近日，一起因违规施工引发的规划执法案件引发房产市场热议。一名商人虽曾获得规划许可，但因擅自偏离获批方案、加建地下室，被地方政府要求拆除其价值约120万英镑的新建豪宅——整栋！
买地建房 却未按规划许可条件建设
2021年6月，房地产开发商迈克尔·德勒（Michael Deller）以64.8万英镑的价格在东萨塞克斯郡霍夫（Hove）一处高档住宅区购买一块土地。
早在2020年9月，布莱顿和霍夫市议会已批准在该地块上建设一栋地上三居室住宅的方案。
然而，德勒在施工过程中决定额外加建地下室，用作健身房、私人影院、一间客房以及两个储藏室。
一名商人因未经许可擅自加建地下室，被勒令拆除他价值120万英镑的新豪宅。
德勒声称，他当时正与市政官员讨论地下室方案，并被告知如果在最初申请中包含地下室，将需要支付高达4万英镑的社区基础设施税（CIL），该费用用于支持学校、交通和公共绿地等项目。
为避免这笔费用，他说有人建议他可以先施工、再补申请。
41岁的迈克尔·德勒在获得建造两层住宅的规划许可后，建造了这座豪华的四居室现代主义别墅。
2022年，德勒完成了包括地下室在内的全部建筑工程，并随后提交了一份追溯性的规划申请，希望使现状合法化。
然而，布莱顿和霍夫市议会驳回了该申请，认定该建筑严重偏离原有许可条件，并向他发出规划执法通知，要求拆除整栋房屋。
目前业主依旧挂牌出售
这座已建成的独立式住宅为四卧三卫设计，总居住面积约2,686平方英尺。
尽管面临拆除命令，德勒目前仍以125万英镑的价格挂牌出售该房产。房产中介的宣传资料显示，房屋采用现代开放式布局，铺设大理石地板，配备“高品质、时尚的装饰”，设有宽敞的厨房与起居区、31英尺×16英尺的用餐空间，以及通向花园的折叠门。
然而，地方当局驳回了他的申请，并告知他这栋豪华且设施齐全的住宅必须拆除。
室外空间同样奢华，花园内既有草坪也有铺装区域，露台配备内置热水浴缸，被形容为“放松和社交的理想场所”。住宅还拥有带门的私人车道和路外停车位，以增强私密性。
房产中介发布的房源信息显示，该房产拥有2686平方英尺的居住空间，采用现代开放式布局，铺设大理石地板，并配备“时尚、高品质的装修”。
同时，房产中介在信息中注明，该住宅目前正处于规划执法阶段，一份“部分追溯性”的规划申请已经提交。如若获批，房屋将被调整为四居室住宅，但地下室及外部采光井仍需重新改造。
然而，这栋豪宅的出现引发了周边居民的强烈不满。多位邻居在提交给市议会的意见中表示，该建筑从一开始就不应获批。
“一眼就能看出，这是在任何空地上抢占土地、随意开发的典型案例，完全无视野生动物、邻近房产和当地环境。”
另一位邻居则表示：“开发商显然被贪婪和愚蠢驱使，竟然以为可以随意挖地下室、肆意更改建筑方案。规划部门必须清醒，不能对某些人网开一面。这种过度开发已经成了我们一家以及许多邻居眼中永远的刺。”
还有居民指出，实际建成的房屋与最初获批的设计“完全不同”，并指责开发商存在劣质且非法的行为。
“在收到拆除令的同时，他仍在积极推销这套房产，这更加坐实了其不诚实、不道德的行径。请做正确而体面的事情，拆除这栋房子，并在原址上建造最初获批的住宅。否则，我们还不如人人都在自家地下挖非法地下室。”
最近，德勒又提交了一份新的规划申请，试图使建筑更接近最初批准的方案，并满足最低建筑标准，例如地下室的采光要求。
对此，布莱顿和霍夫市议会规划委员会主席、议员艾莉森·汤姆森（Allison Thomson）表示：“作为市议会，我们绝不会鼓励任何人在未获得相关规划许可的情况下开工建设。我们不会对当前的规划申请作出预判，但所有支持或反对的意见都将被认真考虑，并作为最终决策的重要依据。”
丽莎评论
这起案件再次为大家敲响了警钟：在未获得明确规划许可的情况下或者是有规划许可情况却未按照批准方案来擅自施工，可能带来严重且不可逆的法律后果。
在英格兰和威尔士，《1990年城乡规划法》（Town and Country Planning Act 1990）明确规定，任何“实质性开发”（material development）——包括新建住宅、加建地下室、改变建筑体量或外观——原则上都必须事先获得地方规划部门的批准。
根据媒体给的信息来看，当事人的土地获得的原规划许可仅批准了地上两层（三居）住宅；但实际建成的房屋却是四居室、增加了地下室、改变了建筑体量、内部结构和使用方式；这些变化都属于实质性偏离。因此，在法律上，这栋房屋被视为未经许可的开发。
同时，法律实践中，“先建后批”并非一种可靠或受保护的做法。即便业主事后提交追溯性规划申请，地方政府也没有义务予以批准。一旦申请被拒，市议会有权发出规划执法通知，要求拆除违法建筑，甚至恢复土地原状。
需要特别注意的是：
任何来自
- “非正式建议”或“口头沟通”的说法，都不能替代正式的规划许可；
- 即使是为了避免社区基础设施税（
- CIL）等费用而采取变通做法，也无法成为违法施工的正当理由；
- 规划违规行为一旦成立，拆除成本、法律费用和房产贬值的风险，通常都由业主自行承担。
我们建议，业主在动工前应：
- 获得书面规划许可；
- 在复杂项目（如地下室工程）中，咨询规划律师或独立规划顾问；
- 确认是否涉及
- CIL、建筑法规和环境影响等附加要求。
另外一方面，从媒体给的资料可以看到，当事人已经把房产挂牌销售了。在这里，我们也想提醒一下房产买家：这类涉及规划纠纷的房产交易风险会有些高。如果房产正在接受规划执法调查，或已收到执法通知，买家在法律上可能面临以下风险：
- 新业主通常会继承规划执法责任，即便违规行为发生在前任业主时期；
- 市议会有权继续要求拆除或整改，而责任并不会因房产转手而消失；
- 抵押贷款机构可能拒绝放贷，或要求额外的法律保证；
- 房产价值可能因规划不确定性而大幅缩水。
因此，我们建议买家：
- 在交易前进行全面的规划尽职调查（planning due diligence）；
- 仔细审查地方政府的规划记录和执法通知；
- 对“追溯性规划申请正在进行中”这类说法保持谨慎；
- 在必要时，要求卖方在规划问题解决后再完成交易，或在合同中加入明确的保护条款。
如果您需要在英国购置房产，可联系我们房产律师，我们可以为您提供专业建议，协助您完成交易。
好了，本期分享就到这里。如果您在英国遇到任何法律问题，请进一步联系丽莎律师行，我们的专业律师可以为您提供建议。
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