连5个月下滑，英房价开年竟跌4千镑；央行加息后会更惨吗？

莎粉们周一好，本周《丽莎房产快讯》的信息有：

• 上周四，英国央行第十次加息；基本利率已达4%，对业主带来什么影响？
• Nationwide和Halifax发布数据，英国房价连续五个月下跌。问题来了，利率上升后，房价是否会暴跌？
• 最新数据显示：12月抵押贷款批准率大幅下降
• 即使房地产市场放缓，节能房屋依旧保持其价值
• 商业地产新观察：办公室供应商Hubflow看好伦敦市场，准备在伦敦开设100多个新办公地点，包括Mayfair、Bank、Paddington 和 Waterloo这些热门商业区域

 

 

央行再加息，业主难受

 

上周四，英国央行连续第10次加息，加息幅度为50个基点，英国的基础利率来到4%。这是英国自2021年末以来连续第10次加息，累计加息390个基点，基础利率提升至14年（2008年）以来的高位。

 

那么，该措施会对房地产投资者们带来什么影响？

 

首先，它一定会影响目前房产抵押贷款的还款数额。

 

该举措对大约220万浮动利率抵押贷款人来说是一个坏消息，许多人现在需要每年额外支付数百英镑。数据显示，在这220万中，大约有一半使用基本利率跟踪器或折扣价交易，另一半支付贷款人的标准可变利率(SVR)。

 

跟踪器直接跟踪基本利率，因此您的还款额几乎很快会全面上涨。在现在为4.5% 的跟踪器上，利率将上升到5%。如果您是一个持有150,000英镑的抵押贷款，还剩下20年还款期的话，每月需要增加41英镑左右。也就是说，您的每月还款额将从949英镑增加到990英镑。

 

对于那些抵押贷款数额更多的人来说，还款数额会变得更大。比如，如果您有着500,000英镑的抵押贷款，每月还款额将增加139英镑，达到3,301英镑。

 

标准可变利率基本由贷款机构自行更改，可以肯定的是，大多数会上升的。不过，不一定会上升0.5 个百分点。一些贷款机构可能需要等一段时间才来宣布他们的计划。

 

第二，它会影响新的抵押贷款。

 

2022年，在央行连续加息之后，房产贷款已经变得越来越贵。对于任何寻求抵押贷款交易的人来说，过去几个月都是压力很大的，无论他们是购买第一套房产还是更换以前的交易，贷款成本都非常高昂。

 

毫无疑问，最新的一次加息只会加大这些人的压力。

 

L&C Mortgages的副总监大卫霍林沃思表示，银行的一些固定利率已从迷你预算后的高位回落，预计这一趋势将持续下去。话虽如此，利率仍高于近年来的低点。我们认为，如果您的交易很快就要结束了，您需要提前做好计划，紧急审查你们的选择。

 

 

房价增长属于自2020年年中以来最低的

 

在2021年和2022年的大部分时间里，英国大部分地区的价格急剧上涨——涨幅约为四分之一，增长速度远快于2008年全球金融危机后的复苏时期。

 

然而，这一情况在2022年下半年开始发生变化。

 

Nationwide和Halifax的数据共同显示，英国房价在过去五个月持续下降。

 

Nationwide的专家警告称，未来几个月房地产市场将 “保持低迷” 。

 

具体来看，Nationwide最新房价显示，2023年1月份房产价格小幅下跌，延续了五个月的下跌趋势。据了解，房产的平均房价比去年8月的峰值低3.2%，房价的年增长率也从12月份的2.8%放缓至1.1%，这是自2020年6月以来最低的一次增长。

 

因此，1月份房产平均价格下滑至258,297英镑，较一个月前下降近4,000英镑——2022年12月的平均房价为262,068英镑。

 

大家有担心，上周利率上升后，房价会暴跌吗？

 

Nationwide 表示，现在判断房地产市场活动什么时候开始复苏还为时过早，但价格是否会暴跌是另外一回事。2016年有人预测，如果英国退欧，房价将暴跌。此外，2020年初疫情开始初期，市场上也有一连串的猜想，大家都预测房产市场会出现崩盘。事实证明，房地产价值并没有“暴跌”。

 

Nationwide 首席经济学家罗伯特·加德纳(Robert Gardiner) 表示，房产的未来取决于整体经济，暴跌谈不上，但是，黯淡的经济前景可能会继续对房地产市场和潜在买家带来影响。

 

“由于经济逆风将保持强劲，实际收入可能会进一步下降。随着经济萎缩，人们普遍预计劳动力市场将走弱，因此市场在短期内很难重获强劲势头。”

 

此外，由于抵押贷款利率的上升，潜在购房者在买房方面面临更大的挑战。与2021 年相比，近几个月，英国几乎所有地区的购房者都在苦苦挣扎，因为更高的抵押贷款利率推高了典型抵押贷款的服务成本。

 

其中，伦敦和英格兰南部的负担压力特别大！苏格兰和英格兰北部尽管是最可以负担得起的地区，但是，抵押贷款支付占实际工资的比例达到十多年来的最高水平。

 

与此同时，自2005年有记录以来，租房成本一直在以最强劲的速度增长，这也使得租房者很难存钱支付首付。

 

抵押贷款批准率急剧下降

 

英国央行最新数据显示，12月抵押贷款批准率大幅下降。

 

该行表示，12 月份个人抵押贷款净借款数额从43亿英镑减少至32亿英镑，降幅超过四分之一。房屋批准数量也从11 月开始环比下降，从46,200套下降近11,000 套至35,600套，降幅为23%。

 

专家分析，房产贷款数额下降的原因是新抵押贷款的利率在整个月内增加32 个基点，达到3.67%

 

Quilter 的抵押贷款专家Karen Noye表示，数据显示房地产市场正处于明显的放缓之中，过去几个月在利率上升的情况下，房产需求水平大幅下降。

 

Smoove 首席商务与增长官Simon McCulloch对此表示赞同：

“2022年12月净借贷和抵押贷款批准的急剧下降是严峻的宏观经济环境的明显征兆。基准利率一系列连续上调，加上9月迷你预算的长期影响，再加上圣诞节期间通常比较安静，几个因素加起来，12月阻止了许多潜在借款人申请贷款。”

 

由于上周四，英国央行再次提高基本利率——达4%—— Nokes表示，估计不少买家会放弃自己的买房计划。

 

McCulloch也有类似的看法，称抵押贷款活动在今年剩余时间内会保持低迷，但他也指出，这种趋势可能不会持续：

“假以时日，市场将开始适应这种更高利率的新环境。再加上住房库存的潜在短缺，我们可以预期英国市场在经历了近几个月前所未有的挑战后将重拾一些势头。”

 

 

节能房屋依旧受欢迎

 

根据英国皇家特许测量师学会（RICS）的数据，十分之六的房地产经纪人表示，尽管房地产市场整体放缓，节能房屋仍能保值。与此同时，40%的受访者表示，他们看到潜在买家对节能住宅的兴趣越来越大。41%的受访者表示，如果他们的房产具有高能效评级等级，卖家就可加价。

 

据了解，普通家庭的煤气费和电费翻了一番，从2022年初的每年1,277 英镑增加到现在的2,500英镑。之前，政府限制了供应商可以对每单位天然气或电力收取的费用。但担保将在4月份发生变化，平均每年的燃气和电力费用预计将跃升至3,000 英镑左右。

 

所以，这些不断上涨的成本导致购房者在做出买房决定时只是想考虑买一套取暖成本低的房产。

 

因此，节能住宅的吸引力越来越大，不仅仅是因为买家想在账单上省钱。贷款机构在评估人们是否负担得起抵押贷款时也会考虑能源成本。如果贷款机构认为您的预算太紧，无法应对能源成本的进一步增加，他们可能只会准备向您提供较低的贷款额度。

 

 

Hubflow 计划在伦敦快速扩张

 

贝尔法斯特工作空间创新提供商Hubflow希望在伦敦开设100个新地点，作为其Hundred Hubflows战略的一部分。

 

据了解，Hubflow成立于2020年，由商人兼房地产开发商Gary McCausland和数字项目经理Declan Mellan共同创办和经营。Hubspot网点专注于为中小企业打造“定制”办公室，这些办公空间一次可容纳25至125人。

 

在创业之前，他们看到伦敦商业地产的发展空间，已经在维多利亚车站附近和霍尔本的前劳斯莱斯总部设有服务式办公室。

 

现在，该公司已经在伦敦稳住脚跟，并希望开拓其在伦敦的资源。目前，他们就一系列额外地点达成协议，包括 Mayfair、Bank、Paddington 和 Waterloo。

 

Hubflow表示，伦敦的商业发展是很棒的，随着越来越多公司回归正常的办公室模式，很多公司将会重新打造办公室空间。此外，贝尔法斯特、爱丁堡和都柏林的其他地点也在规划中。

 

Gary McCausland 评论说：“我们在 Hubflow 的战略很简单——我们希望企业成长、成功和繁荣，我们提供的环境使他们能够做到这一点。现在，大大小小的公司比以往任何时候都更希望物有所值，这意味着没有前期资本成本的固定月度发票。

 

他们想要短期承诺的灵活性，而不是严厉的长期租赁。Hubflow 提供了这一点以及更多，我们的承诺是提供卓越的定制办公空间，确保我们的客户拥有他们所需的一切”。

 

Declan Mellan 表示：“人们希望在一个鼓舞人心的环境中工作，这种环境拥有最好的可用设施、无与伦比的高速宽带和令人羡慕的位置，如果没有 Hubflow，许多人将遥不可及。全球劳动力正迅速摆脱封锁状态，人们已经不再追求传统上昂贵的长期租赁安排，不管是从环境还是租赁，大家都希望获得更令人放心的灵活性。”

 

好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里。我们下一周再见。

 

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