去年，丽莎报道了一宗别开生面的房产纠纷案。英国一对亿万富翁夫妇花了3250万英镑买下了一座豪宅，原以为能安享奢华生活，没想到入住后却成了飞蛾的“天堂”。
这些飞蛾每天纷纷入侵，简直把新家变成了昆虫博物馆。无奈之下，他们决定对卖家提起诉讼，要求退还购房款。就在本月，最高法院作出了判决，这一判决对所有房产卖家来说，无疑是一个警示。
7居室豪宅全是飞蛾
2019年，伊亚·帕塔尔卡齐什维利（Iya Patarkatsishvili）和她的丈夫耶夫亨·洪亚克（Yevhen Hunyak）在伦敦诺丁山购买了一座壮观的维多利亚式七居室豪宅。
这座豪宅的前主人是前奥运选手伍德沃德·费舍尔（Woodward-Fisher），他和妻子在出售房产前对其进行了大规模的扩建与改造，将房子的面积扩展到约11,000平方英尺。如今，这座豪宅配备了七间浴室、游泳池、水疗中心、电影院以及位于新建双层地下室的健身房。夫妻俩最终以3250万英镑的价格将这栋房产卖给了伊亚和耶夫亨。
然而，入住后，伊亚却遇到了难以忍受的问题。她和丈夫表示，每天都有上百只飞蛾闯入他们的新家，这些飞蛾不止把家里的一切弄得一团糟，甚至威胁到他们的生活质量。
这些飞蛾不仅飞落在他们和孩子的牙刷、餐具上，甚至还毁坏了价值5万英镑的衣物。更糟糕的是，有时他们正在享用美酒时，竟发现红酒杯中漂浮着死掉的飞蛾，只能无奈将酒倒掉。
经过昆虫专家的检查，他们得知这是一次极其严重的虫害入侵。专家还发现，飞蛾竟然在房子的墙壁和天花板后的羊毛隔热材料中筑巢。为了解决这个问题，专家安装了400个飞蛾陷阱，并每天拍打这些飞蛾，然而，问题依旧没有得到有效解决。专家称，如果他们想要彻底清除虫害，得拆掉房子。
法院做出有利于买家的判决
随后，他们将卖家告上法庭，指控伍德沃德先生隐瞒飞蛾问题，构成“欺诈性虚假陈述”。或者，卖家在回答有关房屋“害虫”的预售询问时，未透露之前曾有飞蛾问题，构成“疏忽性虚假陈述”。
然而，伍德沃德·费舍尔的律师反驳了高等法院的诉讼请求，表示房屋中的飞蛾问题被夸大了，他们认为这在伦敦的普通房屋中是常见的情况。
伍德沃德·费舍尔先生坚持认为自己没有做错，并表示无法回购房子。他表示，当初已经告诉律师房屋曾有飞蛾问题，但律师认为飞蛾不算害虫。他还指出，尽管妻子凯瑞曾遭遇飞蛾困扰，但并不严重，因此他不认为这需要担忧，并且到2018年7月时，飞蛾问题已被害虫防治人员解决。
他的律师乔纳森·塞特勒（Jonathan Seitler KC）表示：“阅读一些案件证据时，可能会让人觉得住在这座房子里就像是在昆虫馆一样。然而，无论飞蛾数量多少，每个人的体验都是不同的。有些人会感到困扰，而另一些人则不会，甚至根本没注意到飞蛾。”
法院从专家证人处得知，房屋中的飞蛾问题可能是由于墙壁中的隔热材料被飞蛾幼虫当作食物来源所致。夫妻俩的一位专家估算，若要拆除房屋并清除所有残留的隔热材料，费用将接近1000万英镑。然而，伍德沃德·费舍尔的律师对这一高达1000万英镑的费用表示质疑，并补充说，某位专家曾告诉他们，清除费用只需16万英镑。
然而，本月，高等法院法官范库尔（Fancourt）作出了有利于伊亚·帕塔尔卡齐什维利的裁决。
法院认为，前业主未能正确回答合同前的三个问题——（在英国房地产法中，在出售房产时，卖方通常需要对买方的律师在最终确定销售之前提出的一系列合同前询问做出答复，通常是列在TA6表中。这些询问旨在向买方提供有关房产的重要信息，以及与之相关的任何潜在问题或风险）；事实上，前业主知道房屋存在飞蛾问题，且已请害虫防治公司处理，并被告知需要清除飞蛾。前业主没有诚实回答，这属于故意隐瞒。
法官判决，前业主不仅应支付回购房产的费用（但扣除他们在房产居住期间的金额），还应承担所有费用及赔偿，总额达3600万英镑，其中包括375万英镑的印花税和15,000英镑的衣物损坏赔偿。
丽莎评论
这个案件及其判决给我们一个重要的提示，那就是在卖家将房产投入市场时，或者在回答相关问题时，所披露的信息至关重要，或者更准确地说，未披露的信息可能会导致“虚假陈述”问题的出现。
具体而言，购买房产的合同和其他合同并无二致。如果合同一方提供了不准确的陈述，且另一方在签订合同时依赖了该陈述，这就可能导致虚假陈述的索赔。房产交易中虚假陈述的主要类型包括：
- 欺诈性虚假陈述：当卖方故意撒谎或隐瞒房产的重要信息时，便属于此类虚假陈述。例如，隐瞒地基问题或未披露水灾历史等。
- 疏忽性虚假陈述：这种虚假陈述指卖方或其代理人无意中提供了他们本应知道的不准确的信息。这种情况并非故意撒谎，而是由于未采取足够的措施确保信息的准确性。
- 无辜的虚假陈述：这种虚假陈述指卖方或其代理人提供了错误的信息，并且他们确信这些信息是准确的。尽管没有欺骗的意图，错误信息仍可能给买方带来麻烦。
需要特别注意的是，房产交易中的物业信息表（TA6）通常是判断是否涉及虚假陈述的依据。虽然卖方没有义务主动披露房产的所有问题，但他们必须准确、诚实地回答购房时的房产信息表（TA6）中的问题。TA6是一份详尽的问卷，要求卖方提供关于房产及其周边环境的信息，卖方的回答通常是后续询问的基础，且成为买卖双方合同的一部分。因此，如果卖方：
- 故意歪曲TA6中的答案或对进一步询问的答复提供虚假信息；
- 买方依赖这些陈述来做出购房决策，
那么，买方可以依据这些信息提起索赔。赔偿金额通常是房产购买价与房产实际价值（考虑到后期发现的问题）之间的差额，或者由法院根据具体案情裁定。如果卖方被判定为虚假陈述，严重情况下合同可能会被判定无效，也就是取消合同——这意味着买家可以要求赔偿回购房产的全部费用，相当于将房子退还给卖家，即取消交易。本案可以告诉我们，不仅可能会回购房产，还会涉及其他损害补偿金。
此外，双方及其律师之间的书面（有时甚至是口头）沟通也可能构成虚假陈述。同时，合同条款也很重要，因为这些条款通常会对合同之外的陈述责任进行排除或限制。
总之，如果您准备出售房产，务必在营销过程中全面披露所有重要信息。您需要从一开始就进行充分的披露，让所有潜在买家了解任何可能影响他们购买决策的潜在问题，无论是飞蛾侵扰、窗户质量问题，还是其他任何可能影响他们享受房产的障碍，以防同类事件发生。
如果您有类似需求，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师团队以及诉讼律师团队会给予您帮助，提供专业建议。
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