房产市场的朋友可能已经注意到，过去一年英国房地产市场整体表现低迷。房价涨幅明显放缓，购房需求降至自2023年底以来的最低水平。同时，英格兰和威尔士的房屋倒卖交易量也跌至十多年来的低点。
多位业内专家指出，这一局面主要源于财政预算前景不明、住房市场支持政策不足，以及持续高企的借贷成本。那么，展望2026年，英国房地产市场将走向何方？是否有望走出当前的不确定阶段，实现复苏呢？
2025年英国房价走势回顾
目前，英国至少有五种不同的房价指数，用于衡量过去一个月及过去一年房价的变化情况。综合这些指标来看，2025年英国住房市场整体表现低迷，复苏动能依然不足。
根据英国国家统计局（Office for National Statistics，ONS）发布的最新官方数据，英国房价在9月至10月期间环比下跌0.1%，全国平均房价约为269,862英镑。尽管ONS数据被视为最权威的官方统计，但由于通常存在数月滞后，这已是目前能够获得的最新数据。
与此同时，哈利法克斯银行（Halifax）的房价指数显示，房价增长依然“非常有限”。在2024年11月至2025年11月期间，全国房价仅上涨0.7%，英国平均房价为299,892英镑。
全国房屋互助协会（Nationwide Building Society，Nationwide）的数据显示，房价涨幅已从2024年底的4.7%放缓至2025年年中的2.1%，并在11月进一步降至1.8%。
英国最大房地产门户网站 Rightmove也公布了最新数据：11月至12月期间，全国房屋要价下降1.8%，从364,833英镑降至358,138英镑。Rightmove指出，这一月度跌幅高于过去10年1.4%的平均水平。
该网站预计，到2025年底，英格兰（England）、威尔士（Wales）和苏格兰（Scotland）的平均要价年度下降0.6%（约2,059英镑）。其中，西米德兰兹郡（West Midlands）、约克郡及亨伯河畔（Yorkshire and the Humber）等地区的房价上涨，被英格兰南部地区的下跌所抵消。
新买家购房咨询量同比下降32%
最新数据显示，在2025年秋季预算案（Autumn Budget）公布前夕，受潜在增税传闻影响，英国购房者信心跌至本财年最低水平。
英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）的最新情绪调查显示，11月新买家咨询量同比下降32%，为2023年11月以来最低值，同时成交量和新房源委托量也呈下降趋势。
这一趋势在高端住宅市场中尤为明显。
从全国范围来看，购房需求同比下降12%，已达成的销售协议数量下降4%。
随着预算不确定性逐步消除，市场对经济复苏的期待正在回升。
Zoopla执行董事理查德·唐纳尔（Richard Donnell）表示：“预算案的威胁远大于其对房地产市场的实际影响。购房者和卖房者都乐于看到自夏末以来抑制市场活动的不确定性终于结束。我们的数据显示，潜在购房需求依然强劲。随着此前暂缓购房计划的家庭信心恢复，预计新的一年里市场活动将出现反弹。”
房屋倒卖（Property Flipping）数据同样低迷？
调查显示，去年英格兰和威尔士（England & Wales）的房屋倒卖数量已降至十多年来的最低水平。所谓“房屋倒卖”，指的是购买需要翻新的房产，在完成装修后短期内再次出售以获取利润的行为。
根据房地产经纪公司汉普顿地产（Hamptons）的数据，2025年1月至3月期间售出的房屋中，仅2.3%在12个月内完成转售，创下2013年以来最低水平。
过去，快速翻新转售对拥有资金、时间和动手能力的投资者而言颇具吸引力，但当前数据显示，这种模式已不如以往盈利。
Hamptons报告称，2025年第一季度仅有7,301套翻新房产成交，远低于过去十年每季度约10,000套的平均水平。
尽管翻新房产的平均毛利润同比增加6,000英镑，达到22,000英镑，但相比2022年初约38,000英镑的水平，三年内已下降42%。主要原因在于成本端压力显著上升——建筑材料、人工费用及印花税持续走高。
Hamptons的研究显示，印花税制度已侵蚀翻新房产约21%的平均毛利润，在不少案例中，印花税支出甚至高于翻新成本。尽管80%的翻新房产售价高于购入价，但在2025 年第一季度，真正实现净利润的比例仅为66%。
2025年初，投资者更多将目光投向英格兰北部（North of England）等房价较低的地区，以规避印花税起征点影响。
雷德卡和克利夫兰（Redcar and Cleveland）：7.6%
达勒姆郡（County Durham）：6.6%
哈特尔浦（Hartlepool）：6.5%
相比之下，伦敦（London）的房屋翻新转售仅占1.5%，高房价显著抬高了投资门槛。房地产投资平台BuyAssociation创始人Caroline Marshall-Roberts指出：
“炒房仍然可行，但已经明显更加专业化。过去，经验有限的投资者也能通过简单翻新获得可观回报；如今，印花税和成本上涨正在迅速侵蚀利润。在当前市场环境下，买入、翻新并长期持有出租，往往比短期转售更具经济合理性。”
2026年及未来房价前景展望
随着秋季预算案正式落地、12月降息已经实施，以及市场对未来进一步降息的预期不断增强，整体来看，2026年英国房价走势有望较2025年更为积极。
首先，利率环境的改善将继续对住房市场形成支撑。英国央行的基准利率变化仍是影响抵押贷款成本的关键因素。市场普遍预期，2026年利率将进一步下调，这有望推动抵押贷款利率温和下降，从而改善购房者的融资条件。
其次，通胀逐步趋于稳定，有助于房地产市场实现更加平稳、可持续的增长，而非过去几年那样的大幅波动。在房价涨幅预计低于通胀水平的背景下，购房者面临的实际购房成本正在下降，这将对需求形成一定支撑。
第三，工资增长改善了住房可负担性。多项预测显示，到2026年，收入增长速度有望继续快于房价上涨速度，逐步缓解收入与住房成本之间的失衡。这一变化对正在积累首付的首次购房者尤为重要。
在此背景下，多家机构对未来房价走势的判断整体偏向乐观：
Hamptons：预计2026年房价上涨约2.5%
Savills（第一太平戴维斯）：预计2026年上涨约2%，但2027–2030年增速将明显加快
CBRE（世邦魏理仕）：
2027年：4%
2028–2029年：6%
2030年：5.5%
Zoopla：预计2026年房价增长1.5%
Nationwide：预计2026年涨幅最高可达4%
Halifax：预计2026年涨幅约3%
不过，需要注意的是，秋季预算案中引入的多项政策调整，将对住房市场产生中长期影响。其中，针对价值超过200万英镑房产的新豪宅税预计将于2028年4月生效，可能对高端住宅市场形成压力；同时，房东租金收入所得税上调2%的政策将于2027年实施，这或将影响租赁市场，并间接影响部分潜在首次购房者的选择。
尽管上述政策尚未在2026年立即生效，但市场行为往往提前反映政策预期，我们预计买卖双方在政策正式实施前就可能作出相应调整。
英国预算责任办公室指出，自2027年4月起，提高房产租金收入税率可能使2028年之后的房价年增长率下降约0.1个百分点。不过，从长期来看，OBR仍预计英国平均房价将从2024年的约26万英镑上升至2030年接近30.5万英镑，显示出整体仍向上的长期趋势。
丽莎评论
从整体市场来看，虽然2025年英国房地产市场在高利率、税务调整以及政策不确定性的影响下经历了一段相对低迷的时期，但综合多家机构的预测，随着利率逐步下降、通胀压力缓解以及买家信心回升，2026年的房价走势整体仍然偏向积极，市场有望逐步企稳并恢复温和增长。
不过，需要提醒的是，近年来，无论是印花税政策、第二套房附加税，还是出租和投资相关的税务及合规要求，都在不断变化。无论是自住、投资，还是进行房屋翻新转售，在英格兰和威尔士购房之前，必须要做好法律功课。
比如，您要弄清楚房产的永久产权还是租赁产权的规定、是否存在规划或用途限制、租约条款是否合理，以及交易背后可能涉及的税务影响。在当前政策和法律环境持续调整的背景下，提前咨询专业律师、理清交易结构和法律风险，不仅可以把握好机会，也有助于避免后续纠纷。
好了，本期分享就到这里。如果您需要在英国购买房产，可进一步联系丽莎律师行。我们的律师可以为您提供专业的建议，协助您在2026年购买理想房产。
好的，今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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