售是由现金买家完成的。

英格兰和威尔士公寓的服务费达到2300镑

最近，汉普顿房地产经纪公司编制了一项指数，计算出英格兰和威尔士540万公寓租赁者的平均年度账单。

在英国，业主缴纳的服务费通常包括维修保养、建筑保险和管理费用。数据显示，英格兰和威尔士的租赁公寓年度服务费因通货膨胀上涨了11%，达到了2300英镑，即每月192英镑——该数据是同期消费者价格指数四倍多（2.5%），也是至少八年来的最大涨幅。也就是说，服务费已经成为继抵押贷款之后很多家庭的最大支出。

无论是短期还是中期，服务费的涨幅都快于通货膨胀。总体而言，2019年至 2024年期间，年平均服务费上涨了33.9%：从1,717英镑涨至2,300英镑。

然而，不同地区和不同房产类型之间的服务费有着巨大差异。在英格兰，每个地区的平均服务费首次突破了2000英镑。尽管房价和服务费普遍上涨，但英格兰东北部和西北部的服务费增长显著，分别上涨了60.9%和57.6%。与此相比，英格兰南部的涨幅较小，约为27.7%。

汉普顿的一位发言人表示，这种差距与英格兰北部和中部地区新城市中心开发项目数量较多有关，这些开发项目提供电梯、健身房和礼宾服务等设施。除了建筑面积，服务费通常还反映建筑年龄和所提供的设施。

“规模较大、设施丰富的开发项目的服务费通常比设施较少的小型开发项目的服务费上涨速度快得多。”

汉普顿的分析还显示，51％的租赁者支付的服务费高于市政税。

该公司首席分析师戴维·费尔(David Fell) 表示，支付高额费用的租赁公寓的潜在卖家会发现他们的房屋价值上涨较慢甚至下跌。

“在某些情况下，卖家会向潜在买家提供现金补贴，以支付未来的服务费。”

桑坦德银行打响抵押贷款价格战

随着抵押贷款利率竞争的加剧，桑坦德银行宣布推出3.99%的固定利率贷款，贷款期限为2至5年，这为首次购房者和担心再融资的购房者带来了希望。不过，符合条件的借款人需要支付40%的首付或相应的股权才能获得贷款。

近期，英国央行将基准利率从4.75%下调至4.5%，引发了银行之间降息的预期。多家银行，如劳埃德银行，都在提供较低利率的贷款产品——劳埃德银行本月初推出了一项五年期固定再抵押贷款交易，利率为3.98%。预计未来几个月，更多银行将跟进，推出低于4%的抵押贷款利率。

Financial Services董事Iain Swatton表示，桑坦德银行已成为2025年首家将两年期和五年期固定抵押贷款利率降至4%以下的大型贷款机构，从而“打响了”住房贷款价格战的“发令枪”。

“我们可能正在目睹一场全面的抵押贷款价格战。随着竞争日趋激烈，其他贷款机构无疑也会效仿。”

阿伯丁被评为英国单身购房者最便宜的城市

根据房地产网站Zoopla 的研究，苏格兰阿伯丁是英国单身人士购房最实惠的城市，一居室或两居室的平均价格119,000英镑。该市每月的抵押贷款额为510英镑，约占该地区平均月薪的16%。

利物浦被评为英格兰单身购房者最能负担得起的城市，平均抵押贷款支付额占月薪的18%，即540英镑。

布莱奈格温特是威尔士最便宜的行政区，平均房价为112,090英镑，或每月470英镑，而蒙茅斯郡是最便宜的地方行政区，平均房价为240,900英镑，或每月1,010 英镑。

毫无意外，英国最难买得起房子的城市是伦敦。Zoopla发现，伦敦所有行政区平均一居室或两居室住房的月供都超过1,000英镑。最便宜的是位于伦敦东部的哈弗林，一居室或两居室住房的平均月供为306,480英镑。那里的平均月供为1,100英镑，占平均工资的29%。房价最难以承受的行政区是肯辛顿和切尔西，那里的平均房价为925,870英镑，占平均月收入的73%。

投资者选择公寓和酒店而非写字楼

根据金融时报报道，随着投资者转向住宅等领域，并持续回避写字楼投资，商业地产投资在2024年底开始摆脱两年低迷的局面。

摩根士丹利资本国际公司（MSCI）周四表示，下半年的一系列交易推动了市场复苏，使欧洲去年完成的交易额增长了4%，达到了1,890亿欧元，而前一年则出现了45%的下降。这一数据发布仅一周后，MSCI还公布了美国投资增长9%的消息。

投资者的重点逐渐转向酒店、公寓及仓库，押注于电子商务的增长。而长期占主导地位的写字楼投资则下降了10%，创下自2009年以来的最差表现，原因在于混合办公模式的兴起。

商业地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）欧洲资本市场主管克里斯·布雷特（Chris Brett）表示，市场在2024年初“触底”，并且将继续得到偏爱住宅地产的投资者的支持。

“居住市场将继续占据主导地位，这一点不会改变。2025年的投资意向将比2024年更强烈。”

在低利率的推动下，房地产交易在2021年末达到高峰，尽管禁售令为写字楼的前景带来了阴影。但随着借贷成本上升，房地产价值遭受冲击，2022年的交易量急剧下降。

根据房地产分析机构Green Street的数据显示，自高峰期以来，欧洲各地的房价平均下跌了23%，其中写字楼的价值下降了38%。由于业主需要投入大量资金升级旧楼，并且对未来需求的不确定性产生担忧，写字楼市场的情绪受到了打击。分析师还警告称，如果利率维持高位时间比预期的长，整体经济复苏可能会受到影响。

据了解，美国的私募股权投资集团是商业地产市场的最大买家，黑石集团（Blackstone）、TPG、喜达屋（Starwood）、KKR、Ares和Greystar等领衔其中。

黑石集团向开云集团（Kering）出售米兰奢侈品零售街区、出售英国利物浦一号购物中心（Liverpool One）和梅多豪尔购物中心（Meadowhall）股权，以及埃利奥特管理公司（Elliott Management）和欧华房地产公司（Oval Real Estate）收购伦敦市中心朗廷地产公司（Langham Estate）资产的交易，都是2024年最大的交易。

今年年初，阿布扎比的摩顿控股公司（Modon Holding）同意收购GIC和英国置地公司在布罗德盖特（Broadgate）新建摩天大楼的一半股权。布雷特表示，这笔交易是“写字楼开发的一剂强心针”，表明伦敦仍然是“欧洲吸引国际资本的最大磁石”。

英国的交易量在2024年恢复了26%，这主要归功于资产价值的大幅回调促进了交易，卖家也更愿意接受较低的价格。由于银行避免注销不良贷款，大西洋两岸的房地产市场出现的不良贷款和强制销售比许多分析师预测的要少。