欢迎来到《丽莎说案》,本期我们又要和大家分享一个与HMO出租房许可证有关的案子:Dowd v Martins and others。

 

很多房东可能都会遇到这样的情况,在英国购买房产,并把自己的房产出租给多位租客。然而,由于自己不太清楚英国的法律,一直都不知道原来自己的出租房需要办理HMO许可执照。等到发现的时候,已经迟办了一年了。在这个时候,一旦租客发现就立刻抓住了房东的把柄,向法院申请租金偿还(The rent repayment order [RRO])。

 

本案就是这么一回事,结局不用多说,只要法官查出这位房东确实在没有HMO许可证的情况下出租房产,那么,这位房东一定是要面临罚款的。不过,本案有一点特殊,在本案中,其中两位租户属于夫妻关系,他们共同租用一个房间。其中一位男士主动向法院提出要退出租金偿还令的申请,但是,租户们要求偿还的金额总数却没有任何变化。

 

这对房东来说公平吗?法官会如何核算这一笔罚款金额?

 

 

故事背景

 

A先生是The Avenue 36房产的永久持有人,该房产是一栋大House。和很多投资者一样,A先生把这栋大House分成了四个独立的单元,每个单元大概有三到四个卧室。

 

与本案有关的是其中的一个单元36A。

 

从2019年7月7日起,36A房产由五名租户居住,他们分别来自两个独立的家庭。虽然他们是五个人,但只签署了三份租约,原因是有两对租户是居住在一起的。他们签署的租约显示,租户D先生和N女士合租一个房间,每月的租金为650英镑,DS先生和M女士合租一个房间,每月租金750英镑,W女士自己住一个房间,每月租金650英镑。

 

按照法律规定,从该日起,A先生的这套房产需要根据2004年《住房法》规定的要求申办HMO许可证。然而,A先生似乎并没有办理。

 

2021年9月,房产里的五个租户同时向英国初级法庭提出申请,要求法院向房东发出租金偿还令,理由是A先生违反了房管局2004年《住房法》第72(1)条的规定。A先生属于无证控制或管理着一个需要获得许可证但却没有得到任何许可的HMO房产,属于犯罪行为。

 

据法院的资料显示,这一次的申诉似乎有点波折。不知道是什么原因,其中一名租户DS先生突然撤回其对租金偿还令的申请。据说,他曾私下与房东A先生联系,表示他想继续租A先生的房产。于是,双方达成协议,DS先生退出了租金偿还令的申诉程序。

 

然而,DS先生的同居妻子M女士却没有退出,不知道他们私下打着什么算盘。也就是说,现在只有4名租户向法院提出申请了。但是,他们要求的租金数额并没有因为一个人的退出而发生任何变化。

 

根据2016年《住房和规划法》第44条和第46条规定,在没有HMO许可执照的情况下,如果租户向法院提出租金偿还令了,法院则应命令房东支付相应的金额;如果证据确实证实了房东在特定的期间内无证经营HMO房产,则属于犯罪行为,赔偿金额必须与租户在不超过12个月的期间内支付的租金有关。

 

另外,在确定金额时,法庭必须特别考虑到房东和租户的行为;以及房东的财务状况。同时,法庭还要考虑房东是否在任何时候被判定犯有本章适用的罪行。

 

2021年11月,初级法院发现,该房产确实应该从2019年7月7日起获得许可的。然而,A先生却没有申请,他仅仅在2021年4月6日申请了HMO许可。

 

A先生承认他在最初的时候没有获得HMO许可证,因为他直到2020年12月才知道自己需要一个许可证。

 

因此,初级法院宣布,在没有合理怀疑的情况下,A先生确实在2019年7月7日至2021年4月6日期间犯了第72(1)条的罪行,控制或管理一个需要许可证但没有许可证的HMO。A先生需要偿还租客租金。法官在核算这笔租金的时候也给A先生酌情权了,最终裁判的罚款金额比原告提出的总额要少。

 

可是,A先生似乎还是不满,继续提出上诉。

 

 

高级法院怎么说?

 

据了解,A先生以五个理由提出上诉。

 

第一,A先生认为他没有收到初级法院审理该案件的通知,所以,初级法院应要撤销租户的申请,或者说将听证会延期。

 

然而,证据显示,租户在2021年9月1日提出申请,就在同一天,初级法院已遵循其正常的程序,把申请书连同其指示发送给到A先生的邮箱了。然而,A先生没有收到该邮件。在审查了所有证据后,法院推测,该邮件应该是进入A先生的垃圾邮箱文件夹里。所有资料都显示,法院寄到的邮箱地址确实是租赁协议中写着的,并没有犯任何错误。因此,A先生没有收到邮件的情况和法院是没有关系,该上诉理由不成立。

 

第二,A先生发现,申请租金偿还令的四个人中,仅有三个人做了证人陈述,W女士最初是没有。所以,法院按照四个人的申请来审查该案件是不公平的。A先生认为,他有权假设只有三个租户要求租金偿还令,W女士错过了提交证人陈述,就不应该被允许继续她的申请。

 

法院认为,A先生的这个观点是不能接受的。所有申请人都在法院签署了名字,并在表格中陈述了他们的事实。在整个过程中,仅有DS先生撤回了申请,没有任何证据证实其他人退出了,W女士并没有表示要退出。

 

W女士没有写证人陈述,因为她承认自己与房东A先生的关系很好,并且她的丈夫DS先生退出了,这个行为让她有点犹豫,但她并没有表示要退出,她依旧愿意在听证会上提供证据来陈述相关内容。所以,初级法院按照四个人的申请是合理的,没有任何理由去质疑。

 

第三,A先生认为,当租户DS退出索赔时,租户们所应得到总赔偿金额应该比原先的少。初级法庭仍然维持原先的赔偿数额没有更改,因此它的判决是错误的。

 

初级法院在审理的时候认为M女士的要求是合理的,因为她和自己的丈夫是共同租赁的那间房屋,也就是共同租客(joint tenants)。按照法律规定,共同租客中的任何一个人都有可能被要求支付这个租约下的租金。也就是说,哪怕M女士的丈夫从这个房间中搬出去了,房东仍然可以让M女士自己来支付整个房间的房租,而不是只支付其中的一半。既然M女士按照合同,有义务承担整个房间的房租,法庭认为她有权得到她和她丈夫一共付给A先生的所有租金,至少这应该是赔偿额的计算基础。

 

初级法院在把A先生的品行得分,以及他在维护整个房屋上的花销计算进去之后,认为A先生应该赔偿所有租客在过去12个月所缴纳租金总额的75%,也就是说给了A先生25%的赔偿减少酌情权。按照这个基础进行计算,法庭算出相关时期M女士和她政府一共支付的的租金为8,019.88英镑。减少25%之后,下令A先生向M女士赔偿6,014.91英镑。

 

A先生觉得这是不公平的,DS先生已经退出了,然而,法庭还是要求他偿还两个人的租金。也就是说,DS只是形式上退出了。由于他和M女士的关系,他在私下还会得到这一笔租金,又可以继续在那里做租客,这是不公平的。

 

高级法院认为,初级法庭在这方面的判决是错误的,因为初级法庭的判决根本没有把DS先生撤出这个因素考虑进去。虽然M女士和DS先生确实是支付给了A先生那么多的房租,但是DS先生确实有放弃要求A先生进行赔偿的权力。在这个问题上,高级法院认为正确的做法应该是算出两个人一共应该得到的赔偿,然后让A先生赔偿其中的一半给M女士。剩下的一半由于DS不再要求赔偿,A先生也就不应该进行赔偿。

 

第四,A先生还认为初级法院在行使其关于应偿还金额的自由裁量权方面是有失误的,也就是没有给他充分的酌情裁量权,让他多付了赔偿金。

 

按照法律规定和以往的案例Acheampong v Roman and others [2022]中的判决,法院在计算最终的偿还金额时应该按照下面的步骤进行:

 

  1. 确定相关时期的全部租金

 

  1. 减去该金额中仅对租户有利的公用事业的任何部分,比如说,天然气、电力和互联网等等。这笔数额通常由房东提供证据,如果没有准确的数字,法庭才会进行估算

 

  1. 该罪行的严重程度,既要与其他类型的罪行相比较,也要与同类型罪行的其他例子相比较。租金能够如何公平地反映该罪行的严重性?然后,这个数字就是该罚金的起点

 

  1. 应该考虑相关法例的其他因素

 

高级法庭在对案卷进行审查后,认定了A先生部分的上诉理由,也就是初级法庭在进行赔偿额确定时确实犯了错误,没有给以A先生充分的酌情减少的裁决。

 

在本案中,初级法院在审理该案件的时候,两位法官都同意将租户要求的全部租金作为量化的起点是不合适的,因为这没有考虑进去A先生在出租房屋以及维护房屋方面所产生的花销,也就是说A先生从出租房屋中所获得的净利润。全部租金只是A先生的收入,这是不可以做为最终的赔偿金额的起点的。

 

此外,初级法院似乎还比较同情A先生的处境。法官发现,A先生以合理负责的方式履行他作为房东的义务,是一个合格的房东。此外,他除了那几套房产的租金以及前雇主提供的少量养老金外,没有任何收入,他的每月支出使他有6,908.50英镑的欠款。从房东的行为和他的财务状况来看,初级法院将整个罚款金额整体减少了25%。

 

高级法院认为,这种做法又是错误的,因为初级法院没有把A先生的犯罪是否严重这个因素考虑进去。它的判决所依据的房东犯罪本身之外的行为和他的财务状况则是毫不相干的因素,因此不应该被考虑进去,也就是说初级法庭在判决的时候考虑了不该考虑的事情,应该考虑的事情反而没有考虑,因此时错误的。

 

最终,高级法院根据上面的因素重新对案件进行审查后,判定A先生应该获得45%的赔偿处罚酌情减少, 最终需要偿还租户M女士是:8019.88英镑×45% 除以2=1804.47英镑,四舍五入为1800英镑租金。其他租客应获得的赔偿额则是:D先生和N女士:6300.04英镑×45% = 2835英镑;W女士:6919.88英镑×45% = 3113英镑。

 

 

丽莎评论

 

丽莎认为,该案件可以给房东一个很好的警告。首先,在做房东之前,一定要查好自己需要履行的法律职责,如果您想在英格兰或威尔士将您的房产作为多人合住的房屋出租,您必须联系当地政府,检查看看您是否需要HMO许可证。如果您在英格兰或威尔士出租大型HMO,您是必须有许可证。

 

通常来说,如果您的房产符合以下所有条件,它可以被定义为大型HMO:

出租给5个或更多的人,这些人组成一个以上的家庭

部分或所有租户共用厕所、浴室或厨房设施

至少有一名租户支付租金(或其雇主为其支付租金)

 

其次,该案也强调了,假如您真的是犯了无证经营HMO出租房的罪行,最好在有把握以及上诉理由充分的情况下再向法院提出上诉。您看本案,A先生的几个理由都没有办法抵消他的错误。即便A先生成功把DS的那一部分的金额赔偿给减掉了,高级法院最终取消了给整体减少25%的算法。但是,A先生最后支付的赔偿金与初审其实没什么区别,因为投入了高昂的法律费。

 

同时,该案件对租户也可以是一个很好的提醒。假如你们是夫妻,居住在一个HMO房产的房间里,只要其中一方退出法院的申请,那么,租金金额只能按照其中一人的核算。您在退出前最好是要好好考虑清楚。

 

好了,本期《丽莎说案》就到这里。如果您对HMO许可执照还有疑问,请进一步咨询丽莎律师行,我们的诉讼以及房产律师团队有着丰富的经验,可以提供比较专业的建议。

 

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